深圳迎“特殊礼包”，轨道交通率先“发车”，湾区又一TOD新城即将崛起！

最近，深圳要事连连，其中三个文件的出台尤为重要：

9月2日，交通运输部公布《关于深圳市开展高品质创新型国际航空枢纽建设等交通强国建设试点工作的意见》；

10月11日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案(2020-2025年)》；

10月18日，国家发改委公布《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点首批授权事项清单》。

这三个文件，从宏观到细节，将深圳下一步的发展脉络梳理清楚，因而也被中国城市经济专家委员会副主任宋丁认为是深圳的“特殊礼包”。

《实施方案》在宏观层面，继续坚定深圳“先行示范区”的定位，《授权清单》进一步细化，多达40条的授权事项，包括要素市场化配置、营商环境、科技创新、对外开放、民生服务、生态环境和城市空间治理等六大方面的具体改革事项内容，赋予深圳更多自主性；

《交通强国试点意见》提到的“深莞惠都市圈轨道交通和站城一体化规划、建设、运营机制进一步优化”更是将深莞惠紧紧捆绑。

10月31日，在“特区改革在启航 湾区轨交新机遇”论坛上，宋丁表示，“授权=放权≈扩权，有些扩权，扩着扩着，就成了扩容。”深圳要“扩”，只能向临深“扩”，深汕特别合作区就是先例。

但正如宋丁所言，惠州和深圳都是高密度发展城市，深圳发展空间不多了，但是惠州面积广大，发展空间特别大。所以，将来深圳的着眼点、外溢的资金、技术、人才、产业，很大的方面都是惠州方向。

这一点，在轨道交通的建设上早已得到证实。

湾区第四大TOD枢纽落址惠州

惠州北站融入广深莞惠“半小时生活圈”

何为TOD？

TOD以400-800米为半径、步行时间在5-15分钟，建立中心广场或城市中心，集工作、商业、居住等于一身，改善交通拥堵、实现资源高效利用、制造新的经济增长极，是提供围绕轨道交通的一站式解决方案。

目前粤港澳大湾区内地9城有四座TOD交通枢纽：广州南站、深圳北站、佛山西站、惠州北站。惠州北站车场规模为7台16线，是惠州南站的2倍，也是深圳都市圈内体量仅次于深圳北站的TOD交通枢纽，将打造成“湾区东部门户”。

惠州北站拥有2高铁（赣深高铁、广汕高铁）+2轻轨（莞惠城轨、深惠城轨）+3地铁（惠州地铁1、3、5号线），是惠州最大的交通枢纽。对外，打通深圳、东莞、惠州、河源等地，对内，掌握了惠州市内的交通命脉。

惠州高铁北站轨道交通示意图，图源：新房网

建成后，从惠州北站到广州、深圳、东莞、河源、汕尾只需半个小时，彻底融入广深莞惠半小时经济生活圈。

目前，各线路的建设时间线已经很明确：

赣深高铁计划2021年通车，时速350公里，届时从惠州北站3站到达深圳光明、4站到深圳北站，只需25分钟便能直达龙华“宇宙中心”。

广汕高铁预计2022年通车，线路经广州增城、惠州、深汕特别合作区，终点介入厦深铁路汕尾站，届时从惠州至广州只需半个小时。

惠州北站建设实景图

国家点名批复→详规出台

惠州北站TOD新城价值价格双飞是必然

高铁TOD+新城规划，往往都能创造奇迹，例如深圳北站。从深圳的郊区到如今的“宇宙中心”，深圳北站片区，在TOD的加持下，房价从2千/㎡，涨到10万/㎡，大量的人口、资金涌入，完美逆袭。

惠州北站将依托TOD的优势，建设44平方公里的宜居新城，建成后可容纳42万人口居住。

从2016年11月，国家发改委批复赣深高铁规划建设惠州北站高铁地铁城轨综合枢纽，到2020年1月，《惠州高铁北站片区控制性详细规划》出炉，短短4年，建设进展堪称神速。

惠州北站TOD新城整体鸟瞰图

根据规划，惠州北站TOD新城规划了大量的产业、住宅、商业、学校、绿地、医疗等用地，光是学校就有32所，配套相当丰富。

惠州北站TOD新城还将设置新型产业、总部基地、站前商业、国际公寓等多种业态。

此外，在惠州北站TOD新城分布着小金河、风门坳两条河道水域生态资源，以及七娘山、麒麟山公园等7个综合公园。

除了自身规划的优势，惠州北站TOD新城毗邻惠州唯一的CBD江北，约二十分钟车程便能享受到城市最繁华的优质配套，因此，惠州北站TOD新城未来被认为是惠州最有潜力的宜居新城。宋丁表示，“惠州北站新城将深刻改变惠州城市未来格局，成为与江北和惠城南站新城片区并列的惠州三大城市核心区之一，北站物业价值价格双飞成势。”

湾区TOD新城房价洼地

大批深圳东莞客杀入惠州北站“抢房”

目前，在粤港澳大湾区的TOD新城房价中，惠州北站的房价最低，洼地优势明显。

从香港西九龙至佛山西站，房价从均价35万/㎡→8.5万/㎡→4万/㎡→2万/㎡。然而，惠州北站均价仅1.2万/㎡。这些差距，恰恰是惠州北站房价的上升潜力。

购房者的嗅觉，往往更加敏锐。数据显示，2020年惠州新房成交月月攀升，8月成交量2.2万套，达到自16年来的成交峰值。

另一组数据显示，不止是惠州人在买惠州，就连深圳客和东莞客，也在买惠州。

图源：乐有家

据悉，惠州北站TOD新城所在的惠城区，两周卖了超2000套新房，环比大涨166%，远超惠州平均水平。

如何把握新置业风口？大胡子说房创始人李俊怀认为：

1，对于惠州北站，确定性的价值空间非常的明显，就是赣深高铁的开通。

2，赣深高铁开通之前就要布局惠州北站，因为所有的布局一定是在核心的东西和成果兑现之前，这才叫投资，而且这是一个确定性的投资。

3，赣深高铁一定会在明年开通，那么今年就是最好的布局时刻。

李俊怀总结了置业惠州北站的几大原则：交通方便、大社区、低容积率、稀缺环境和景观、名校、商业。

放眼整个惠州北站新城，能同时满足以上条件的项目，金裕星河丹堤算是一个。

建面180万㎡，容积率1.64

北站新城最大社区将推双景楼王单位

据悉，金裕星河丹堤近期创下了“2周卖3亿，成交250多套”的销售佳话，是目前北站新城片区最热门的楼盘。

金裕星河丹堤现场，图源：深圳壹地产

项目实景图

项目热销背后，我们发现它具备以下特征：

一、距惠州北站仅1.5公里，交通便利

金裕星河丹堤距离惠州北站仅1.5公里，尽享惠州北站TOD红利，同时避免了距离过近可能产生的噪音。2021年赣深高铁通车后，从项目到深圳北站只需半小时左右。

金裕星河丹堤鸟瞰图

此外，从项目门口的金泉路，前往江北CBD仅需10分钟，享受繁华配套。惠州未来还规划了地铁1号线和5号线，并预留了接驳口，其中5号线正好经过项目。

二、大社区+超低密度，配套齐全

金裕星河丹堤总建面多达180万㎡，是北站新城最大的社区，自带完善配套。

沙盘实景图

教育方面，自带2所15班幼儿园，并规划引入九年一贯制学校，基本能满足业主家门口一站式优质教育需求。

商业方面，引入建面约6.5万㎡星河COCO系旗舰体和金街，据悉星河寰宇影城、汉堡王、乐凯撒等品牌商家有意进驻。

同时项目的容积率仅有1.64，比肩深圳豪宅香蜜湖1号（容积率1.4）。为了打造真正意义上的低密人居，项目在二期斥重金定制了约5万㎡汤泉主题园林，社区内规划有双公园景观轴、400米夜光跑道、900㎡大型泳池以及1.8公里的香樟大道。

园林实景图

园林实景图

4A级国家级自然保护区象头山余脉一路之隔，毗邻3000亩18洞国际标准的高尔夫球场，尽赏果岭风光。

象头山

3000亩18洞国际标准高尔夫球场

汤泉体验

三、品牌开发商背书，口碑过硬

项目由全国百强房企星河和惠州品牌房企金裕集团联合开发。

成立30余载，星河集团开发了星河丹堤、星河传奇等系列品牌楼盘，得到众多业主的认可。旗下的物业公司星河智善生活，是国家一级物业企业，连续三年获得中国物业服务百强企业。

令人惊喜的是，项目即将二期的高层楼王B6栋和墅质洋房C5#新品，建筑面积分别为95~120㎡、104~144㎡，通风采光效果非常好，超大楼间距。

二期高层楼王B6栋

B6栋正是二期压轴之作的#绝版双景观楼王#，是目前二期里面景观最好的一栋，并且是南北通的N+1房户型设计，因此视野开阔，可以做到南看高尔夫、北看园林景观，透过窗就能将窗外美景尽收眼底。

二期高层住宅沙盘实景图

其中95㎡户型，客厅开间达到了3.8m，三阳台布局，多维景观视野，后期也可做成房间；120㎡3+1房户型，卧室均带有飘窗，4m的客厅开间，空间宽敞，并具有高实用率。

95㎡

120㎡

C5栋洋房产品

C5栋洋房新品则位于二期南面，位置非常安静，私密性更佳，虽然是两个单元的设计，依然不影响一梯两户的私人生活空间。且C5栋洋房为板式结构，最高仅10层，空间感更大，且容积率更低，可尊享低密舒适生活。

C5洋房沙盘实景图

底叠拥有前庭后双庭院的超大私密生活空间，例如144㎡户型带有前后两个庭院的同时，内部还是3阳台+4房设计，南面四间卧室全飘窗设计，且带多功能空间，空间感很足。

底叠1别墅144㎡

底叠2别墅128㎡

顶叠复式122㎡

所有户型均均采用N+1房形式设计，实用率超高，性价比高，现在购买2021年即可收楼，感兴趣的朋友可致电或前往营销中心进一步咨询。

注：文中部分配图来自10月31日“特区改革在启航 湾区轨交新机遇”论坛宋丁、李俊怀演讲PPT。