实探 | 西丽现实版“呼啸山庄”，五条主干道三面夹击，比光明金融街还吵…

最近深圳的网红盘，光明金融街华发融御华府绝对算一个，没正式认筹就有购房者连夜排队，导致警察清场，不得不暂停认筹。

6月10日晚金融街华发融御华府门口的人群

不过火归火，光明金融街有个众所周知的硬伤：噪音。

项目临近龙大高速、光明大道、地铁高架，还有光明高铁站影响，被网友调侃是“噪音盘”。

在南山西丽有个新盘，说是“比光明金融街还吵”，前有留仙大道、地铁5号线，后有平南铁路、南坪快速，左边还有塘朗9号路，5条交通主干道三面夹击，被网友调侃为现实版“呼啸山庄”。

房掌柜2020踩盘大暴走第四站南山，十三香特地去传说中的深铁阅山境（曾用名南翠华府）一探究竟，项目就在宝能城斜对面，目前最高的一栋已出地面约二十层，进度较慢的几栋也出地面6层左右，预计8月底或9月初开盘。

现状

出地面6-20层，留仙大道来往车辆噪音不小

深铁阅山境位于留仙大道与9号路交汇处，距5号线塘朗站约700米，步行大约11分钟。

十三香上个月底（5月28日）从福田竹子林开车，到项目现场花了大约20分钟。现场可以看到工人在施工，较高的1栋已经出地面大概20层，稍微矮的楼栋也出地面6层左右。

项目背靠塘朗山，门前就是留仙大道，从十三香实地探访的情况来看，来往的车辆不少，疾驰而过的“呼呼声”和喇叭声确实会造成不小的噪音污染。加上项目后面的平南铁路、南坪快速，火车鸣笛声有多大不用说了，项目被三面夹击，噪音污染不容小视。

图源：界面楼谈修改自咚咚找房

项目东侧的朗麓家园，有“深圳最美公租园”之称，从2015年-2019年不断有住户在网上提出噪音问题。

多方反馈后，深圳交通运输局在2018年开始计划在南坪快速与住宅区间建隔音墙。不过据网友爆料，隔音墙只完成了部分楼栋的路段，其他楼栋交通局表示不具备修建条件。过了一段时间后，官方回复称该路段隔音墙工程会跟随南坪快速改扩建一起实施，目前未见该路段的南坪快速有改扩建迹象。

项目的东侧是地铁运营大厦和塘朗城，塘朗城的商业已经投入运营。

深圳地铁运营大厦

项目北侧则是塘朗工业区、崇文花园、宝能城，宝能城自带8万㎡集中式商业“宝能环球汇”。

主力户型为78-103㎡，预计8月底或9月初开盘

据深圳地铁官网资料，项目总占地4.3万㎡，总建面约18万㎡，包括5栋150米超高层建筑：4栋住宅商品房（1-A座44层，1-B座、1-C座，1-D座46层）+1栋人才安居房（51层），3000㎡裙楼商业，1所24班中学，1所6班幼儿园。

深铁阅山境效果图，图源：深圳地铁官网

总户数1623套，其中可售住宅共887套，主力户型为78-80㎡2房1卫、96-103㎡3房2卫，都是毛坯交付。商铺共49套，主力户型为43-59㎡。

容积率6.11，绿化率31.29%，70年产权，一期开发，设置953个停车位。总的来说，车位有些紧张，容积率稍高，居住体验一般。

此前家在深圳的网友曝光了项目的户型图，除了103㎡户型之外，其他户型不够方正，实用率不高，各位朋友可以作为参考，不过具体户型图要等官方消息。

78-81㎡

97-100㎡

98-103㎡

103㎡

项目销售人员告诉十三香，“大概8月底或9月初开盘，要等上面消息，没有具体价格，可以参考周边均价可能8-9万/㎡。”另外，十三香了解到，项目在开盘之前不会开放参观样板房。

区位

多个规划利好，山水生态资源全市独一无二

项目所在的西丽大学城片区，是全国唯一经国家教育部批准，由深圳地方政府联合著名大学共同举办、以培养全日制研究生为主的研究生院群，2000年8月开始创建。目前已经引入了北京大学、清华大学、哈尔滨工业大学、南方科技大学等多所名校进驻。

2019年5月，深圳市委副书记、市长陈如桂表示，深圳正在规划建设99平方公里的光明科学城和57平方公里的西丽湖国际科教城，布局一批世界级的重大科技基础设施和重点实验室集群，打造大湾区原始创新高地。

5月19日上午，南山区西丽湖国际科教城领导小组会议在南山区委大楼举行，会议审定并通过了《南山区推进西丽湖国际科教城建设三年行动方案(2020-2022年)》和《南山区西丽湖国际科教城2020年重点项目清单》。在深圳市、南山区两级政府的大力推动和部署下，科教城已成为科技部支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的重要举措，深圳市推进粤港澳大湾区和先行示范区建设的重大战略平台。

不仅如此，西丽还拥有西丽综合交通枢纽，深圳国家铁路客运“三主四辅”的主枢纽之一，集国家铁路、城际轨道、城市轨道等多种交通方式为一体，串联西丽湖国际科教城、留仙洞总部基地、高新园、后海总部基地等重点片区。6月8日，深圳市规划和自然资源局南山管理局公示了深圳枢纽新建西丽站及相关工程选址规划设计条件及基本生态控制线占用方案(草案)。

西丽站总规模为13台25线，总用地面积42.08公顷，位于茶光路、南坪快速路、沙河西路和南海大道合围区域，是赣深高铁、深汕高铁、深茂铁路、深珠城际的引入车站。

西丽综合交通枢纽俯瞰效果图

此外，片区内还拥有塘朗山、羊台山、西丽水库、深圳野生动物园、西丽高尔夫乡村俱乐部等生态资源，是全市独一无二的生态片区，同时享受大沙河创新走廊、留仙洞总部基地等多重利好。

配套

总的来说，深铁阅山境最突出的是交通优势，多条交通主干道经过，三面环路，不过这也造成项目最大的弊端：交通噪音。此外，项目的教育、医疗、商业等配套非常不错。

交通：地铁+马路+铁路+高速，五条主干道三面夹击

下面这张图最能直接体现项目的交通情况，从左至右依次是地铁5号线、留仙大道、平南铁路、南坪快速，下面还有一条塘朗九号路，五条主干道三面夹击。项目距5号线塘朗站约700米，出行方便。

图源：界面楼谈修改自咚咚找房

商业：自带3000㎡商业，临近塘朗城、宝能城

项目自带裙楼3000㎡商业，周边的塘朗城自带6万㎡商业、宝能城自带8万㎡集中式商业“宝能环球汇”，两个商业之间由地铁连廊互通，填补了周边商业的空缺。

目前塘朗城商业已经投入运营，宝能环球汇已确定引入至少300家商铺，原本计划今年5月开业，疫情原因推迟到9月。

塘朗城

另外，项目对面的崇文花园有一些沿街商铺已经开业。

稍远一些，还有去年开业的益田假日里（无缝接驳大学城站）和云城万科里（距留仙洞站约800米）。

教育：自带幼儿园+中学，小学初中均实行大学区制

项目自带一所6班幼儿园和一所24班中学。

除此之外，南山区学区地图显示，项目对口小学处于深圳大学附属教育集团实验小学(塘朗小学)、南方科技大学教育集团（南山）第二实验学校、南方科技大学教育集团（南山）实验一小的共享学区。

小学学区地图

南山区学区地图显示，项目对口初中处于哈尔滨工业大学（深圳）实验学校（原桃苑实验学校）初中部、南山区蛇口育才教育集团龙珠学校（初中部）、南山区外国语教育集团桃源中学共享学区。

初中学区

医疗：距深圳大学总医院（三甲）约2公里

项目距深圳大学总医院步行距离约2公里，步行时长30分钟。若是开车则需要走留仙大道，全程约3.4公里，大约需要9分钟。

深圳大学总医院，三级甲等，由深圳市人民政府全额投资兴建，定位为一所集医疗、教学、科研和健康管理为一体的国际知名、国内一流的研究型医院，是深圳大学第一所直属附属医院。2018年6月27日正式开业，总床位数达2000张。

深圳大学总医院俯瞰图，图源：医院官方

休闲：背靠塘朗山，周边有野生动物园、西丽高尔夫乡村俱乐部等可供休闲

项目背后就是塘朗山公园，推开窗就能看到山景，塘朗山面积约1.5万亩，是深圳人登高望远的好去处。从项目开车需16分钟到达公园入口。

项目距深圳野生动物园7.3公里，开车需18分钟。周边还有西丽高尔夫乡村俱乐部等可供休闲。

开发商

深铁置业，十余年“轨道+物业”模式开发经验

深铁阅山境的开发商深铁置业，是深圳地铁集团的全资子公司，探索并形成了国内领先的“轨道+物业”模式，践行TOD发展理念，目前积累了十余年的轨道上盖综合开发经验。

截至目前，深铁置业拥有12个轨道沿线上盖项目的综合开发权，开发规模约450万㎡，在建面积约330万㎡。2020年6月11日，深铁置业以62.56亿竞得长圳车辆段综合开发地块，未来将建设成依托6号线长圳站的综合体项目。

目前，深铁置业已入市的项目有深湾汇云中心、地铁锦上花园、地铁前海时代广场等，市场反响还不错。

房价

片区一手8.5万/㎡，二手房挂牌均价9.6万/㎡

一手房方面，项目附近的博林天瑞据说还有少量房源在售，均价8.5万/㎡。

一站地铁外的京基御景峯，在售建面约155㎡大户型住宅，均价约8万/㎡，毛坯交付。

据贝壳找房数据，项目所在的大学城片区二手房挂牌均价为9.6万/㎡，挂牌价最高的是宝能城12.7万/㎡，最低的是塘朗城，挂牌8万/㎡。

图源：贝壳找房

本文踩盘时间2020年5月28日，文中距离均来自百度地图，与实际情况可能略有偏差，仅供参考。

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