谢逸枫：围城下，2021房企应该如何突围？

　　之前参加广东一家1000亿以上的上市房企8位专家咨询会，其中7个专家对于2021年房地产市场，非常的悲观，要房企老板以价换量，停止拿地，停止楼盘施工与新项目启动。唯独笔者坚持看好，并且提出2021年房企突围措施。会后，老板单独与我交流一个小时。

　　总结昨晚这场2021年房地产专家咨询会，老板最担心的是市场、政策、环境不利因素之下，如何寻找市场空白发展机会、保持资产利润与纯利润增长、业绩与市场规模增长、销售回款与土地储备增长、现金债务比例。

　　房企在2021年，面临着有史以来最大的不利因素包围，八个不利因素。

　　其一是来源于不确定的疫情（2020年上半年就是最好证明），影响到投资、融资、拿地、销售、管理。其二是限制性的行政调控（限购、限贷、限价、限签、限售、限离、限企、限摇号），影响到房企销售业绩、销售回款。

　　其三是房企融资供应端收紧（非标的保险、信托、基金限制入楼市、345的三条红线融资新规），影响到投资、拿地与储备、市场规模增长。其四是资金需求端收紧（商品房预售资金监管、房地产贷款五档分类），影响到项目施工、销售回款、投资计划、资金使用情况。

　　其五是债务到期。贝壳的数据显示，2018-2019年两年房企偿债规模成倍增长，2020年偿债规模约9154亿元，同比增长28.7%，2021年到期债务规模不含2021年将发行的超短期债券预计将达12448亿元，同比增长36%，历史性突破万亿元大关，房企偿债压力继续攀升。

　　其六是库存，区域市场供应过剩。市场结构性的影响，这是部分二线三四五线城市存在的典型问题。其七是高地价项目上市，限价限签政策干预价格制定，还有房价上涨目标的影响。其八是人口流出，市场购买力下降。部分三四五线城市存在的典型问题。

　　面对2021年房地产八大不利因素，房企应该如何出重围，寻找到新的市场发展机会点，这正是文章的核心内容所在。

　　其一是现金为王，开拓融资新渠道，海外发债、引入战投、联合开发、合作拿地建房、代建楼盘等，应对三条红线、房地产贷款五档分类。以物业管理领域的分拆重估仍是一个重要的潮流。物业分拆上市（商业上市、酒店上市）已经非常热闹。

　　去年半年14家房企旗下的物业公司在港交所拆分上市。2020年房企纷纷引入战略投资者，万科引390.4亿元战投、恒大引入235亿港元战投，通过释放股权，出售项目。

　　房企需关注资产证券化等创新型融资的产品搭建，加强与金融机构的合作，以更多元化的融资渠道以应对，如供应链ABS、REITs等。据房企的融资渠道来看，以公司债、境内银行贷款、境内再融资、其他债权融资、信托贷款、中期票据、委托贷款、海外配股融资、海外银团贷款、股权融资为主。

　　根据中指的数据显示，2021年，房地产行业包括海外债券在内的债券偿还总规模将达10909亿元，其中海外债券偿还规模为4083亿元，公司债券需偿还规模为3744亿元。2022年房地产行业需偿还规模将回落至7856亿元水平。2023年维持在8000亿元水平。

　　另外按照贝壳统计数据显示，2020年房企偿债规模约9154亿，同比增长28.7%。2021年到期债务规模（不含2021年将发行的超短期债券）预计将达12448亿元，同比增长36%，历史性突破万亿大关，房企偿债压力继续攀升。

　　其二是多元化业务，应对主业利润下降。商业地产、养老地产、健康与科技及教育、农业的产业，投资别的上市公司、物业等。其三是土地、金融、管理红利发挥综合优势，创新管控、激励的机制。其四是投资、项目布局调整，针对一二线城市，多布在大城市群+都市圈+大交通的城市，还有人口流入的城市。

　　三条红线对房地产的影响不亚于2002年的土地招拍挂制度。在2002年以前，房地产行业处于土地红利时代，市场处于卖方市场，房屋供不应求，谁有地谁就能赚钱。2002年土地招拍挂制度将行业拉入金融红利阶段，房地产企业利用金融杠杆，通过高周转模式打响规模战役，房企杠杆率持续攀升。

　　去年8月份，“三道红线”把企业拉回统一的起点，以往通过高杠杆、高周转刺激规模高速发展的运营模式彻底结束，房企进入管理红利时代，如今产品品质、服务、成本管控、现金流管理等已经成为决定房企生死成败的硬性指标。

　　其五是改革销售模式，创新营销模式，可以采取包销的形式，或者是网上卖房的模式，建立销售系统网络，加快销售回款。其六是城市更新，及时进入，特别是成熟的大城市北京上海广州深圳佛山，其中大湾区重点布置。其七是产品创新，改善与刚需产品为主，聚焦好产品、好服务，实施长期主义。其八是“开源节流”。

　　房企需主动“开源节流”，增资产、降负债成为关键。从“开源”角度来看，房地产企业通过创新销售渠道、打折降价等方式加快销售节奏。部分房企通过变卖资产、寻求股权融资、物业分拆上市等方式主动降杠杆、降负债。从“节流”角度来看，房企放慢拿地节奏，多数中型企业放弃进入新城市的计划，协商退地，减少三线、四线城市拿地。

　　其九是减少土地招拍挂拿地，增加项目、土地、股权的收购并购，协议、合作与联合拿地。增加拿熟地，与本地金融、房企、国企的有资金、项目、土地的企业合作或代建。减少手上的不值钱的项目、土地、资产，增加优品质的土地、项目、股权。增加一线二线城市更新的项目，减少弱的三四线城市拿地。

　　为什么2021年房地产，笔者坚持看好。

　　基于以下九个利于房地产市场基本面的因素，其一是经济复苏与GDP增长的动力需要。中国经济增长尽管转正，增长的动力与模式依然是投资、消费，投资之中的房地产、基建、制造业的三大引擎器。而住房消费17万亿，占到消费到40%，如加上相关消费，比例更大。

　　其二是房地产涉及经济面广。房地产涉及57个相关产业，有利产业结构调整。能够提供大家的就业人口，涉及2亿就业人口。涉及新型城镇化的完成，提供大量的资金、住房的需要。涉及金融系统的稳定、安全，银行的新增贷款，占到40%，成为金融安全的最好阀门。

　　其三是地方财税、基建与城市建设及经济发展、债务安全。2020年全国土地收入与房地产相关税收占到地方财政的90%以上，土地收入，是地方城市建设及基建的资金与还债的主要来源之一，关系到城市经济发展、债务到期还钱的保障。没有地方不需要土地收入来支撑地方经济的。

　　其四是货币、财政政策的稳健、灵活、积极。全球货币放水，中国亦不例如。去年全球超过100万亿的货币放水，中国给到市场的流动性20万亿元，新增贷款30万亿元，还有11万亿的财政刺激计划，同时还有地方债务的模式启动，去年新增地方债务6.4万亿元。

　　截至2020年12月30日，全国各省区市(含计划单列市)2020年共发行地方债1848只，同比多发734只，发行金额64438亿元，同比大增47.31%。从债券类型来看，2020年共发行一般债323只，金额22900亿元，专项债1525只，金额41537亿元。

　　2020年财政赤字规模达到3.76万亿元，发行1万亿元抗疫特别国债、安排地方政府专项债券3.75万亿元，同时减税降费预期规模达到2.5万亿元。这样算下来，2020年财政刺激规模将可能达到11万亿元，比去年扩大了3.8万亿元，增幅高达到52%，国家预算扩张的规模和力度不容小觑。

　　其五是户籍放开与人才政策的力度不断加大，可以突破限制的行政调控政策。其六是市场购买力没有消失，并且大量的住房需求没有满足，公司购房投资的比例会上升。其七是房贷利率低，负利率与贬值时代，买房依然是首选的产品。其八是土地市场依然火热，市场前景看好。货币放水，买房买地最好时机。

　　2021年新年前一天，祭出的新规，给境内的中资银行涉房贷款占比划了“两道红线”。对于银行的影响看，第一是大型银行基本未超限，不需净压降。第二是部分中型银行和城商行有两项指标或其中一项指标超限，面临着涉房贷款总规模收缩的压力。

　　由于监管设置了2年、4年的差异化调整过渡期，不会引发震动性影响。第三是个别城商行面临的净压降压力还是比较大的，包括郑州银行、青岛银行、成都银行、江西银行，房地产贷款和个人住房按揭贷款都需要压降较大规模。

　　对房企的影响看，第一是新规利好头部房企，扩张较为激进的房企将进一步受挫。商在融资额度有限情况下，银行会优选财务健康、规模更大、增长节奏平稳的头部房企合作。“三道红线”是从需求侧限制房企加杠杆，房贷集中管理新规是从供给侧限制房企加杠杆，需求侧与供给侧双向限制，高杠杆尾部房企的流动性压力将进一步加大。

　　第二是银行将优先把资源配置于客户资质更好的一二线房企、市场，导致部分三四线城市楼盘按揭额度投放受到影响，影响楼盘销售回款进度，拖累周转速度。第三是成都银行、郑州银行、青岛银行、江西银行、青农商行逐步压降房地产贷款规模的压力大，与城商行融资合作较为紧密的区域性房企，将面临开发贷收紧压力。

　　第四是房企为抢银行开发贷额度，可能会提前抢地。因此，2021年的土地市场可能会热的比较早，譬如土地市场打响2021年第一枪 杭州、上海、宁波、广州成最大赢家。对于购房者来说，贷款供给减少，房贷利率面临抬升可能。且LPR已连续8个月保持不变，存在上涨可能，按揭买房还是尽量趁早。

　　九是商品住宅用地供应连续多年下降，品住宅库存创新低，市场供不应求。而地价不断的上涨，房价下降缺乏动力。况且商品住宅库存总体下降开始，新增商品住宅供应缓慢，这是市场结构性最突出的问题。应该讲，调控、融资收紧，房企拿地、生产收缩，供应则下降。供需关系的变化，遇上货币放水，房价自然上涨的。

　　未来30年房地产，笔者依然看好。

　　因为长期的支撑中国房地产增长八个动力，正在不断的增强，其中最关键的房地产调控的特征不变，土地制度与财税制度及金融制度不变，还有经济与发展模式及动力不变。其一是城镇化率，未到80%，2020年达到684个城市，还有3亿人进城。其二是人口增长，三孩四孩放开是大趋势，未来人口增长的基数会上升。

　　其三是家庭结构分裂，6口人三个家庭、单身与老年人口、高离婚率时代。其四是需求爆发，刚性与改善及拆迁、投资需求，未来30年保持15亿平方米的增长需求。其五是经济增长的模式与动力及财税结构未来几十年不变，房地产才是中国经济的晴雨表。

　　其六是商品房的房子持有率上升，全国684个城市里面，商品房二套房的持有者比例不到20%。如上海商品房二套房的持有者比例不到6%、三套房的持有者比例不到3%。商品房的房子比例占到市场的55%左右。如深圳商品房占市场比例不到25%。

　　按照央行2019年城镇居民家庭资产负债情况调查显示，城镇居民家庭总资产均值为317.9万元；家庭资产以实物资产为主，住房占比近七成，住房拥有率为96.0%。一套住房的家庭占比为58.4%，两套住房的占比为31.0%，三套及以上住房的占比为10.5%，户均拥有住房1.5套。

　　其七是人均套数上升。按照未来的家庭分裂、房子持有、理财的资产配资、城市三旧改造、房子的70年使用权到期看，中国住宅人均1.1套，无法满足现代人的需要。其八是人均住房面积上升。2019年城镇、农村居民人均住房建筑面积分别达到39.8平方米、48.9平方米。

　　来源：咚咚找房