丁祖昱：险资正在“撤离”房地产

　　今年以来，险资在加速撤离房地产。

　　11月8日，中国平安正式对外宣布，目前没有持有碧桂园控股有限公司的股份，这意味着作为曾经碧桂园第二大股东的中国平安已清仓碧桂园。

　　紧接着，11月13日，保利发展公告称公司股东泰康人寿减持公司股份8177万股，套现金额约为11.8亿元。减持后泰康人寿在保利发展的持股比例降至6.31%。

　　除了中国平安和泰康人寿，新华人寿、大家人寿、前海人寿等险企年内均减持了地产股。

　　随着行业流动性危机爆发以来，险资早些年已开始撤离房地产企业，其逻辑也很简单，核心是收益考量，及时止损。

　　撤离房地产并不意味着远离，这背后实际可以看出险资投资偏好已发生明显变化，即转向核心城市优质不动产项目。

　　时间追溯2016年，房地产行业处于蓬勃发展阶段，各路险资通过认购定增、战略投资等方式，纷纷涌入房地产市场。

　　这一年，泰康人寿入局保利。彼时，保利发展通过非公开发行10.99亿股募集资金约90亿元，其中泰康人寿认购金额60亿元，包揽了定增项目六成，认购后持有保利发展7.35%股份，一跃成为保利的第二大股东。

　　时至今日，泰康人寿持股保利发展七年以来首次减持。

　　11月13日，保利发展发布股东集中竞价减持股份结果公告，第二大股东泰康人寿在减持计划实施期间，减持了其通过非公开发行所取得的保利发展股份8176.97万股，占保利发展总股本的比例为0.68%。

　　减持计划实施前，泰康人寿持有保利发展股份8.44亿股，占保利总股本的7.05%，其中7.33亿股为认购保利2016年非公开发行股票所取得、1.11亿股为通过集中竞价交易取得。减持后，泰康人寿持股降至6.31%。

　　除此之外，中国平安也在年内清空了碧桂园股份，要知道，在2016年中国平安持股比例一度超过10%。

　　根据2023年中期报告，截至6月30日，中国平安保险（集团）股份有限公司持股比例为5.37%，为碧桂园的第二大股东。一直到8月11日，根据港交所披露易数据显示中国平安持有碧桂园4.99%股份，彼时，碧桂园首次向外界承认其遭遇阶段性流动压力。

　　直至11月8日，中国平安正式对外宣布，目前没有持有碧桂园的股份。

　　随着行业风险暴露，险资撤离地产股已成为共识，并已于早些年开始撤离房地产企业。

　　早在2021年，大家人寿持续减持金地集团，持有的股份也从20.43%减少至3.63%。另外，前海人寿减持华侨城、新华人寿减持万科等。

　　险资撤离地产股的逻辑很好理解，其投资房企是出于收益考量，退出房企也正是出于同样原因，其中收益分红是核心。

　　2023年以来，地产股持续走低，险资此时减持可以锁定收益，实现落袋为安。比如保利发展，股价较年初开盘价缩水近三成。

　　更重要的原因是，房地产行业利润普遍缩水，CRIC数据显示，80家重点房企2022年及2023年上半年的归母净利率中位数分别为-1.7%及-0.9%，均为亏损。即便是行业前列的房企也面临利润缩水的情况，同样以保利发展为例，2022年归母净利率同比下降3.1个百分点至6.5%，2023年上半年归母净利率同比下降了0.88个百分点至8.92%。

　　归母净利润下降也意味着派现总额也随之下降。2022年保利发展派现总额53.87亿元，同比下降22%。从分红方案来看，2019年保利发展10派8.2元（含税），此后逐年下调至2022年10派4.5元。

　　在持股保利发展期间，泰康人寿约取得了3.48元/股的分红（2017-2022年），但随着近年股东回报的减少，泰康人寿此时选择减持也在情理之中。

　　险资减持或者清仓地产股，并不意味着离开地产行业，反而持续“加仓”核心城市的优质不动产项目。

　　比如，10月底泰康人寿保险以底价1.12亿竞得广州黄埔区地块，用于建设医院和养老服务产业。

　　另一保险巨头中国平安旗下的平安人寿，更是在1月20日发布大额不动产投资公告，以73.33亿向弘毅投资收购北京、上海四个产业园项目。

　　我们从中国平安公布的年报中也能发现，近期险资在不动产投资领域的偏好转向。

　　数据显示，中国平安投向不动产的规模及占比均有收缩的趋势。2022年中国平安保险资金投资组合中不动产投资余额2046亿元，同比下降5%；在总投资资产中占比4.7%，同比下降0.8个百分点，023年上半年虽然不动产投资余额较年初有回升，但总投资资产中占比继续下滑至4.5%。不动产投资余额快速下滑，主要由于债券类及股权类投资规模下滑所致。

　　虽然不动产投资规模收缩，但是物权投资的规模及占比在快速攀升。

　　所谓物权类投资主要指的是直接投资及以项目公司股权形式投资的持有型物业，主要投向商业办公、物流地产、产业园、长租公寓等收租型物业。

　　数据显示，2023年上半年中国平安于不动产投资余额中物权投资达1583亿元，较年初增长34%，在不动产投资中占比76%，较年初大幅增长18个百分点。

　　另外一组数据也可以看出，险资并未真正撤离地产行业。

　　2023年上半年，中国平安的投资性房地产净额1207.99亿元，较年初增长5%；投资性房地产租金收入32.10亿元，同比增长2%；而2022年中国平安的投资性房地产净额更是同比增长33%；租金收入同比增长34%。

　　一直以来，险资都是房地产市场中不可忽视的一支投资力量。

　　在地产行业利润空间收窄的大背景下，险资通过减持地产股完成“换仓”，投资偏好转向核心城市优质不动产项目。

　　随着监管层同意首批5家险资入局公募REITs，未来险资与地产之间的关联还将更加紧密。