深圳上半年二手房市场先抑后扬 利率政策利好成市场信心恢复主因

　　根据深房中协收集的数据统计，6月全市二手房录得【本文录得量系指深房中协以二手房买卖合同发起时间为口径统计的数据，并非最终成交过户套数】2,674套，环比增长率为-4.5%，未能延续自3月份以来的连续回升态势，月度录得量止步于3,000套关口前；一手住宅方面，在供应持续发力的作用下，6月份成交量达到3,008套，环比增长率为60.3%。

　　但把时间轴拉长看，2022年上半年楼市总体成绩差强人意，据统计，2022年上半年二手房买卖合同共计录得12,191套，环比2021年下半年增长率为-12.1%。一手住宅成交16,126套，同、环比增长率分别为-38.3%和-38.6%。

　　01

　　上半年二手房呈现

　　“先抑后扬”的走势

　　（1）

　　货币政策持续“利好”直接

　　促进二季度楼市信心恢复

　　二季度二手房录得量合计8,014套，环比一季度4,177套录得量增长91.8%，从走势上可以清晰地看出，上半年二手房市场走出了“先抑后扬”的态势，究其原因，主要还是从进入二季度后，在多轮政策“利好”的促进下，短期内市场信心的恢复较为明显，尤其是5月中央监管层落实了此前对于合理住房需求给予支持的承诺，LPR的持续下调，对于促进楼市信心的恢复最为直接。

　　（数据来源：深房中协中介标准指数）

　　（2）

　　上半年二手房挂牌量持续增加

　　截至2022年6月30日，根据四大行（乐有家、世华、贝壳找房、中原）公开挂盘出售数据统计，全市共挂盘出售房源84,097套（存重复房源，后同），对比5月31日统计的83,503套在售房源增加594套（如下图），环比增长率为0.7%。二手房挂盘量经过多月的快速上涨后，现已企稳。但从上半年二手房挂牌量走势看，呈持续上升态势。

　　经分析，随着各机构已熟悉房源发布新规，“技术上”导致房源未挂牌因素已不存在，同时，因当前市场持续回暖态势不及预期，业主放盘量意愿未明显提升，委托放盘量维持在一个较为稳定的水平，综合导致二手房挂牌量的企稳。

　　（数据来源：各机构官网挂盘数据）

　　（3）

　　改善群体入市意愿

　　强于刚需群体

　　根据今年以来二手房录得量面积占比分析，小于90平方米户型的录得占总体比例处于持续下滑态势，而90平方米以上户型占比，尤其是90-144平方米的占比提升明显，反映出改善型群体入市意愿高于小户型刚需群体入市意愿，也从侧面反映出刚需群体对于预期不确定性，观望氛围更浓郁！

　　（数据来源：深房中协中介标准指数）

　　（4）

　　版块热度重构

　　与上述结论一致，刚需群体的观望氛围浓郁，直接影响到龙岗、罗湖等传统刚需置业集中区域的交易量，而在楼市回归理性与价值属性的背景下，类似福田等拥有稀缺核心资源的区域交易相对更为活跃，此外，坪山、光明等区域，由于轨道交通利好的兑现，市场交易活跃度相比以往有了较大提升（如下图）。

　　（数据来源：深房中协中介标准指数）

　　此外，从数据走势上看，上半年二手房住宅录得量总体上突破80%（如下图）。

　　（数据来源：深房中协中介标准指数）

　　02

　　预测：下半年楼市行情走势

　　取决于宏观经济

　　受去年下半年延续的严厉调控，叠加春节以及年初反复冒头的疫情等多重因素影响，导致第一季度市场明显处于承压状态，直接拖累了上半年的总体交易量，好在从3月份起，随着总体疫情防控形势的好转，国家层面对于合理住房需求的一系列扶持举措开始密集出台，尤其是接连下调的LPR利率，直接利好刚需购房群体，同时，进入二季度后，深圳新房供应开始发力，加之前期因疫情防控而挤压的需求，也逐渐开始释放，市场交易活跃度相比一季度有了较大的改观，短期内便触底反弹。

　　总体而言，当前市场对宏观预期仍存在不确定性，而此前楼市提振的相关扶持政策，随着时间推移，政策效益开始弱化，市场有重回观望的态势，这一趋势从6月份的市场交易数据便可窥见。当然，下半年楼市的行情走势能否开个好头，关键还得看随后各类宏观经济数据公布后，反映经济基本面是否得到根本好转，只有宏观经济形势与基本面牢固，楼市的复苏才可言“稳”。

      来源：深圳市房地产中介协会资讯版