宋丁：改革释放地与房，深圳可增300万套住房

　　01

　　回首2020，深圳仍在楼市缺房困境中挣扎

　　2020年，这个让全球动荡不安的庚子年就要过去了，所有人都在祈祷：新冠病毒快快离开，让阳光和自在重回人间！

　　而在深圳，尽管邻居香港疫情形势很严峻，但深圳这边管控严格，形势好得多，人们对此并没有那么恐慌，社会秩序井然，公共场所人头涌涌。

　　好的方面还有经济，前三季度，深圳GDP增长了2.6%，而全国是0.7%，北上广分别是0.1%、-0.3%、1%，深圳还是排头兵。预计全年数据更好。

　　还有一件事，却好坏集于一身，那就是房价。今年虽有715新政，但房价仍然走高，最新数据显示，占深圳全市楼盘成交2/3的二手房成交均价7.7万，同比涨幅为19.8%，这对于卖主是好事，对于买主来讲当然是坏事了。

　　房价上涨，肯定和需求旺盛有关。深圳到11月，货币总量上升到将近9.9万亿，比去年末的8.3万亿整整多出来1.6万亿，同比增长23.1%！同时，常住人口也在较快增长，2019年新增41.22万，今年预计也不会低多少。人增钱增，房价也跟着涨，一二手倒挂，躺赚的事，不管什么调控、限价，代持也要买。

　　房价上涨，肯定更和供给有关。深圳在住房上历来供地紧张，2015年至2019年，宅地供应量分别为6宗、6宗、3宗、10宗、10宗，今年明显加码了，全年共30宗。供地不足，楼盘销售量也就有限，几年来，每年就是3、4万套新房，远远满足不了市场需求。

　　有人说，深圳有房啊，1000多万套呢，够住。这叫“站着说话不腰疼”。的确，目测深圳晚间没有人露宿街头，但实际情况呢？真正的红本（房产证）房只有大约250万套，包括将近200万套商品住房和50多万套其他住房（公寓、保障房等），而其他700多万套都是农民房（城中村房）、违建房（小产权房）、集体宿舍、无证军产房等等。算下来，真正拥有合法住房的常住人口最多占30%，离北上广的90%差得太远。这算哪门子“有房”呢？

　　可以说，2020，深圳仍在楼市缺房困境中挣扎。不深入供给侧探查落实，只是在需求侧限价调控，根本不可能解决深圳的住房问题。

　　02

　　重回改革路，深圳完全可以解决住房问题

　　实际上，今年国家给深圳住房问题提供供给侧解决的预示性政策已经很多、很明确了，就看深圳能否实实在在跟进落实了。

　　比如，刚刚召开不久的中央经济工作会议特别提出要解决好大城市住房突出问题。中国的哪个大城市住房问题最突出？估计深圳要说自己是第二，没有哪个城市敢说自己是第一，至少高层对深圳的住房问题是清晰的。

　　再如，深圳庆祝特区40周年之际，国家没有给深圳投放扩容的政策，而是投放了综改方案和授权清单，其中关于改革土地管理制度、提高城市空间综合利用效益的政策很多，也很明确，当然也涉及到住房问题了。

　　过去我们习惯与北上广比，越比越觉得深圳地盘太小，要扩容，仿佛不扩容深圳真的就没有发展空间了。而国家却不这么认为，人家说，你深圳还是好好在自己家里面的现有土地上，通过改革的办法、内涵式发展的办法去解决土地利用效率和效益的问题吧。

　　想想也是啊，就在去年，深圳一下子就拿出30平方公里产业用地，实施全球招商，今年又整备了15平方公里，深圳高层信心满满地说：只要符合深圳高质量可持续发展需要与产业规划的好项目，到深圳都有地可落。

　　可见深圳真的不缺地。但我总是期待高层也高调讲一句：只要符合深圳住房政策支持的市民，在深圳都有合法房子可买或可住。

　　关键是改革。深圳有地，只是被过时或保守的政策和条文管死了。既然国家高层放话了，那深圳还不赶紧改革落实，改革这档子事对于深圳这个全国改革开放的排头兵来讲，那不是易如反掌？

　　咱又自以为是了。毕竟40年了，深圳的问题也积累了很多，比如违建太多，城市更新走得就太艰难，改革这事，说起来容易做起来难。你看，前不久国土部门推出一份关于非永久基本农田以外农地转建设用地的政策文件征求意见稿，我看了一下，感觉太保守了，与国家给予深圳的综改方案中提到的政策支持力度相差很远。显然，深圳在相关土地管理改革问题上还是有诸多顾虑和考虑。

　　但是，我还是要呼吁承担了先行示范区重任的深圳，不改革没出路，继续闯、大胆创，这是不二选择。

　　毕竟，住房是深圳三大困局（住房、教育、医疗）之首，从居住用地占比看，只有20%左右，远低于40-50%的国际标准，也远低于北上广30-40%的实际居住用地占比。

　　同时，在产业用地出让上慷慨大方的深圳，如果在居住用地的出让上不来点大手笔，形成与产业用地的高密配合，就必然会延续供地失衡的情况，对于大量人才落户、普通市民生活都会造成十分不利的后果。

　　03

　　有序释放地与房，深圳可新增300万套住房

　　看来，从供给侧出发解决深圳住房问题，箭已在弦上了。

　　我粗粗匡算了一下，深圳如果扎扎实实有序释放土地与房源，可以明确新增300万套住房，包括商品住房、人才房、安居型商品房、公共租赁住房、公寓等。

　　300万套？太离谱了吧？有人一定会喊。的确，乍听起来，完全不可能，因为深圳40年来，也才不过盖了大约250万套合法房子，二次房改方案，从2018年到2035年的17年间，也才敢提出建170万套商品住房和保障性住房，你这300万套从何而来？

　　莫急，有国家综改方案撑腰，听我细细道来。我认为，深圳应该大力推进土地和房源管理改革，秉持多渠道解决供给侧问题的大思路。具体说，有五大渠道可以灵活释放住房用地或合理实施房源的重新配置。

　　渠道1：非永久基本农田以外的农业用地。

　　这个渠道在国家综改方案中是这样表述的：“将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项委托深圳市政府批准。”这不就是农地管理直接放权吗？很好，深圳有多少这样的农地呢？大约18平方公里，就是1800万平方米。按照30%的居住用地比例和5的容积率计算，就有2700万平方米的居住建筑面积，按照平均每套90平方米计算，总共可建各类住房30万套。当然，这些居住面积要平摊到很多年里面去逐步释放，不可能一下子都用掉。

　　渠道2：工业区块线用地。

　　这和已经列入城市更新计划的工改类土地不同，这是直接从目前确定的工业区块线里面淘地。这个的确很难，甚至听起来不可能。但是，国家综改方案也提到了：“支持盘活利用存量工业用地，探索解决规划调整、土地供应、收益分配、历史遗留用地问题。”尽管在随后的授权清单中表示“未经批准，工业用途不得改变”，但是，这句话的同义词是：若经批准，工业用途可以改变。

　　30%的工业区块线该不该固守呢？这事见仁见智。固守派认为，深圳的成功，得益于强大的制造业体系，现在讲实业强国，科技强国，更要保护好工业区块线；我属于改变派，这派认为，从发展趋势看，深圳要建设全球标杆城市，按照国际标准，世界一线城市如纽约、伦敦、东京、巴黎等，其二产占比都在10%以下，都是依赖强大的高端三产在全球产生影响，这个三产中包括大量的科技创新研发产业和直接针对高端智造的服务业。深圳可在都市圈周边城市寻求工业项目的落地，而不是一定要在目前城市人口密集、央地功能密集的主城范围内强行保留30%的工业用地。

　　深圳工业区块线用地有多少呢？占全部建设用地的30%。深圳全部建设用地约900平方公里，工业区块线内土地是270平方公里。如果从工业区块线用地指标中腾挪全部建设用地的5%出来，扩充建设用地，那就是45平方公里，也就是4500万平方米。同样按照30%的居住用地比例和5的容积率计算，就有6750万平方米的居住建筑面积，同样按照平均每套90平方米计算，总共可建各类住房75万套。

　　按照政策，这些腾挪出来的土地需要占补平衡，可以从深汕特别合作区以及其他地方协商获得占补平衡用地指标。同样，这些居住面积也要平摊到很多年里面去逐步释放。

　　渠道3：生态控制线用地。

　　深圳1997平方公里国土面积，其中建设用地和生态控制线用地分别占大约一半。这意味着深圳城市的开发强度已经达到大约50%的高度，远远超过30%的国际警戒线。那是不是说，深圳的生态控制线再也不能动了？

　　这显然是个视角问题。以深圳单个城市的视角看，的确很难动了；但是，若放到深圳都市圈的视角看，就大幅度低下去了。惠州1.13万平方公里，开发强度只有10%，以深惠同城化看，深圳市区的生态控制线空间仍然可以适度放开。

　　可以释放多少生态控制线用地呢？考虑到里面有很多山地、河湖地带，也不可能释放很多，按照8%的比例释放，可以放出大约80平方公里土地，也就是8000万平方米。同样按照30%的居住用地比例和5的容积率计算，就有1.2亿平方米的居住建筑面积，同样按照平均每套90平方米计算，总共可建各类住房133万套。

　　同样，这些居住面积也要平摊到很多年里面去逐步释放。

　　渠道4：城市更新用地。

　　深圳十三五期间城市更新用地大约30平方公里。预计十四五期间的城市更新用地总面积不会低于十三五，按35平方公里计算，就是3500万平方米。按照相关政策，不同的城市更新项目中间都安排有一定的保障性住房以及部分商品住房以及公寓住房，同样按照30%的居住用地比例和5的容积率计算，就有5250万平方米的居住建筑面积，同样按照平均每套90平方米计算，总共可建各类住房58万套。

　　同样，这些居住面积也要平摊到很多年里面去逐步释放。

　　渠道5：违建房。

　　深圳的违建房面积非常庞大，共有违建将近38万栋，建筑面积约4.28亿平方米大约占深圳全部建筑面积的43%。深圳已制定关于处置违法建筑的若干政策，部分可以确权转让。我认为违建也是一个巨大的物业资源库，现在里面还居住着700多万来深工作者。一方面是大量违建，另一方面是保障性住房的严重不足。可以考虑在这两大类物业中间实施“搭桥”策略，把一部分建筑技术合格、居住条件合格、符合法定程序的违建纳入公共租赁住房体系，从而有效增加保障房供应。

　　违建不适合转为可售式的人才房和安居型商品房，因为这两类保障房所要求的各项条件更高。至于把多少套违建房转为公共租赁住房，可以根据全市公共租赁住房的实际需要以及拟转违建房的合格情况决定。我想，可以先安排10万套进行试点，每套平均建面90平方米，试点总建面900万平方米。

　　好了，在经过以上五大渠道灵活释放住房用地或合理实施房源重新配置后，我们来一个小结：

　　五类渠道可释放居住建筑面积及住房套数

　　渠道释放居住建面（平方米）可得居住套数

　　农地2700万30万

　　工业区块线6750万75万

　　生态控制线12000万133万

　　城市更新5250万58万

　　违建房900万10万

　　总计27600万306万

　　你看，306万套出来了吧？这个数字超过了深圳现有全部各类红本住房250套的总数，也是二次房改提及的从2018年到2035年18年间新增的170万套保障性住房和商品住房的将近两倍。

　　此刻，我似乎又听到很多人说不可能。我想，在深圳这种地方，总是在那里说不可能的人，通常最后都是一事无成；而那些总是把看似不可能的事摆到台面上来进行大胆尝试的人，他们中间很多人都不同程度成功了。

　　何况，我们还有国家高层给予的综改方案和授权清单强力加持；

　　何况，新增300万套房源也不过是刚刚满足当下常住人口购房居住的实际需要，还不算未来20-30年间新增的常住人口；

　　何况，这300万套新增房源以合法居住为基础，将对深圳现存的大量违法居住形成巨大挑战，迫使大量违建降低退出成本，相当于降低城市更新成本。

　　当然，上面是一种理论推演，没有把政府对非永基农地、工业区块线、生态控制线、违建房等方面的实际政策限制考虑进去，因为一那么理性考虑，300万套的美丽畅想就被打入冷宫了，还是让美丽畅想多飞一会儿吧。

　　万一能实现了呢？

　　来源：咚咚找房