实探 | 星河落子“大运头排”，永湖地铁口旁，星河盛境4月将推382套房

　　前段时间，大运枢纽明年落成的消息刷屏了。

　　“要想富，先修路”，这个深圳东部最大的综合交通枢纽，一旦建成，便会成为牵引大运新城发展的核心。

　　房掌柜2021踩盘大暴走，@暴走深圳编辑部 特地来到大运，大运今年将推的新房不多，星河盛境（备案名：星河盛境府）是其中之一。

　　项目位于永湖地铁站的C出口，2公里内有约34万㎡商业，近大运体育中心，无论是地段还是配套都可圈可点。

　　现场实探

　　进度已达三分之一，现已开放样板房

　　从地理位置看，项目东临龙岗大道，北侧为横坪快速，西侧为规划绿地，南侧为规划路永盛路与保安学校隔路相望，整个项目与地铁3号线永湖站无缝接驳，交通优势明显。

刚出地铁站，还没下天桥，就看到了项目工地。从工地进展来看，目前有4栋动工，进度已达整体的三分之一，其余地块目前仍在挖基坑。

　　项目周边遍布旧改以及传统产业园区，城市升级面临巨大的发展空间。

　　项目目前暂时用附近星河智荟的商铺作为营销展示区，没有放在实体楼中。打开地图软件，可以搜到项目营销中心。不远，步行5分钟即可，或者从地铁站搭乘公交，1站即达。

附近公交车站台

　　虽还未入市，现场已有不少福田、罗湖的客户都过来这边看房，“大多数楼上星河智荟的业主，也是很认可我们的”，销售说道。

　　规划

　　保安片区旧改变身城市综合体

　　项目前身为“保安片区城市更新单元”，分东片区和西片区。规划分三步进行，并非由同一开发商主导开发。目前东片区已由卓弘集团主导完成更新，即卓弘星辰花园。

　　项目属于西片区北面01-04、01-05地块，总占地约3.2万㎡，总建面约28万㎡，是集住宅、公寓、商业、办公、综合车站于一体的综合体。

　　整体分两期建设，一期为纯住区，由4栋住宅，以及1所2700㎡的9班公立幼儿园及2层住宅底商组成，容积率4.28。

项目鸟瞰效果图

　　一期园林设计也挺有看头，有彩虹峡谷、星光舞台、神器山丘、绿色瀑布共4个主题园林。

　　此外，3栋架空层设有儿童乐园，边上就是老人活动区，2栋有成人健身区。清晨，爷爷奶奶们可以在这里练瑜伽、晨练，傍晚可以在这里闲聊、话家常，一抬眼就能看到孩子在一旁嬉戏玩耍；另一边，大人们正在跑步、打球······理想生活不外乎如此。

项目效果图

　　二期项目地块是商业属性，将打造4.4万㎡集中商业、以及1栋150米高写字楼、1栋商务公寓、1栋人才安居房。

项目夜景效果图

　　一二期之间有连廊连接，二期可通过连廊直达永湖地铁站。

　　项目效果图显示，有着金属感的深灰色外立面显得十分高级，销售介绍，“这是由铝板+中空LOW-E玻璃建造的外立面，铝板抗氧化、耐腐蚀性能好，历久弥新；中空LOW-E玻璃，隔音性能突出。”

　　项目在主要的生活空间都采用中空low-E玻璃，小编还打听到，这种玻璃是目前市面上隔音降噪效果最好的，除此之外，还能有效阻断室外热源倒入以及室内热源导出功能，达到冬暖夏凉，这个小编已在现场的测试设备试验过，亲测有效。

　　此外，铝板干挂与墙体有4-5公分的间隔层，几乎无外墙渗水的可能，在多雨的深圳，这一设计对业主十分友好。

外立面效果图

　　户型

　　推约86-116㎡3-4房，共382套

　　@暴走深圳编辑部  打听到，项目预计4月底推售一期产品（以开发商公示消息为准），除回迁房外，可售房源数量并不多，约382套。

　　主推建面约86-116㎡3-4房，全部为2梯5户，精装交付。

　　根据户型分布图可基本推测出各户型视野，买家们可根据喜好挑选。

户型分布图

　　1号户型为建面约116㎡4房2卫，分布在1栋2单元及3栋，南北通透，采光通风不错。

116㎡户型图

　　2、3号户型为建面约86㎡户型3房1卫，1栋2单元单位可看小区花园景观，其余楼栋单位多临路，可看城市景观。

86㎡户型图

　　4、5号户型为建面约96㎡3房2卫。1栋2单元单位临路，看保安学校景观，其余楼栋单位看小区花园。

96㎡户型图

　　样板房

　　打造精装配置最高标准

　　空间的尺度，决定生活的高度。据@暴走深圳编辑部了解，星河盛境已于今年3月27日开放生活美学示范区，两个户型中，86㎡为交付标准，96㎡为精装展示空间。

　　鉴于星河盛境是星河精品至诚服务下的首个理念突破以及品质升级力作，同时，作为3号线地铁直连综合体产品，是市场上臻稀小面积豪宅尺度打造的住宅，开发商在户型设计上更加人性化，舒适度更高，在产品空间打造上更是丝毫不马虎。

96㎡样板房卧室实景

　　@暴走深圳编辑部现场看样板间发现，96㎡产品整体设计强调以简为美、不事雕琢，运用黑色、米色、灰咖等色调，配上简练的线条以及充满现代审美的家具来营造一种简约又富有质感的空间，缔造现代都市的生活质感。

96㎡样板房客厅实景

　　除了空间的整体设计，细节亦是非常讲究。

　　样板房入户门均采用定制工艺成品门，门锁是世界一线品牌耶鲁，且采用了静音锁的设计；整体入户玄关开间达1.8米，成品玄关柜1.2米的高度符合成人尺度，且可以分隔多层，极大地增加收纳空间，储藏量超过市面上普通玄关柜的20%。

　　客餐厅则是一体化设计，与景观阳台相连，开间约3.7米，整个空间通透采光，空间利用率优于市面上很多同类户型。

　　除此之外，还打造了进深1.6米观景阳台，除了观景，更满足晾晒、收纳等各种使用需求；阳台栏杆采用铝扣板、铝合金门窗框材质，美观质感且经久耐用，据悉，96㎡户型的产品共只有169套。

96㎡样板房客餐一体化

　　而86㎡样板房的硬装就是未来交标的样子，该户型共155套，除了入户玄关开间比96㎡户型稍窄之外，其他细节基本一致。

　　客厅吊顶采用玫瑰鎏金吊顶包边，金边均为纯手工打造，施工难度和成本都比普通的高很多；踢脚线则采用铝合金金属，防潮又防火。

　　对于客餐厅的设计，项目则选择豪宅才会采用的0.6*1.2m皇家白玉简一仿大理石瓷砖。

86㎡样板房客厅实景

　　卧室门同其他户型一样，采用定制成品门；主卧开间2.9m，自带超级景观大飘窗，采用大理石材质，正凸窗设计，空间利用率更高。

86㎡样板房卧室实景

　　作为星河高品质住宅，星河盛境对标全市高端住宅，所有户型也专门配备了日立智能户式中央空调，@暴走深圳编辑部打听到，中央空调采用高效涡旋压缩机、无极变频技术及新型高效换热器的空调外机，高效节能更安静，冷暖运行模式，高标准满足冬夏季节的不同需求，将室内温度及湿度均保持在人体舒适范围，使室内空气始终舒适宜人。

　　据@暴走深圳编辑部了解，区域内像星河盛境这样，采用全屋知名品牌精装、豪宅配置用材用料的楼盘暂未出现，毫无疑问，它的品质已然成为区域内标杆，开创精装最高配置的先河。

　　开发商

　　星河地产连续十年跻身中国房地产百强

　　项目由深圳市星河圆通房地产开发有限公司开发，系星河地产子公司。

　　星河控股成立于1988年，前瞻大湾区，布局深圳、广州、天津、南京、上海等29座城市，总资产超千亿，员工规模逾8000人。旗下现有产业、地产、置业、资本、金融、物业六大业务板块，已成为国内大型综合性投资集团。其中，星河地产开发的星河丹堤、星河传奇等系列品牌楼盘，素来以品质著称，获得普遍认可。

　　凭借卓越的品牌实力、良好的行业口碑，星河地产荣获诸多赞誉：2012-2021年，星河地产连续十年荣获“中国房地产百强企业”称号，八次荣膺 “中国蓝筹地产”殊荣。

　　星河盛境是星河继星河上寓、星河时代、星河智荟之后，在大运打造的第四个项目。

　　除以上项目外，星河地产在大运还有埔厦旧改、窝肚旧改、上围旧改等项目，未来旧改体量约168万㎡。

　　区位

　　大运新城升级定位为深圳“东核心”

　　大运新城规划总用地面积为18.8平方公里，与东莞凤岗接壤，通过水官高速、北通道等分别与市中心区、惠州等相连，是联系惠州及粤北地区的重要门户。

　　根据规划，大运新城进一步深化融合大运+龙城西两区域，依托大运枢纽、高快速路网等交通配套的全面升级，规划为深圳都市圈连接惠州、汕尾、河源及粤东地区的桥头堡，打造深圳都市圈的“东核心”。

　　产业配套方面，大运片区产业规划为“两轴六组团”的空间布局结构。

　　大运门户规划超900万㎡旧改，16个已列入城市更新单元且计划拆除重建的项目，目前佳兆业、汉京、博林等知名开发商已进驻，未来片区面貌必然大有更新。

　　价格

　　周边新房均价5.2万/㎡

　　作为龙岗的新中心，在深圳都市圈建设下，大运新城未来的中心效应将会进一步凸显，目前大运片区的楼盘，是龙岗除坂田、中心城外，价格最高的。

　　项目价格尚未公布，周边仅有卓弘星辰在售新房住宅，推建面约80-138㎡户型，均价5.2万/㎡，且只剩尾盘在售。

　　由上所述，片区住宅正处于一个稀缺阶段，尤其是新房住宅项目。

　　配套

　　交通：无缝衔接3号线永湖站

　　轨道方面，项目直连地铁3号线永湖站，2站到大运，换乘14、16号线（均在建），5站直达罗湖清水河，30分钟到福田中心区，同时可在岗厦北站换乘2号线40分钟到南山中心区。

　　自驾方面，项目门口就是龙岗大道，出门左拐直接上横坪快速路，距离水官高速横坪收费站直线距离仅500米，20分钟到罗湖，半小时到达福田中心区。

　　不过，靠近城市主干道，也存在噪音影响，临路单位需要注意这点。

　　商业

　　2公里内约34万㎡商业

　　项目自带4.4万㎡商业，基本可满足日常购物需求。

商业效果图

　　2公里内未来预计总共有超34万㎡商业体量。其中，已开业的有荣德时代广场商业（6万㎡）、信义御城商业（5万㎡）、志健时代广场（6.3万㎡）、银信中心（1.3万㎡）；在建的有卓弘星辰（3.6万㎡）、横岗188工业区旧改（4.4万㎡）、名居横岗旧改（3万㎡）。

　　教育

　　周边有保安学校、圆山实验学校

　　项目自带幼儿园，周边有保安学校小学部，保安学校（初中部）以及园山实验学校。

　　保安学校与项目仅一墙之隔，是一所广东省一级学校九年一贯制学校，设有教学班36个。学校先后获得国家级“全国绿色学校”，深圳市文明学校等荣誉。

　　医疗

　　周边医疗配套丰富

　　从项目出发，开车6分钟可到龙岗第三人民医院（二甲）， 15分钟可达龙岗中医院（三甲）。除此之外，大运还有龙翔医院、综合性三级医院龙岗区人民医院、三甲龙城医院、二甲龙岗区妇幼保健院等。

　　休闲

　　周边有大运中心体育馆、雁田水库等

　　文体配套方面，从项目出发，开车约12分钟可到达大运中心体育馆，这里常年举办大型国际赛事与演出，比如周杰伦演唱会、天猫跨年晚会等；开车约15分钟可可到达龙岗“三馆一城”，科技馆，青少年宫，公共艺术馆和书城。

　　绿色配套方面，项目背面是山体公园保安社区公园，窗外有雁田水库，可谓靠山临水。

　　作为深圳“东核心”大运新城稀缺的住宅项目，星河盛境拥有龙岗市场在售住宅项目精装配置比较高的标准，能对标10万+豪宅，拥有高级的外立面，所推户型也都方正实用，每个房间均可享受到极佳的通风采光和视野，奢享内外美景，品质感、舒适度和使用率都堪称完美，对于“打新”或者自住都将是最棒的选择！据@暴走深圳编辑部了解，项目样板房现已开放，近期将取得预售证，想“打新”的朋友，不妨多关注。

　　本文踩盘时间为2021年4月底，文中距离均来自百度地图，与实际情况可能略有偏差，仅供参考。

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