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实探 | 合正观澜汇2期,400米到4号线茜坑站,与福城天虹一路之隔

来源:房掌柜  刘语涵 深圳房掌柜  2020-08-24 15:24:22
[摘要]项目共1015套,建面约96-126㎡3-4房住宅。

  龙华这几年房价蹭蹭蹭,涨价没商量,尤其是红山、上塘一带。和很多地方一样,板块内部价格不均衡,北边的观澜由于位置相对偏一些,没有通地铁,尽管价格也不低,价格相对“洼地”。

  距离4号线北延线开通的日子越来越近,龙华楼市热度悄然向北蔓延,观澜的新盘也多了起来。去年12月,龙光玖誉府开盘,当天去化7成,点燃观澜楼市热度。

  今年,观澜又迎来了几个新楼盘,已经开盘的锦顺星苑,还有距龙光玖誉府不远的合正观澜汇2期。

  房掌柜2020踩盘大暴走第六站龙华,7月3日房掌柜小分队实探合正观澜汇2期,项目距4号线北延线茜坑站(试运行,2020年底正式通车)约400米,当时展示中心还在装修。距离踩盘过去一个多月,如今最快的一栋已出地面1-2层,展示中心已经开放,就在1期商业天虹商场,预计9月初开放样板间。

  现状

  一栋已出地面1-2层,展示中心已开

  合正观澜汇2期位于观澜大道和裕南街交汇处,在1期的北侧,距4号线北延线茜坑站(在建)约400米,距龙华区府办公大楼直线距离500米左右。

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  合正观澜汇总建面约百万平,分多期开发。目前1期的福城天虹购物中心已开业,商业面积约6.7万㎡,后期还会增添邻里mall、街区mall等商业,共同打造约24万㎡的商业集群。

效果图.png

效果图

  观澜汇2期住宅地块占地约2.6万㎡,总建面约15.8万㎡,容积率4.35,绿化率25%,由6栋高层的塔楼围合而成,无回迁、无保障房。

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  项目共1015套,建面约96-126㎡3-4房住宅,车位930个,车位比1:0.92。户型多为东南和西南朝向,其中96㎡户型占比达88%。

  项目最快的一栋已出地面1-2层,目前展示中心已开放,还没有对外公布户型图,预计9月初开放样板间。

现场图

  开发商:立足华南20余载,完成城市更新百万平

  合正集团,成立于1996年,总部位于深圳,立足华南,以房地产开发为主,涵盖商业运营、金融服务、高端医疗、高端酒店及旅游、国际教育、投资移民、物业服务等多产业领域。

  合正拥有超20年开发经验,成功改造开发合正星园、合正锦湖逸园、合正汇一城、合正荣悦、合正观澜汇、合正丹郡等多个大型旧改项目。

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来源:合正官网

  此外,合正在龙华、宝安、龙岗、盐田、大鹏等区域储备了大量城市更新项目。

  在海外地产方面也有涉猎,2013年,合正确立了“国际化+多元化”的发展战略,在美国洛杉矶收购了洛杉矶机场喜来登酒店、洛杉矶市中心LUXE酒店,并投资建设圣盖博喜来登酒店及合正洛杉矶中心综合体项目,以洛杉矶为中心,积极发展海外房地产开发+投资移民、主题乐园+酒店投资与运营、高端医疗+养老服务、国际教育等业务板块。

  区位:龙华行政中心,三大规划圈交汇

  观澜是龙华区政府所在地,南北向连接华为松山湖基地、东莞两岸生物基地、龙华富士康、坂田华为等重要产业节点,东西向连接宝安大空港、光明科学城、坪山国家生物产业基地。

  2019年4月25日,深圳市政府正式印发了《深圳国家高新区扩区方案》,其中方案明确位于龙华区的九龙山智能科技城-福民创新园片区(由环观南路、观澜大道、观光路和九龙山合围而成,面积13.55平方公里)、观澜高新园片区划入深圳高新区,与南山区科技园同为国家高新区。

  观澜在梅观创新走廊的加持下,根据龙华十三五规划、2020年政府工作报告规划产业发展,在建设“三城两镇一中心”六大重点发展片区中,观澜占据鹭湖科技文化片区、九龙山科技片区、观澜生态文化片区三大重磅规划;四大战略性新兴产业基地,观澜占据七成以上规模,其中包括观澜战略性新兴产业园、福民低碳产业示范园、观澜文化产业园、龙华汽车产业园。

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  合正观澜汇2期位于龙华行政中心,项目西北向背靠九龙山智能科技城,其发展定位为突出产学研特色,融合现代大学和国际科技城功能的创新知识城区,已启动土地整备等相关工作。

  东北布局观澜文化艺术小镇,以“一核两廊”为重点,营造文艺化生产、生活、体验氛围,未来将建设成为具有国际化风范与历史文化风貌的山水小镇。

  东南向一带为鹭湖科技文化片区,其发展定位为突出科技文化服务功能,打造辐射深圳北部及周边城市的区域性科技文化中心。目前鹭湖新城已引进260家国家高新科技企业,腾讯、阿里巴巴、三一科技、三九药业等30多家国内外知名企业已经进驻,预计2020产值300亿。

  未来项目周边高端产业、经济、人才集聚,城市面貌与生活配套将同步升级,有望迎来质的飞跃。

  旧改:规划旧改约40个,体量达2500多万㎡

  观澜占据龙华旧改半壁江山,规划约40个旧改项目,2500多万㎡城市更新面积,体量足以再造3个福田中心区。项目周边有华润、宏发、万科、鸿荣源、卓越等多个品牌大型旧改,未来3-5年面貌将焕然一新。

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周边旧改

  交通:距4号线延长线茜坑站(在建)约400米

  项目距离4号龙华线北延线茜坑站(在建)约400米,预计2020年底通车。8站达深圳北,15站直达福田会展中心。建成后将一改观澜没有地铁的历史,对提升整体区域的通勤效率大有裨益,从而提升区域的置业价值。

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  周边另有地铁18号线、22号线(规划)。18号线(规划)可经由4号线与此线交汇点“长湖站”进行换乘,22号线(规划)可与18号线在“鹭湖站”进行换乘。

  项目附近还有田背路口、观澜交警中队、福民派出所等公交站,到有轨电车线路锦鲤站直线距离约900米。

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  周边交通格局可以概括为“三横三纵”,其中三横为“观光路、环观南路、机荷高速”,三纵为“龙观快速、观澜大道、梅观快速”,随着大外环高速修建完善,深莞惠半小时经济圈将逐渐形成。

  学校:对口观澜二小、二中、龙华第三外国语

  按照目前学区范围,项目对口学校有观澜二小、观澜二中、龙华区第三外国语学校。(具体招生情况需以当地教育局当年公布的招生政策为准。)

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  观澜二小

  观澜二小、观澜二中两所都是观澜区域比较传统的好学校,在区域内具有一定的社会口碑和办学优势。

  龙华区第三外国语学校是九年一贯制学校,位于龙华区福城街道办事处碧澜路南侧、武馆路西侧、长湖东路东北侧,规划提供45个班、2100个学位。该校于去年9月借址龙华区委党校原址开学。

  商业:紧邻观澜新商业天虹,去年已开业

  项目自带1.2万㎡商业,南侧紧邻观澜汇1期的福城天虹(2019年11月正式开业),可满足居民日常购物需求。此外,周边1公里内还有比邻新天地、观澜天虹等集中商业。

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  福城天虹购物中心

  休闲:图书馆、文体中心、美术馆,人文休闲配套丰富

  项目附近休闲配套相对丰富,有市政图书馆、观湖文化体育中心、观澜美术馆、鹭湖人文三馆(规划)等文体设施。

观澜体育公园规划图.jpg

  观澜体育公园规划图

  周边有观澜人民公园(改造中,预计今年11月完工)、长湖公园(规划)、观澜体育公园(在建,预计2020年底建成)、观澜河湿地公园等休闲娱乐场地。

  此外,周边有茜坑水库、横坑水库等生态资源;观澜古墟、观澜湖旅游度假区、观澜版画村、山水田园等文旅景点,可供居民日常周末休闲度假。

  医疗:距龙华区中心医院1.5公里

  附近1.5公里内有龙华中心医院(三级)、深圳伟光医院(二甲),距平安龙华医院(原龙华区综合医院,三甲,建设中)约4公里。

  周边房价:一手房5.1-5.3万/㎡,二手房5-6.5万/㎡

  项目周边新房有龙光玖誉府5.13万/㎡,锦顺星苑5.26万/㎡。

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周边新房,截图来源:贝壳网

  观澜二手房均价5.8万/㎡,合正观澜汇1期的二手房放盘均价是6.5万/㎡,周边美佳华首誉5.5万/㎡,中航格澜郡阳光花园5万/㎡,华盛观荟名庭6.1万/㎡。

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二手房.jpg

  周边二手房,截图来源:贝壳网

  

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本文踩盘时间2020年7月3日,文中距离均来自百度地图,与实际情况可能略有偏差,仅供参考。

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责任编辑:刘语涵

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