丁祖昱：一线城市限购真的开始松动了

　　近日，上海发布《关于支持中国（上海）自由贸易试验区临港新片区加快建设独立综合性节点滨海城市的若干政策措施》，其中包括临港新片区限购松绑政策。

　　在临港新片区工作的非户籍人才缴纳个税或社保满1年即可购房。

　　至此，上海成为了一线城市中首个明文松绑限购政策的城市。

　　8月15日，我们曾表示：“未来大多数三四线城市可能取消或基本取消限购，二线城市大概率将放松限购政策，一线城市也或许会局部对限购政策有所调整。”

　　上海此次对临港限购的调整或将掀开一线城市限购松动的序幕。

　　2022年8月20日上午，上海举行临港新片区三周年新闻发布会，市政府副秘书长、市发展改革委主任华源介绍了《关于支持中国（上海）自由贸易试验区临港新片区加快建设独立综合性节点滨海城市的若干政策措施》（下称《措施》）主要内容。

　　《措施》第二十条为定向优化临港新片区人才购房政策，具体内容为：优化人才购房条件，在临港新片区工作的非本市户籍人才缴纳个税或社保满1年及以上，在临港新片区限购1套住房，所购住房自合同网签备案满7年后可转让。

　　同时，强调进一步优化人才落户政策。赋予临港新片区引进非上海生源应届高校毕业生重点扶持用人单位推荐权。建立和动态调整适应临港新片区发展需要的重点专业目录。支持临港新片区管委会根据临港新片区重点产业布局和发展实际，动态调整人才引进重点机构推荐范围。

　　该通知一出，上海成为了一线城市中首个明文松绑限购政策的城市。

　　在此之前，上海曾多次放松落户政策。2020年至今，已有“双一流大学”、“五大新城”、“世界前100大学”、“本地应届研究生”等落户松绑政策。不少非户籍居民只能通过人才政策落户获取购房资格。

　　单从临港新片区来看，2020年临港落户要求4年内累计36个月社保基数达到平均就业人员工资1倍，不受职称限制。

　　此次优化人才购房条件要求则仅为缴纳个税或社保满1年及以上。

　　不仅是上海，在此之前，2022年6月，广州曾有放松限购的传闻，据媒体报道，6月6日从广州12345政务服务便民热线获悉，非广州户籍居民购房的社保条件的确有所更新。

　　具体内容为：非本市户籍的居民家庭提供购房之日前5年，在本市连续缴纳社保或者个人所得税证明的，允许除起止月外有累计不超过3个月的断缴或补缴记录。

　　便民热线工作人员还提到“因为2020年是一个疫情特殊的年份，如果2020年1月至12月，非广州市户籍居民家庭没有办法缴纳2020年社保的话，也视同连续缴纳，断缴、补缴都不计入购房社保审核要求里面”。

　　2016年三季度起中央开始以“四限（限价、限购、限售、限贷）”政策为楼市调控核心，在此之后市场转阴明显。

　　2022年上半年“四限”调控开始出现松动，最初的城市覆盖面仅限于福州、郑州、哈尔滨等压力城市，随后逐渐蔓延至热点城市，如杭州，2022年4月22日，富阳区增设四个不同层次的F类人才，与富阳企业签订劳动合同并缴纳社保一个月以上，即可在富阳区购买一套房；5月17日，杭州进一步放松限购，在限购范围内购买二手住房，落户未满5年的户籍家庭无社保缴纳要求；非户籍家庭需在限购范围内连续缴纳社保或个税满12个月。符合条件的三孩家庭，在限购范围内限购的住房套数增加1套。

　　截至目前，已有超140城放松“四限”。

　　2022年8月8日，廊坊官宣全面取消限购，同时强调，北京非首都功能疏解随迁人员购买首套时，按照本地户籍对待，对北三县和环雄安新区周边的住房限售年限要求也全面取消。

　　廊坊官宣全面取消限购后不久，8月20日上海临港限购政策也出现了松绑，未来也许会有更多的城市跟进。

　　我们还是坚持未来大多数三四线城市可能取消或基本取消限购，二线城市大概率将放松限购政策，一线城市会局部对限购政策有所调整。

　　从目前的房地产市场来看，整体上依然处于筑底阶段。

　　国家统计局数据显示，2022年1-7月，商品房销售面积78178万平方米，同比下降23.1%；商品房销售额75763亿元，下降28.8%；二者同比降幅较1-6月分别扩大0.8pct和收窄0.1pct。

　　单月来看，7月商品房销售规模在年中高增后回落。单7月全国商品房分别销售了9255万平方米和9691亿元，环比下降均超四成，较5月分别下降16%和8%；同比则分别下降29%和28%，较6月降幅分别扩大了10pcts和7pcts。

　　面对楼地市持续低迷、地方土地财政收入下降的现状，各地政府出台了一系列稳地产政策。截至7月末，全国共有209个省市出台385次房地产放松政策，需求端主要涉及放松限购、放松限贷、放松限价、放松限售、公积金、税费减免、购房补贴等，供给端主要涉及放宽预售、放松预售资金监管、放松土拍等。

　　然而整体效果依然不太理想。

　　CRIC重点关注的100个典型城市中有20个市场企稳，在这些企稳的城市中有7成打出“救市组合拳”，即出台2条及以上托市政策，以对冲市场下行走势。

　　如沈阳、南宁、连云港全面刺激，出台4条救市政策。沈阳短短1个月内多次发布重磅新政，4月26日，将个人住房转让增值税征免年限由5年调整为2年，29日又取消了外地户籍限购，5月10日，下调二套房最低首付比例到40%。

　　又如苏州、青岛、长沙、佛山等城市积极托市，三方面放松调控。青岛率先松绑市场下行压力较大的郊县限购、限售，还两度放松了公积金贷款。佛山则优先放松限贷，非限购区域首付最低降为2成，而后松绑限购和土拍规则。

　　反观哈尔滨、贵港、安庆等出台单方面政策，但政策实施效果往往不如人意，对市场拉动效果比较有限。

　　相较于单一政策，组合式托市政策全面发力、多点突破，政策叠加之下，收效往往更加显著，有助于提振市场信心、稳定市场预期。

　　我们认为，现阶段市场下行的三大核心问题依旧悬而未决，体现于市场信心缺失、房价预期转跌、市场需求及购买力透支等，短期内房地产市场依旧面临较大的下行压力。建议因城施策加紧落地救市政策组合拳，以便提振市场信心，减缓市场下行压力。

　　具体而言，一线城市房地产市场最具韧性，长期来看房价仍面临一定的上涨压力，短期内调控政策较难退出，但可以局部放松调控。二线及三四线城市建议全面取消限购，支持居民自住以及改善性购房消费，促进房地产市场回归稳态。那些市场需求及购买力明显透支的压力城市，建议在需求端予以刺激，涉及调降房地产交易税费、购房补贴、房票安置等。