深圳办公楼市场信心回升 下半年需求有望加速释放

　　一季度甲级办公楼问询和实地考察数量有增，港资金融企业表现活跃。由于整体增量需求占比小，净吸纳量与去年同期持平，约为11万平方米，空置率环比微降0.4个百分点至22.7%，租金跌幅亦收窄至环比下跌0.9%。预计下半年租赁和扩张的需求有望真正加速释放，金融企业和专业服务业或将成为中坚力量。由于市场总体仍处供应上升周期，供过于求将进一步推高全市空置率，租金将面临较大下行压力。

　　*深圳办公楼市场指深圳甲级办公楼市场

　　2023年一季度，深圳经济社会已基本恢复常态化运行，总体实现平稳开局。市场对经济的预期正不断好转，有效带动了本地消费、投资需求的释放。今年1-2月，深圳市固定资产投资同比增长6.8%，其中工业投资增长39.9%，为全年经济奠定良好基础。此外，随着春节期间“烟火气”的回归，市场销售同样回升显著，1-2月全市社会消费品零售总额同比增长6.7%。经济需求端的逐渐修复在一定程度上提振了市场信心，一些企业因此在一季度重启甲级办公楼的问询和实地考察。

　　不过，仍有不少企业当前处于观望状态，或继续采取降本增效的策略，倾向于在更多行业和经济利好释放后，再相机而动。值得一提的是，企业不动产战略已成为企业成本控制的重要一环，因此，对不少有人员增聘和办公空间扩张计划的企业来说，成本节约型搬迁方案依然是主流，它们对于租赁行为更加“精打细算”，这也导致一季度办公楼市场租赁成交量并未随实地考察数量增多而有明显上升。本季度租赁成交主要来自于去年下半年受疫情影响而递延至今的需求，增量需求占比相对较小。因此，一季度全市甲级办公楼净吸纳量约为11万平方米，与去年同期持平。

　　另外，受全球经济环境不确定性的影响，部分外资企业总部对中国内地分公司扩租的计划持审慎态度，限制了一些外资企业的租赁需求。仲量联行深圳商业地产部总监李文杰表示：“得益于国内新冠疫情防控政策的优化调整、深港两地的全面通关，不少外资企业，尤其是港资企业，对于深港融合发展的前景期望有所改善，其对于投资深圳的信心亦有所提振。因此，仍有不少外资企业一季度‘逆势而上’，在租赁市场上有所行动。”其中，香港外资金融企业在本季度的表现较为活跃，相关企业在福田CBD共吸纳了逾7,000平方米的办公空间。

　　得益于本季度新增供应体量较小且市场租赁需求相对稳定，深圳甲级办公楼空置率基本保持平稳，仅环比微降0.4个百分点至22.7%。

　　目前深圳办公楼市场总体仍处供应上升周期，加之一季度实际租赁成交体量有限，未能显著缓解部分业主的去化压力，全市租金仍维持下跌。当然，企业问询和实地考察数量的增多使业主信心有所回升，超过一半的项目租金止跌。本季度租金跌幅收窄至环比下跌0.9%，跌幅与2022年四季度相比大幅减少。

　　市场展望

　　在2023年深圳市政府工作报告中，今年深圳地区生产总值增长目标为6%;与之相比，2022年全年深圳地区生产总值同比增长仅为3.3%，可见经济复苏将是2023年深圳发展的主基调。另外，深圳市政府今年经济工作的重心将聚焦于实施扩大内需战略和深化供给侧结构性改革，并通过两者的有机结合促进内需和消费复苏，扩大有效投资，推动制造业发展。由此可见，消费和投资将会是深圳今年经济发展的重要驱动力和抓手，政府也将积极鼓励和推动企业进行业务扩张和投资拓展，以进一步带动经济回暖，这有望催生办公楼的增量租赁需求。

　　在“前海金融30条”正式颁布后，深圳以及前海在金融产业对外开放、市场化改革等领域“再进一步”，深港两地间金融服务业的联动也正在持续深化。仲量联行华南区研究部总监曾丽表示：“一个市场化、国际化的金融市场，将给深圳金融企业，尤其是从事跨境金融业务的企业带来更多发展和扩张的机遇;与金融产业发展关联度较高的专业服务业，同样有望寻找到新的增长动能。因此，我们认为，这些行业今年很可能成为前海子市场、乃至深圳甲级办公楼租赁市场的中坚力量，前海子市场占全市成交的占比也将进一步加大。”

　　当然，租赁需求的释放并非一蹴而就，企业也需要参考宏观经济情况、政府政策、行业及自身发展情况等各种因素灵活调整租赁策略。因此，今年下半年，随着各项经济刺激和行业发展政策效果初显、经济环境稳步向好、企业未来预期逐步修复，租赁和扩张的需求有望真正加速释放。

　　供应方面，2023年将有较大体量的新增供应入市，尽管这些项目中的自用面积约占新增供应的四分之一，但预计回暖的需求仍然无法在短期内消化大量对外租赁的新增供应。因此，供过于求的状况会有所加剧，进一步推高全市空置率。同时，供过于求将加剧新、旧项目间的竞争，全市租金预计持续下探，但不同区域可能呈现分化的局面，新增供应较多的局部地区租金将面临较大下行压力。