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李宇嘉:深圳二手房指导价,这一步能走多远?

深圳房地产网-房掌柜 2021-02-19 10:39:38来源:房掌柜综合 
[摘要]启动二手房价指导,意味着调控走向成熟。

  Feb.8th,2021

  本文共1730字,阅读需约9分钟

  01

  春节前夕,深圳楼市调控接二连三“放招”。酝酿数月之后,2月8日,深圳二手住房成交参考价发布机制正式发布。

  首先,还是要赞赏一下,深圳先行先试,春节前我的前同事们加班加点,在全国率先对二手房市场进行价格引导,能够把这份片区指导价格单子发布出来,挺不容易的!

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  新房调控,有卖地限价、预售定价、批售控制、开发商“窗口指导”等抓手,但二手房市场调控,真的没抓手,交易量价是由千千万万的交易者驱动的,政府连最基本的价格都不掌握。所以,各地调控楼市,基本以新房为主,特别在价格层面。启动二手房价指导,意味着调控走向成熟。

  废话不说了,为什么要引导二手房价格?

  显然,如果不对二手房价格进行干预,新房限价就是徒劳的,因为这会造成一二手房“价格倒挂”,购买力就会去炒新房,新盘“个位数”中签率的盛况继续上演,新房和二手房价格轮番上涨,楼市调控就失控了。近年来,深圳房价上涨,很大程度上是二手房价格上涨导致的。

  新房销售,非倒挂不卖房。没有倒挂,也要做出倒挂。怎么搞?由中介、自媒体、业主抱团,大家一起让周围二手房价格“涨起来”。这样,新房价格出现洼地,购买力就向新房走,新房和二手房价轮回涨价的格局,就形成了。这样,买家、卖家、中介、银行等皆大欢喜,调控就变成空调了。

  对此,政府真的是一点儿办法都没有。因为,深圳楼市太特殊了。全市140多个楼市片区,抛开不卖自住的,抛开限售的,实际挂牌出售的量,是很有限的的。如果,一个片区所有卖家抱团、集体涨价,或在在中介和自媒体的做局下,暴力拉升,这个片区的价格就被抬起来了。

  02

  相信,大家还记得2019年底中粮凤凰里、恒裕槟城业主“暴力拉升”。深圳楼市,可以说是卖方主导,卖方联合起来“坐地起价”,买家也没办法。所以,2019年以来,深圳不得不启动“一刀切”限价,超过某个价格,就不让网签了,但这样做,真有点粗糙、被诟病的太多了。

  所以,深圳这次搞起了二手房指导价格。根据住建局的公告,通过价格信息透明、理性交易,达到“引导”的目的:

  引导市场理性交易

  引导房地产经纪机构合理发布挂牌价格

  引导商业银行合理发放二手住房贷款

  大家关心的是,能不能达到效果?

  想要实现价格引导,首先是价格信息透明,就是要告诉大家,现在市场上真实的成交价是什么?

  其次,政策要让买家报价、卖家挂牌定价,中介撮合价等,顺着政府指导价格走。但是,根据媒体反映,笔者也看了一下,发现与市场实际成交价格,这个指导价格还是低了不少。

  当然,政府想让市场价格回到引导的价格,目的很良好,但关键是,买家或卖家认不认这个价格?如果不认,会怎么样?比如,市场实际成交价为15万,政府指导价为13万。前面说了,深圳从片区市场来看,典型的“卖方市场”。卖家不认,继续挂牌15万,买家没办法,只能接受!

  比如,2019年底曾对部分“妖盘”(比如恒裕槟城)限制网签价,超过20万,我就不让你网签了。但现实情况是,我们看到的卖家报价,很多贴着20万走,比如19.99万。有的盘网签价按19.99万,超过的部分走“第二份合同”。这样,价格失真,市场秩序乱,买家受损。

  03

  应该怎么办?

  发布指导价,这是第一步。但最好是,尊重历史、尊重现状,披露实际成交价格,并在此基础上,定期(按月度或季度)更新价格。披露真实价格,这是调控的第一步;然后,“因片施策”,供应少的,增加供应;需求大的,抑制需求,特别是投机炒作;自媒体、中介炒作的,严厉打击。

  然后,让银行贷款评估价、计税参考价,跟着这个价走。现实情况是,银行都认为,深圳的房子是安全资产,很多银行有意提高贷款评估价,让买房者多贷款,银行赚得也多。去年以来,实体贷款利率(特别是中小微贷款)第一次低于按揭贷款利率,银行更有动力做大房贷业务。

  所以,如果政府的这个指导价格,能够影响到银行的贷款评估价,让银行觉得,深圳房价的“合理水平”在13万左右,高于这个价格,楼市风险就加大了。所以,银行放贷就按13万来评估,指导价格就有意义了。

  总之,这次政策思路是对的,一二手房联合调控,避免了过去碎片化、盯着局部。但是,还要加强横向政策之间的协调,比如增供应、抑需求和控杠杆等等。

  来源:李宇嘉地产笔记

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责任编辑:欧帅

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