半年成交不足万套 深圳楼市交出“史上最差”成绩单

　　16126套新房、9965套二手房，这是深圳2022年上半年楼市的“成绩单”。

　　并不亮眼，甚至可以说是很差，尤其是二手房。

　　回看往年的二手房成交数据，就可以发现，今年简直是跌破天际，至少，近15年以来，深圳是头一回出现半年成交不足万套的情况。

　　而新房方面，虽然突破了1.5万套，但还是处于近4年来最低位。

　　有人评价深圳目前的楼市情况：对于买家来说，是最好的市场，选择空间大，且不用担心被抢购;而对于房企来说，就是最坏的市场，供应量大增，很多房企使出“浑身解数”推出低折扣促销，但事实证明，并没有什么用，因为数据说明一切。

　　01

　　深圳上半年新房成交价涨量跌

　　豪宅跟刚需盘现两极分化

　　数据显示，2022年上半年深圳成交16126套新房住宅，同比减少38.3%，环比下降38.6%，新房住宅成交排名前三分别为宝安2793套，南山2723套，光明2569套。

　　今年1-6月，深圳约37个住宅项目入市，大部分集中在5-6月份，1-4月份14个住宅项目入市，5月份有7个住宅项目入市，而到6月份就更热闹了，仅6月份就有16个住宅项目、5800多套住宅房源入市。

　　从开盘情况来看，上半年，分化非常严重，“豪宅”(10万+以上的暂统称豪宅)卖得还不错；而刚需盘的表现却有些差强人意。

　　在30多个入市的住宅项目中，仅福田海德园A区及深圳中心天元，成为上半年唯二开盘“日光”的项目，其次卖得好的是南山招商仕林臻邸，开盘成交185套，当天去化率约98%，但也在开盘后一星期内清空了剩余房源;

　　即便是此前火热的光明片区，也冷静了下来。今年光明之前仅星河天地华邸一个住宅项目开盘，推248套住宅，但登记人数有240人，这算是比较好的成绩了。

　　其它片区，像罗湖、龙岗、坪山片区入市的新盘，去化基本都在20%以下;宝安和龙华片区的去化率大多数是在20-30%之间，有些不到20%。

　　有分析称，目前客户对深圳楼市信心度不高，加上经济大环境一般，导致深圳楼市成交受影响明显，但值得一提的是，新房住宅成交低迷也就算了，库存也在持续上升。

　　深圳住建局数据显示，截至6月末，深圳新房住宅可售房源28794套，住宅去化周期上升至8.1个月。

　　尤其是在6月份，年中冲刺模式开启，房企推盘积极性上升，住宅供应达到今年最高值，令住宅库存持续上升，整体去化表现一般，导致去化成交周期延长。

　　价格方面，今年上半年新房住宅成交均价同比增长两成，环比增长一成，达72304元/㎡，机构分析称，主要是由于今年上半年南山部分高价物业集中网签，结构性拉升了全市新房住宅均价。

　　02 上半年二手房成交跌破1万套

　　创15年来新低

　　不止新房成交低迷，二手房市场更是如此，简直可以用“触底”俩字来形容，但后续会不会有反弹，掌柜君也不好说。

　　数据显示，深圳2022上半年二手住宅成交9965套，同比下降65%，环比下降18.7%，值得一提的是，这个数据是近15年来最低值。

数据来源：深圳市住建局、乐有家研究中心

　　其中，龙岗、宝安、福田等是二手住宅的主力成交区域，但即便如此，同比基本减少近六成或以上。

　　具体来看，龙岗成交2621套，同比减少68.3%;宝安成交2001套，同比减少62.0%;福田成交1946套，同比减少59.1%。

　　从成交总价来看，据贝壳研究院数据显示，上半年深圳二手市场成交中，总价200-400万区间的刚需上车型物业，成交占比扩大了3.2%，1000万以上的高总价物业，成交占比从9.5%缩小至8.7%。

　　挂牌价方面，贝壳研究院数据显示，深圳上半年新增挂牌均价同比下跌0.8%，环比下跌1.5%，整体来看业主心态和预期有所弱化，报价趋向合理;上半年成交议价率为5.9%，创下近年来新高，也表明当前博弈偏向于买方市场，尤其是急于出售或急需用钱的业主议价空间更大。

　　但因置业者观望心态浓重，所以在二手房成交方面，导致买卖成交周期延长。

　　数据显示，上半年房源成交周期约158天，同比延长37天，环比延长27天;客源成交周期约50天，同比延长10天，环比延长1天。

　　换言之，就是业主方委托中介要卖房后，基本上要挂出超过5个月才能卖出，而买房方，基本会在看房50天左右确定购买。

　　若按照这个规律来看，今年上半年成交的大部分二手房房源，基本在去年就已经挂出了。

　　总体来看，在楼市调控政策大环境的影响下，刚需置业者的观望情绪依然较浓重。

　　一方面，是因为“买涨不买跌”的心理，另一方面，市场的购买力在经过前两年后已明显透支，在收入预期不乐观的趋势下，现在的买房客已经不可能再像以前那样“加杠杆”去买房了。

　　但即便如此，今年上半年以来，很多以前高姿态的项目都推出了折扣，最高力度达68折，除此之外，新出的项目备案价不但比预期低，同片区的新房，今年买要比前两年要少付几十万，所以对于刚需客来说，买到好房子的机会反而更大，那么最后，掌柜君就祝愿各位在下半年买到自己心仪的房子，安家深圳吧。