实探|地铁上盖，一路之隔就是学校，光明深铁瑞城5万/平带装修到底值不值？

　　近年来，光明搭载政策及轨道交通的东风，区域发展迅速，置业热度倍增，楼市也呈现出火爆的态势，多个项目开盘售罄，成为众人皆知的西部“网红”，随之而来的便是区域房价也水涨船高。

　　从光明已入市的新盘来看，均价基本都在5万+/平，二手房方面，据中介人员透露，挂牌价大概在7-8.3万/平，换言之，片区一二手房价倒挂严重，高达2-3万/平。（具体房价详情见文末）

　　如此高的价格差，让更多购房者看到片区价值的同时，也让投资客看到了巨额“赚头”，因此越来越多人热衷来光明打新。

　　比如最近，一则光明新盘深铁瑞城开放展示中心和样板房当天就出现千人排队、等待叫号看房的报道引起了掌柜君的注意，毕竟在掌柜君的印象中，前一个这个火的盘还是南山的华润城润玺。

　　为此，掌柜君开启大暴走模式，实探深铁瑞城，看它为何如此“备受青睐”。

　　区位

　　地处光明科学城产业转化区——凤凰城

　　项目所处区域光明是粤港澳大湾区和广深港澳科技创新走廊上的重要节点，是串联广州、东莞、深圳、香港四个湾区核心城市的科创纽带。在深圳的定位中，光明对标建设“深圳北部中心”、“世界一流科学城”。

光明区发展规划图  

来源：深圳市城市更新网

　　而项目则位于光明的重点板块之一——凤凰城片区。

　　光明凤凰城，作为光明科学城“一心两区”中的产业转化区，布局了多个重点项目，聚焦先进制造、企业总部、交通枢纽等功能，打造产业集聚的智造高地和功能完善的城市会客厅。累计投资超过1000亿的华星光电就在光明凤凰城，带动上下游产业蓬勃发展。

　　从整个区域位置来看，光明凤凰城是距离福田、南山最近的板块。

　　63万平城市综合体

　　一期17栋共1330套房可售

　　深铁瑞城占地约19万㎡，总建筑面积约63万㎡，是集住宅、商业、教育配套、公园于一体的城市综合体。

    效果图

      项目共分两期开发，一期包含21栋10-11层的小高层住宅，其中1-17栋为可售商品房，共1330套，18-21栋则是人才房。据现场销售人员介绍，项目二期将于明年推售。

       实探现场

　　最高已出地面10层

　　深铁瑞城南邻光桥路，东靠科裕路，西接东长大道，属于地铁6号线长圳站的地铁上盖物业。

深铁瑞城项目位置

      项目现场也是一片热火朝天，工人们正紧锣密鼓地施工中。从围挡外也可见施工进度，楼体已出地面约10层。

项目实景图  摄于2021.11.4

　　项目营销中心、样板间目前均已开放，据现场销售透露，深铁瑞城预计在11月中旬拿预售证，下旬入市，项目属于限价盘，限毛坯价4.75万/㎡，带装修均价约5万/㎡，将于2023年底交楼。

营销中心实景  摄于2021.11.4

　　项目配套

　　深铁瑞城自带商业、学校、公园等多种配套，未来自然能享受到这些配套资源，不过目前大部分还处于前期建设阶段，待兑现仍需时间。

　　交通

　　6号线长圳站地铁上盖物业

　　周边还规划有13（在建中）、18号线

　　项目无缝接驳地铁6号线的长圳站，属于地铁上盖物业，现场销售人员称，未来项目自带的商业会跟地铁站直接连通，能满足快捷出行。

　　除此之外，周边还规划有13号线和18号线。

地铁6号线长圳站实景 摄于2021.11.4

       从长圳站出发一站换乘13号线，可直达南山。据悉，13号线目前在建设中，预计2023年开通运行。

　　规划中的18号线则将在明年开工建设，建成后跟6号线在长圳站交汇，往南3站可达机场，往东1站可达光明城高铁站。

深铁瑞城交通区位图

　　如果自驾出行，也非常方便。周边有“一横两纵”3条高速（一横：外环高速；两纵：南光高速、龙大高速），可快速到达深圳其他中心区。

　　商业

　　自带约6万㎡商业

　　深铁瑞城自带6万平商业配套，未来还将进驻6.5万㎡华润商业，换言之，可享受总体量约12.5万平的巨无霸商业资源。

深铁瑞城商业配图

　　不过，项目目前周边2公里范围内并无大体量的商业配套，仅能享周边其他二手房的沿街底商，掌柜君通过实测发现，需步行约20分钟才可到光明1号附近底商购物。更远一点的话，要去光明中心区，那里集聚了星河COCO City、万达广场、龙光玖龙台商业等购物中心。

光明一号附近商业配套图  摄于2021.11.4

附近商业配套   

　　学校

　　一路之隔就是凤凰城实验学校

　　项目一路之隔就是凤凰城实验学校，该校占地面积约25949平方米，建筑面积约44656平方米，新校舍建成后，可容纳54个教学班，向社会提供约2520个学位。

凤凰实验学校 摄于2021.11.4

　　除此之外，据营销人员介绍，项目自身还将建设一所21班的幼儿园和一所84班的九年一贯制学校，目前属于面积预留阶段，暂未开建。

图正中间位置为幼儿园（效果图）

　　再稍远一点的话，项目1公里范围内还有长圳学校、华中师范大学附属光明勤诚达学校，可见附近片区的教育氛围还算浓厚。

　　医疗

　　邻近三甲医院 自身配备社康中心

　　据掌柜君了解到，医疗方面，距离项目1.2公里处有深圳市中医院光明院区，目前一期建设工作正在稳步推进，预计2022年建成。

深圳市中医院效果图 

　　该医院建成后，将成为集医疗、教学、科研、预防保健、康复于一体，功能齐全、环境优美、设施先进、技术精湛、管理现代的三级甲等中医院，是目前国内单个院区最大的中医院项目，也是深圳市重大民生工程之一。

　　除此之外，销售人员还介绍称，项目自身也将配备社康中心，以用于服务小区住户。

      户型

　　推售建面约95-130㎡3-4房

　　深铁瑞城首批入市的为10-11层的低密度小高层，为建面约95-130㎡的3-4房，其中98㎡3房为主力户型，而120-130㎡4房产品仅有150套。

　　户型图:

　　A户型为建面约98㎡3房2厅2卫，三个房间都有飘窗，采光很好，但是儿童房的面积有点偏小。

      建筑面积约120㎡E户型，横厅布局。进入样板间左手边就是玄关和一个大飘窗，采光很好。但餐厅和客厅两个布局是在一起的，空间稍显拥挤。

　　样板间：

E户型样板间

A户型样板间

　　周边房价

　　二手住宅挂牌价约7-8.3万/㎡

　　项目周边新房均价约5-5.2万/㎡，二手住宅政府指导价约4.96-5.19万/㎡，挂牌价则在7-8.3万/㎡。

　　据掌柜君了解，新房方面，项目周边有光明金茂广场、龙光玖瑞府等，其中，金茂广场参考价约51740万/㎡，与深铁瑞城的价格相差不大；而龙光玖瑞府亦属于限价新盘，均价约5.2万/㎡带装修，预计也将于11月下旬入市。

　　二手住宅方面，据贝壳找房数据显示，项目周边有龙光玖龙台、光明1号、光明大第等在售。

　　掌柜君咨询中介人员获悉，龙光玖龙台的二手房挂牌价约8万/㎡多一点，光明1号挂牌价约7万/㎡，光明大第则稍贵，约8.3万/㎡。

周边二手房  图源：贝壳

      本文踩盘时间2021年11月4日，文中距离均来自百度地图，与实际情况可能略有偏差，仅供参考。

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