广深大力筹建保租房 存量盘活成为重要方式

　　广州、深圳作为全国经济发达和城区常住人口超千万的超大城市，住房困难问题突出。为解决新市民、青年人住房问题，广州、深圳分别提出”十四五“时期筹建60万套/间保租房目标，但在土地资源稀缺，土地供应转为存量模式的形势下，盘活存量资源成为筹建保租房房源的重要方式。

　　#01.

　　住房问题突出，“十四五”期间，大力筹建保租房

　　伴随着城镇化发展进程和人口流动的加速，广州、深圳等人口净流入大城市的住房困难问题愈加突出。在高房价的背景下，租房已成为新市民、青年人解决住房需求的主要方式。相关调查数据显示，大城市里有70%的新市民和青年人是靠租房来解决住的问题。住房问题既是民生问题又是发展问题，为解决新市民、青年人的住房问题，改善住房供需结构，党中央国务院作出“十四五”时期大力发展保障性租赁住房的决策部署。

　　根据住建部数据，全国计划筹集建设保障性租赁住房870万套（间），预计能够帮助2600多万新市民、青年人改善居住条件，其中一二线人口净流入大城市为重点城市，保租房筹建目标较高。

　　表：”十四五”时期重点城市保障性租赁住房筹建计划

信息来源：公开资料整理

　　1. 广州“十四五”保租房筹建目标居全国首位

　　广州是一个人口净流入大市。根据第七次全国人口普查，广州常住人口达1867.66万人，与2010年第六次全国人口普查相比，十年来共增加597.58万人。广州作为超大城市、国家中心城市，人口将持续保持净流入态势，住房租赁需求旺盛。

　　为切实解决新市民、青年人等群体住房问题，广州将大量增加保障性租赁住房供应。《广州市住房发展“十四五”规划》提出“十四五”期间全市共筹建60万套保障性租赁住房的目标，在今年深圳发布“十四五”时期追加20万套（间）保租房目标之前，居全国首位。

　　2. 深圳“十四五”追加20万套（间）保租房

　　深圳作为一个2000万人口级别的超大城市，拥有大量高新科技企业，每年有大量人口持续流入。从第七次全国人口普查结果来看，深圳过去十年间整体人口增加七百万人，随之而来的居住问题也愈加突出。

　　为解决住房问题，《深圳市住房发展“十四五”规划》提出“十四五”期间计划建设筹建保障性租赁住房 40 万套/间（占公共住房比例高达74%），计划供应20万套/间（占公共住房比例高达58.8%）。从区域分布来看，主要集中在宝安区、龙岗区、南山区及龙华区，占比67.5%。

　　表：深圳“十四五”各区公共住房建设筹集和供应分配目标一览表

　　（单位:万套/间）

　　注: 各区上述目标为预期性目标,在完成全市各类公共住房建设筹集和供应分配总量的情况下,可根据住房发展年度实施计划进行调整。

　　今年深圳市政府工作报告明确提出，要尽最大努力帮助新市民青年人等群体缓解住房困难，让年轻人更有盼头、更加安居乐业。近期，深圳调整了“十四五”保障性住房建设计划，在原目标基础上追加了20万套（间），均为保障性租赁住房。即深圳“十四五”计划筹建60万套/间保障性租赁住房，与广州并列全国城市“十四五”保租房筹建目标第一。

　　#02.多主体供应，多渠道筹建，存量盘活成为重要方式

　　1. 顶层设计不断完善，为保租房发展提供政策保障

　　为加快推进和规范保障性租赁住房发展，广州、深圳围绕保障性租赁住房建设运营出台多项政策措施，细化非居住存量房屋改建、企事业单位利用自有存量土地建设、城中村房屋改造等不同筹建方式实施方案，强化政策保障，助推保障性租赁住房筹建加速。

　　表：广深保障性租赁住房筹建相关政策

信息来源：公开资料整理

　　2. 广州、深圳保租房筹建方式多元，存量盘活成为重要方式

　　目前，广州已探索形成七大保租房筹集方式，包括城市更新复建安置区配置中小户型住房、存量房源整租运营、“工改租”、“商改租”、产业园区配建、集体建设用地新建、土地公开出让新建、企事业单位自有存量土地新建等，通过政府给予土地、财税、金融等政策支持，引导多主体投资、多渠道供给，确保计划落实到位。

　　在土地资源稀缺，土地供应转为存量模式的形势下，深圳转变发展思路，由原有以新供用地建设为主转变为建设筹集并重，创新提出保障性住房“跟着产业园区走、跟着大型机构走、跟着轨道交通走、跟着盘活资源走”的“四跟”发展战略，全力开展“六类十五种”渠道建设筹集工作，以国有企事业单位利用自有存量土地建设保障性租赁住房、城中村保障性住房规模化品质化改造提升、“工业上楼”配建保障性住房三个渠道为主要发力点，形成多渠道建设筹集、多主体供应模式。

　　（1）企事业单位自有存量土地建设保租房

　　深圳在利用自有用地建设保障性租赁住房方面进行了积极尝试和有益探索，政策明确支持企事业单位利用自有用地建设，或与其他社会主体利用自有用地合作建设保障性租赁住房。支持企事业单位按规定优先面向符合条件的原用地单位（含合作的社会主体）职工配租房源。

　　目前，已探索出“收地+出让(单主体)”、“收地+出让(双主体)”、“调整用地性质+合作开发”等三种全新的合作开发模式，突破了保障性住房建设的固有模式，加快推进保障性租赁住房建设。

　　单一项目看，体量并不是很大，但把全市零散的企事业单位自有存量土地都用新模式盘活，就会积少成多。目前，深圳正在加大力度统筹协调用地审批等工作，今年企事业单位自有用地建设保障性租赁住房项目开工不少于20个，力争建设保障性租赁住房3万套（间），占今年保租房筹建目标（16万套/间）的近两成。

　　表：深圳部分企事业单位自有存量土地建设保租房项目

信息来源：公开资料整理

　　（2）城中村保障性住房规模化品质化改造提升

　　城中村，是深圳最大的存量房源地，但大多数房源的居住品质较差。为提升城中村租赁房源品质，今年2月28日，深圳市城中村保障性住房规模化品质化改造提升行动在龙华区元芬新村启动。

　　活动现场，深圳10个区（新区）签署了保障性住房建设筹集任务书，明确2023年保障性住房建设筹集的任务：建设筹集保障性住房18.5万套(间)，保障性租赁住房16万套（间）；深圳市住房建设局发布《深圳市城中村保障房规模化品质化改造提升指引》，提出“安全、配套、建筑、绿色”四项改造要点，为全市规范、有序、高效推进城中村保障性住房规模化品质化改造提升提供明确指引。

　　存量城中村规模化品质化改造提升，成为深圳增加保障性租赁住房供给的主渠道之一。据悉，截至目前，全市已纳入保障性租赁住房规范管理的城中村房源约4.99万套（间）。接下来全市将围绕“20+8”产业集群、“20+20”产业集聚区和轨道交通站点的周边城中村区域，开展城中村规模化品质化改造提升，为新市民青年人群体提供大规模的经济适用的保障性租赁住房。今年计划推进4.9万套（间）城中村规模化品质化改造提升项目，选取10个“三宜小村”精品示范项目。

　　（3）“工业上楼”配套建设保障性住房

　　随着可用土地空间逐渐减少，原有工业用地土地收益率不断下降等问题逐步浮现，深圳加速推动企业“工业上楼”。

　　与此同时，深圳还“动脑筋”为产业园区员工解决“落脚”问题，全力推动“工业上楼”配套建设保障性租赁住房工作，出台符合“工业上楼”需要的住房保障政策，明确提出城市更新类、新供应用地类、土地整备类项目，结合园区生产、生活实际需求落实配建不少于5%规划厂房容积的宿舍型保障性租赁住房，定向面向园区企业员工出租。

　　根据深圳”确保连续5年每年提供不少于2000万平方米厂房空间“的工作目标，预计每年至少可建设约100万平方米宿舍型保障性租赁住房，让企业和员工无后顾之忧，为制造业强市战略提供有力支撑。

　　图：“工业上楼”项目配套建设保租房政策要求

　　目前，工业上楼保租房项目正在稳步推进。作为深圳重点推出的高标准建设、高效能企业集聚的“工业上楼”项目，南山智造红花岭产业园正在紧锣密鼓的建设中，一期共配建配套宿舍约3000（间），优先面向园区内员工出租，建成后可为6000-7500人提供居住保障。

　　据悉，位于龙岗区的园山优质产业空间项目已通过审批，下一步将由区政府组织挂牌出让，其中配建宿舍型保障性租赁住房约6162平方米。宝安A426-0466宗地等三个项目待审批通过后实施，涉及宿舍型保障性租赁住房约16.58万平方米。

　　#03.新建保租房集中于2024-2026年入市

　　从目前广州、深圳公布的保租房筹建项目来看，形成供应的项目以非居住存量改建、城中村改造、市场化项目转化等存量纳管方式居多，新建保租房将集中在2024-2026年竣工入市。以深圳为例，克而瑞租售根据公开资料整理，目前，深圳有95个新建保障性租赁住房项目，其中有77个在建项目计划于2024-2026年竣工，占比81%。

　　表：深圳新建保租房项目状态情况

信息来源：根据公开资料整理

　　从土地出让方式来看，竟自持方式占比不低。克而瑞租售通过宗地号对比分析发现，深圳市已开工在建的83个保障性租赁住房项目（截至2023年3月31日）宗地号有29个项目是通过招拍挂的方式出让的，其中，19宗是竟自持，1宗拿地自持，8宗竞配建或拿地配建、1宗纯租赁用地。

　　#04.小结

　　随着一二线大城市增量规划向存量规划转型发展，通过企事业单位自有存量土地建设、非居住存量房屋改建、城中村租赁住房规模化品质改造提升后纳管等方式成为筹建保租房的重要途径。

　　这不仅有利于增加保租房供应，解决新市民青年人住房困难问题，助力职住平衡，而且有利于盘活存量资源，提高社会资源效率，推动城市更新。

来源：克而瑞深圳区域