深圳住宅供应及成交双降 市场供求失衡2023年有望改善

　　1月12日，第一太平戴维斯权威发布《深圳房地产市场2022年回顾与2023年展望》报告并进行线上解读。第一太平戴维斯深圳公司董事总经理吴睿，华南区市场研究部负责人谢靖宇，华南区物业及资产管理部负责人何振宇等出席了此次活动，与众多深圳主流媒体一同回顾2022年深圳房地产市场情况及展望未来发展趋势，并就如何利用资产管理赋能ESG投资进行深入探讨。

　　第一太平戴维斯深圳公司董事总经理吴睿在致辞中表示：“作为粤港澳大湾区经济双引擎之一，深圳在疫情的考验下展现出强大的经济韧性。如今，疫情已步入常态化，在二十大及十四五规划的战略布局下，深圳将释放出崭新机遇。第一太平戴维斯也将继续放眼湾区，聚焦城市高质量发展及绿色可持续发展等方面，利用专业服务及国际资源加速推动粤港澳大湾区迭新发展。”

　　共话绿色发展，聚焦ESG投资趋势

　　作为二十大中强调着重推进的一项重点工作，在“碳达峰”及“碳中和”的背景下，绿色低碳可持续发展已步入新的发展阶段，同时，“双碳”理念也已逐步深入渗透至房地产全生命周期中。在双碳目标驱动下，强化企业主体的ESG(Environmental, Social, Governance)策略成为践行可持续发展之路的重要组成部分。作为华南区最早一批绿色建筑运营LEED认证的推动者，第一太平戴维斯于2010年就已经通过自有的可持续发展运营团队，在已服务的项目中，植入绿色运营理念并提升现场的管理细节，帮助客户持续提升可持续发展能力。

　　第一太平戴维斯华南区物业及资产管理部负责人何振宇在“如何利用资产管理赋能ESG投资”的主题演讲中表示：“在投资过程中，资本若想获得长期稳定的收益，就必须关注所投资的企业或项目的价值是否能够可持续提升。在‘双碳’目标下，我们建议企业根据自身情况将ESG纳入投资考量，同时，把握‘双碳’目标所带来的机遇，实现长期稳健的投资回报。第一太平戴维斯在资产管理方面坚持将可持续理念融入业务战略及日常项目运营管理中，不断提升ESG管理能力，致力于实现项目的高品质管理，将客户的ESG绩效纳入到物业系统考核体系，为客户提供与国际对标的物业及资产管理服务，以长远的陪伴式生态合伙人身份，助力其实现双碳与ESG目标的达成。”

　　剖析市场动态，洞见城市发展潜力

　　活动现场，第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇从写字楼、零售物业、住宅等方面深入解读了2022年深圳房地产市场发展概况，并前瞻2023年深圳房地产市场发展的整体态势。

　　“2022年，疫情的扰动及严峻的全球经济环境给深圳房地产市场发展带来了诸多影响。全市写字楼租赁需求于近年低位徘徊，年度净吸纳量显著下降，空置率连续四季度上升;零售市场情绪亦受冲击，品牌多暂缓或搁置扩张计划，空置率有所上升且增幅扩大;住宅市场活跃度欠佳，开发商推盘节奏仍趋保守，成交面积降至近四年最低。尽管如此，但随着防疫政策的优化，未来深圳经济发展料持续绽放活力，这有望为本地房地产市场发展注入积极增长动力。“

　　第一太平戴维斯深圳房地产市场2022年回顾与2023年展望

　　写字楼——租赁需求仍处近年低位，空置率环比上升1.5个百分点

　　2022年前三季度，深圳地区生产总值同比增长3.3%，至人民币22,925.09亿元，增速分别高于全国、全省0.3及1.0个百分点。其中，第三产业增加值达人民币14,540.51亿元，同比增长2.2%，三产占比较2021年提升0.5个百分点。

　　2022年第四季度，全市有四个新项目入市，新增面积约35.5万平方米。截至年末，全市甲级写字楼物业市场总存量上升至999.5万平方米，同比增长7.6%。

　　季内，市场录得若干源自金融及信息技术企业的扩张或搬迁需求。受此推动，全市净吸纳量环比上升1.5倍，达11.9万平方米。尽管如此，但因经济增长持续承压叠加疫情反复的影响，全年租赁需求仍维持在近年低位，全市年度净吸纳量同比下降73%，至32.3万平方米。截至年末，全市空置率环比上升1.5个百分点、同比上升2.2个百分点，至24.9%。

　　分行业需求表现而言，全年除金融、专业服务及信息技术行业以外，源自制造与能源及公共机构的租赁需求亦保持积极。

　　期内，企业持续加强对房地产成本的控制，业主则进一步降租以应对加剧的市场竞争。截至第四季度末，全市租金指数环比下降0.6%、同比下降4.3%，平均租金降至人民币每平方米每月177.1元。

　　展望

　　2023年，全市新增供应预计达145.3万平方米，其中第一季度预计将有六个新项目交付入市，共为市场带来约42.1万平方米的供应面积。

　　未来，金融、TMT、专业服务行业仍将是租赁需求主力，且新兴产业如新能源汽车、生命科学等行业的租赁需求亦有望稳步提升。而另一方面，由于新增供应将再迎高峰，市场去化仍预计承压，全市空置率或将结构性上升。

　　在大量新增供应入市的背景下，市场租赁竞争预将加剧，业主或选择继续降租以应对市场竞争，全市平均租金预计延续下跌趋势。

　　零售——新项目去化推动净吸纳量上升，但整体需求平淡仍致空置率微升0.8个百分点

　　2022年1-11月，深圳市社会消费品零售总额累积至人民币8,841.18亿元，同比增长2.3%。分消费类型看，商品零售增长4.0%，而依赖于线下经营的餐饮业则受本地疫情冲击较大，其收入仍下降11.1%，但降幅已较1-10月有所收窄。

　　2022年，深圳零售物业市场共有七个新购物中心开业，合计为市场带来50.2万平方米的新增供应。其中，四个项目于第四季度开业，合计零售建筑面积约31.0万平方米。截至年末，市场总存量同比扩容8.3%，至655.0万平方米。

　　第四季度，新开业项目去化推动季度净吸纳量环比增长近1.3倍，但全年而言，疫情的扰动令业主及零售商信心饱受冲击，整体需求趋于平淡，年度净吸纳量同比下降超五成。全市空置率亦自2021年二季度来首次同比上升0.8个百分点，至8.3%。

　　受前述因素影响，零售商扩张情绪走弱，业主亦降低预期，加之新增供应入市租金较既有平均水平低，全市租金指数环、同比降幅均超过2.0%，全市平均租金降至人民币每平方米每月583.6元。

　　展望

　　2023年，深圳零售物业市场预计迎来六个购物中心开业，合计零售建筑面积达约67.9万平方米。年末，市场总存量将同比扩张10.4%，至722.8万平方米。

　　随着防疫政策的优化，零售品牌及业主信心将逐步恢复。在此背景下，新兴及中高端零售品牌租赁需求有望恢复活跃，全市空置率料将维持稳定。

　　得益于市场信心的回升，存量项目业主租金预期将逐步回调，项目租金有望回归至先前水平。但鉴于拟入市项目租金或低于当前全市平均水平，因此平均租金预计结构性下降。

　　住宅——市场活跃度欠佳，全年供应面积及成交面积均显著下降

　　受整体市场活跃度欠佳影响，开发商拿地意愿略显不足，其年内整体推盘力度持续疲软。全市年度供应面积达516.5万平方米，同比下降22.5%。其中，第四季度全市供应面积达111.7万平方米，环比下降44.0%。

　　年内，在疫情频繁扰动、经济环境整体承压、市场情绪持续低迷的背景下，全市年度成交面积同比下降31.5%，至388.7万平方米。其中，第四季度全市成交面积环比下降11.4%，至97.4万平方米。

　　鉴于第四季度市场成交持续遇冷，叠加部分开发商仍面临财务及运营压力，季内各新盘折扣营销活动明显增加，全市季度成交均价环比下降6.8%，至人民币每平方米64,171元。

　　展望

　　2023年，部分开发商料恢复推盘力度以缓解流动性压力及债务危机。此外，随着“金融16条”相关政策的逐步落实，预计新批预售速度将继续加快，供求失衡状况有望进一步改善。

　　短期内，尽管调控政策的优化及融资环境的不断改善对居民购买力起到一定扩充作用，但因深圳住宅销售市场情绪持续疲软，加之2022年第四季度大量热门项目入市已吸纳了部分潜在需求，2023年购房者观望情绪预计保持浓厚。

　　鉴于中短期内谨慎的市场情绪仍将延续，加大促销活动及优惠力度仍将为开发商主要销售策略之一，深圳一手住宅成交均价预计于2023年保持小幅下降趋势。