丁祖昱：房企投资加速收缩

　　土拍热度越来越像新房市场了。

　　先来看一组数据：7月重点城市土拍流拍率已高达26.5%。

　　前7月，房企投资同比降幅扩大，仅35家房企新增货值过百亿，仍有近六成百强房企尚未拿地。

　　市场不断走弱之下，房企投资依然低位运行。

　　与此同时，百强房企7月业绩规模创近年新低。

　　房企正在陷入了这样一个投资——销售“怪圈”：越不拿地越难卖。也就是说，大部分房企投资——销售的复苏链条并不通畅。

　　房企投资也因此更加聚焦在市场足够支撑的一二线，三四线则无人问津，房企投资复苏仍需要销售回稳来支撑。

　　7月份，土地市场热度明显转凉，热点城市的土地市场热度也有所回落，就连杭州也出现了2023年首轮流拍和本地国资委托底的现象，只有部分优质地块吸引房企参拍、摇号成交。

　　房企投资依然维持低位。

　　截止7月末，新增货值百强门槛值为47亿元，同比下降19%，较上月末同比差值再度增大13个百分点。新增土储货值各梯队门槛值，除了30强持平之外，同比全线下滑，尤其10强、50强门槛值同比下滑超过30%。

　　1-7月，只有35家房企新增货值超过百亿，较上月末仅增加3家，对比去年同期更是减少了19家。

　　房企投资力度大幅度收缩。

　　从总量来看，1-7月新增货值、总价和建面百强的总额分别为116655亿元、8270亿元和7278万平方米，拿地金额百强房企的投资力度同比下降20%。

　　行业集中度持续走高。

　　7月末，排名前十的房企新增货值占百强总量的63%，其次是11-20强房企，占百强总量比重达15%。后50强房企新增货值仅占5%。

　　与去年同期相比，10强房企集中度占比提升18个百分点，11-20强和后50强房企的占比分别减少7和13个百分点。

　　未来分化还将持续加剧。

　　1-7月百强房企拿地销售比为0.16，整体投资意愿依然处于低谷。

　　分梯队来看，仅有10强房企拿地销售比达到0.23，其他梯队均不足0.2，后50强房企更是仅有0.05。

　　市场不断走弱的情况下，房企投资进一步收缩。

　　主要表现在两个方面，首先1-7月，仍有近六成百强房企尚未拿地，其次，头部房企7月单月拿地较上半年大幅放缓。

　　7月，全口径销售TOP10房企中，只有保利拿地金额超过百亿，达到115.6亿元，其余房企均未超百亿，而中海、龙湖和碧桂园7月并未拿地。另外，除保利以外，10强其余房企拿地金额与前六月均值相比均出现大幅减少，招商、滨江等降幅超过60%。

　　这与集中供地城市土拍节奏有关，更多的是头部房企在市场走弱的情况下，作出的理性和谨慎投资的选择。

　　投资收缩也意味着必须聚焦在更加确定的市场，多数房企上半年拿地城市不超过15个。当前一二线城市成为房企布局、补仓、调仓的重点，三四线城市则鲜有问津。比如华润、滨江和招商，一二线拿地金额占比均超过90%。

　　销售端回落影响下，房企投资持续低迷，由于大量优质地块在上半年密集出让，下半年热点城市底价成交和流拍地块还将增多，土拍热度指标逐步与新房市场趋同。

　　7月下旬以来，中央频繁表态，给行业带来了向好预期，房企投资能否回调，还要看政策落地后销售端有无明显企稳回升。

　　目前来看，三季度房企拿地大概率保持理性和谨慎，聚焦一二线的同时，更加关注性价比高的优质地块。

　　央国企占主导、民企保持弱复苏的拿地格局，短期内不会有明显的变化。