量涨价跌：深圳2023年二手房市场真相

　　最近两年的深圳楼市，颠覆了很多人的想象。

　　成交量上，2022年全年，深圳一二手房住宅成交量加起来仅约5.6万套，是深圳楼市近十多年来最差的一年。

　　进入2023年，交易热度虽有所回升，一二手住宅共成交6.5万套左右，但价格方面，据乐有家最新数据，深圳二手房从2021年顶点的8.3万/平，滑落至2022年的7.4万/平，再到2023年的6.5万/平，距离历史最高点下滑22%，目前整体成交均价基本回到了五年前。部分片区及楼盘的成交价与最高点相比的跌幅更高达30%至40%。

　　谁能想到，曾经官方控制不住的二手房价格，现在也管不住地继续往下探。

　　现阶段，深圳房产市场就是以价换量，不少着急卖房的业主，在谈判过程中都趋向于配合买方。

　　乐有家今日也公布了一组深圳楼市数据报告，挑其中两点来看。

　　1、深圳购房者平均年龄，从2022年的普遍36岁，上升至2023年的36.5岁。

　　2、二手房成交贷款方式购房比例， 一次性付款的购房者有显著增加，占比从 2022年的23%提升为 29%，而商业贷款跟组合贷款的占比也越来越低。

　　什么意思?

　　过去市场行情大好，很多深圳买房人都是杠杆拉满，手上有300万，就敢买1000万的房子。现在预期低迷，贷款买房意愿明显降低，能多加首付就多加首付，年轻的购房群体也随着市场下行而明显减少。

　　但从大市来看，二手房业主的降价，买家们的观望氛围下降了，造就了比去年整整多50%的成交量。

　　但尽管二手成交量全年稳中有涨，但从全年的成交走势来看，依然没有月份突破行业普遍认可的5000套交易“荣枯线”标准。

　　数据显示，深圳全年二手房录得量有两个“小高峰”，即3月与12月。深房中协认为，宏观经济的修复是一个漫长的过程，其表现在楼市成交方面主要体现在交易量回升缺乏持续动力，因此，从4月开始，一直延续到9月，交易量开始再次呈现筑底的特征，其间随着货币与信贷政策以及调控政策持续性“松绑”，才在四季度止住“颓势”。

　　值得关注的是，从2023年深圳一二手住宅成交占比来看，二手住宅成交重新占据主导位置。

　　事实上，深圳是存量市场，在过去很长一段时间，二手住宅成交占据主导位置。自2021年开始，情况发生了变化，一手住宅持续两年占据深圳楼市主导地位。随着2023年多项调控政策的发布，参考价政策的调整，二手住宅成交占比为51%，比2022年增加12个百分点，重回主导地位。

　　克而瑞集团董事长丁祖昱表示，购房者选择二手房的原因很简单，首先是交付问题一直在困扰新房市场，所以很多购房者，尤其是刚需购房者选择购买二手房;第二，二手房相对单价和总价都比一手房略微便宜一些;第三，二手房市场上次新房的挂牌量增加，今天很多的二手房不是“旧房”，实际上还是新房。

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，热点城市二手房交易年底翘尾回升，背后的驱动因素就是“以价换量”。当价格跌倒一定程度，单价和总价都可控、居住氛围好的二手房，是购房者的选择。从区域上来看，中心区交易量最大。

　　也有业内人士认为，年末二手成交出现了翘尾行情，一定程度上意味着深圳的成交量已经筑底，随着政策调控效果的显现，2024年楼市或迎来喜势。

　　对于未来深圳楼市走势，乐有家营销总裁贺玲认为，经过两年多调整，目前市场价格已基本触底趋稳，刚需、改善客也抓住机会捡漏抄底。年后小阳春，笋盘会被加速消耗，年前不失为抄底捡漏好时机。