深圳新盘“以房换房”背后：公寓市场去化难题待解

　　最近，各地楼市掀起一阵“花式营销风”，有拿荔枝、小麦、西瓜、大蒜等抵扣房款的;有买房送200斤土猪的，而且还是包杀的那种，反正怎么奇葩怎么来，可谓是赚足了眼球。

　　但令掌柜君意想不到的是，在一线城市深圳，公寓新盘弘基翰林九锡为卖房，推出“以房换房，以旧换新(仅限住宅)”的活动，相较于其他城市的置换、抵扣方式，深圳直接刷新了新高度。

　　对此，网友们看法不一，有人说，开发商很精明，用这种方式就相当于是全款卖房;也有人说，傻子才会用住宅换公寓……

　　面对这些讨论，掌柜君只能默默退下，毕竟：这换房的前提不应该是首先要在深圳有房?还有一个问题就是，深圳公寓都需要用这种方式来提高去化率了？

　　01  怎么换？

　　这次推出“以房换房”活动的主角，就是深圳南山公寓盘弘基翰林九锡，项目一张以“普通住宅换尊贵总裁大平层私域”的海报一经发布，瞬间在行业内发酵，甚至登上了热搜。

　　据悉，宣传海报透露几个信息：

　　1、以等价交换为原则，以旧换新，多退少补，但仅限住宅。

　　2、客户可用普通新房/二手住宅置换大平层、商务公寓、临街商铺;

　　3、普通新房价格以现场公布为准;旧房价格则以房产所在小区半年内成交的均价为准，若半年内无成交，则以一年内成交均价为准。

　　面对被质疑是为博眼球、炒作，开发商给予了否认，称更多是基于目前较差的市场环境下的企业自救。

　　并表示当下项目整体去化较慢，银行放款难，项目已成交款在银行监管账户中无法提取，此举旨在以房换房，换得一些变现能力较快的住宅产品。

　　除此之外，开发商还表示对项目在售的产品有信心，且不论是办公、公寓还是商铺，都纳入此次活动，流程方面尽可能简化，签协议就开始办理购房手续。

　　有媒体致电项目售楼处了解到，如果客户的房子是住宅，可以委托他们全权处理、找买家，然后尽快卖出去;在没有收房的情况下，客户租房的租金也由项目公司承担。

　　看起来确实诚意满满，且据最新消息，项目已经换了5、6套了。

　　不过，连开发商都聪明地想要把公寓置换成变现能力较快的住宅产品，为什么还有人愿意用住宅换这个公寓？它是否又值得换?

　　02  是否值得换？

　　据悉，弘基翰林九锡项目位于南山大学城片区，备案名为弘基翰林大厦，由深圳市中住房地产开发有限公司、深圳市留仙洞投资发展有限公司合力开发。

　　从地段来看，项目位于西丽国际科教城，靠近塘朗地铁站，片区资源还算不错。

　　不仅高校云集，可便捷地触达深圳科技图书馆、大学城体育中心等设施外，同时也是社区氛围较浓，宜居属性较佳的生活区。

　　商业方面，项目南接塘朗城、西临宝能城，两个均为片区内瞩目的大型商住综合体，分别带来的塘朗城时尚中心和宝能环球汇组成区域级商圈，提供了多元的零售、餐饮、娱乐等体验。

　　此外，项目还临近云城万科里、益田假日里等购物中心，新型商业总体量近40万㎡。

　　虽然配有优质资源，但价格事实上不算便宜，尤其是总裁大平层产品。

　　项目B栋建面约35-98㎡的小面积公寓，均价约7.3万/平，总价200万+就可以入手，但目前已去化过半;而A栋建面约343-550平的总裁大平层，是今年的主打产品，按照均价10万/平初步换算，总价大部分在3000万-6000万之间。

　　如果要用龙岗、光明、坪山等区域的住宅来换大平层，估计得好几套，另外，项目物业管理费要30元/平·月，按最大户型550平来算，每个月光物业费都得花近1700元大洋……

　　此外，有熟悉南山西丽片区的中介指出，如果买家以现在市场价置换开发商的公寓并不划算。“西丽板块的价值这几年也降低了，差不多的价格，买家可能更认可蛇口或其他更好的片区。”

　　先不说价格及发展潜力，能买得起这种价位住宅的人，真有必要换同等价位的公寓?

　　再不济，就换个角度思考，既然项目敢推出这种活动，正不意味着项目去化难、转手难?有这个钱，在深圳买套住宅它不香?

　　03  “以房换房”宣传背后

　　不过，弘基翰林九锡此番活动背后，反映的是深圳公寓、商办市场的低迷。

　　虽说公寓有总价低、购买门槛低，不限购不限贷等优势，特别是处于核心地段的优质公寓，升值空间大，居住与投资俱佳，在深圳，因为房票紧缺，也有很大一部分客户被挤压至公寓市场，公寓也逐渐脱离商务公寓“服务商务人士”、“短期住宿”的定位，逐渐类住宅化。

　　但，哪怕跟住宅再靠拢，公寓产品还是不能跟住宅相比，原因有以下几点：

　　1、一般来说公寓只有40年或50年产权，而住宅是70年产权。

　　2、公寓首付至少5成，而住宅最低仅需3成，首付压力比住宅大。

　　3、公寓无法拥有学位，这是它相比住宅最大的教育短板。

　　4、公寓的商水商电比住宅的民水民电贵，未来转让税费也会非常高。虽说民电这一点，深圳已出台用于居住的公寓可以申请办理居民生活用电价格，但毕竟要多一道程序。

　　5、公寓，尤其是小面积公寓，居住体验比住宅差，非核心地段公寓出租或转手难度不小。

　　且正如此，使得深圳公寓市场库存越来越大，去化也越来越难。

　　据深圳住建局数据显示，截至6月末，深圳非住宅可售套数为53223套，去化周期上升至39.2个月。

　　换言之，哪怕不算已经审批、在建的公寓项目，现有的存量公寓，要卖完需要三年多时间。

　　只能说，这将是深圳未来长期需要面对的问题，也是需要解决的问题。