怡景中心城未办分割分证 业主花千万买来问题铺

    朱女士近日向深圳商报热线反映，她于2010年12月通过公开销售方式购买了位于福田区福华一路中心城广场的商铺，并交纳了1325万余元全款。然而逾期4个月，她不仅未能接收所购买的商铺及其全部租金收入，亦无法按合同约定获退款及应付利息补偿。记者调查后从市规划国土委获悉，新怡景商业中心（“中心城”）至今尚未办理分割分证登记，属于违规销售。

    置业者：交铺期限一拖再拖

    据朱小姐介绍，２０１０年１２月，她和朋友在福田中心区逛街的时候偶然看到了中心城广场“卖铺了”的巨幅广告。出于对中心城优越地段的考虑，以及销售代理发放的销售宣传册上“中心城董事长对投资者告白”、“中心城总裁介绍”等资料，她当即决定购买一套９５ｍ２商铺，并交纳了９１．５万元订金。朱小姐作为甲方与乙方（受托方）乐高控股有限公司、丙方（担保方）刘伟宏、刘尔纲签署了《委托物业买卖合同》，缴交了总计１３２５万余元全款。

    三方约定，朱小姐可于付清全部价款５个工作日内，接收所购买的中心城广场标的物业，并享受该物业的租金等全部收益。若该合同于２０１１年５月３０日前不能履行，朱小姐可在７个工作日内获退还全部款项及等额本金之２％的利息。然而，该合同的履行并不顺利。到期前一天，三方又签署了《补充协议》，将合同期限延至２０１１年９月３０日。

   朱小姐说，进入２０１１年１２月，因迟迟拿不到所购商铺产权证亦收不到一分钱租金收益，她多次向刘伟宏提出“依约退款及补偿利息”。对方先是回复“房产证很快办好”，继而要求她“写退款申请”，最后发展到直接挂断电话。无奈，她向对方发出《律师函》，得到的回音却是：“你去法院起诉吧！”

    保怡物业：中心城一度被“占领”

    让朱小姐更感震惊的是，２０１２年１月１３日保怡物业管理（深圳）有限公司在深圳一家报纸上刊登了《致新怡景商业中心全体租户及社会各界的公开信》。该信内容与中心城广场商铺销售宣传手册、签署的《物业买卖合同》及《补偿协议》有较大出入。该信末尾还警示：任何个人或企业因其试图向其他公司购买中心城商铺的行为而遭受的任何损失和其他后果，保怡物业概不承担任何责任并保留合法权利。

    据朱女士提供的资料，记者看到该公开信主要表达了几层意思：

   第一，保怡物业管理（深圳）有限公司是新怡景商业中心（“中心城”）的唯一产权人，其唯一的房地产证明确记载中心城限整体转让，该公司未分割办理房地产证。除该公司外，任何其他公司均无权处分或转让中心城商铺，无权对外出租中心城的商铺或场地，亦无任何权利或依据向中心城租户收取任何租金或其他财产性利益。

    第二，中心城目前已抵押给招商银行深圳分行。中心城的全部经营收入所形成的应收账款已质押给招行深圳分行，且中心城全体租户均需使用招商银行提供的ＰＯＳ设备。

    第三，针对某些公司干扰仲量联行物业管理公司管理中心城、分割销售中心城商铺、向中心城租户收取租金、试图更换ＰＯＳ设备等违法行为，保怡物业已采取必要的法律行动以维护其权利和利益。

    就朱女士反映的情况和保怡物业的公开信事件，记者联系了乐高控股股东、中心城董事长刘伟宏。她听完记者的提问后说：“我很忙，没有时间接待你的采访。”随即挂断了电话。中心城的另两位相关负责人王女士和吴女士也分别表示“不方便接受采访”。

    保怡物业委托律师向记者回应称：《公开信》主要针对深圳市怡景中心城发展有限公司（怡景公司）“占领”中心城事件。具体来说，２０１１年底，怡景公司迫使保怡物业为中心城聘请的仲量联行物业管理公司的高级管理人员离开中心城内的管理办公室。怡景公司在“占领”中心城后，要求中心城租户将租金和管理费汇入怡景公司指定的账户，对外出租中心城场地，还更换部分中心城租户使用的ＰＯＳ系统。为了向中心城租户及公众澄清事实和维护保怡物业的合法权利和利益，保怡物业于是在媒体上刊登了《公开信》，并趁此机会将中心城并无任何分割办理的《房地产证》及任何其他公司无权处分中心城商铺的情况一并作了说明。公开信内容真实有效。从法律上讲，公司享有法人财产权，公司的股东无权直接处分公司的财产。

   招行深圳分行：６次发律师函干预

    记者留意到，朱女士、乐高控股等三方签署的《合同》及《补充协议》，与保怡物业《公开信》存在的内容分歧主要在于：中心城广场的部分商铺是否可以分割转让。

    就此，记者采访了深圳市规划国土委和招商银行深圳分行。

    深圳市规划国土委回复称：

    深房地字第３０００４９３６２８号《房地产证》是新怡景商业中心唯一合法有效的房地产证。该证记载：限整体转让，不得分割办理《房地产证》。其产权人为保怡物业管理（深圳）有限公司。２０１１年１月５日，市规划国土委第一直属管理局与保怡物业管理（深圳）有限公司签订《深圳市土地使用权出让合同》（深地合字（２００２）９００１号）第三补充协议，约定部分面积可分割转让。但该项目至今尚未办理分割分证登记。

    招商银行深圳分行回应称，保怡物业公开信中涉及该行内容部分基本属实。乐高控股分割销售的“新怡景商业中心”的贷款为银团贷款，该行为牵头行，保怡物业管理（深圳）有限公司名下的“新怡景商业中心”已抵押给银团，属于银团的抵押物，该分割销售行为从未获得招行深圳分行以及“银团”其他贷款成员行的同意。乐高控股在《合同》中约订的“置业者将可获得所购买的中心城商铺标的物业及其全部租金收入”条款，以及部分租户被要求更换他行ＰＯＳ机设备的情况，也未经招行深圳分行及“银团”其他贷款成员行的同意或认可。招行深圳分行和“银团”其他贷款成员行曾６次向保怡物业、怡景中心城商业发展有限公司等相关方发出《律师函》，重申上述意见，并保留采取法律救济措施的权利。据了解，保怡物业已于２０１２年１月１０日向深圳市银联金融网络有限公司、中国银联股份有限公司深圳分公司致函要求停止更换ＰＯＳ设备行为。

    根据中心城销售宣传手册上的“中心城董事长告白”：中心城总建筑面积１４万ｍ２，为了回购美国股权，１００％统一经营管理使商场运营得更好，共计１．５万ｍ２面积被列入此次销售计划。若以三家销售代理１４～２２万元／ｍ２的报价保守估算，此次中心城“卖铺”事件可能涉及的金额高达二三十亿元人民币。

    深圳市规划国土委进一步强调，房地产登记部门为防范房地产交易风险，明确提示必须“一户一证”交易。在未办理分割分证登记的情况下，物业即进入市场流通属于违规行为。对于已在中心城购买商铺的置业者，建议积极与销售方沟通协调或者通过法律途径解决问题，维护自身合法权益。