深圳办公楼市场租金水平继续承压 新兴行业需求成新亮点

　　2024年前三季度，深圳经济保持总体稳定、持续恢复向好态势，高质量发展仍在稳步推进。虽然国内有效需求不足和企业经营压力等因素对经济发展产生一定影响，但深圳经济展现出较强的韧性。政府通过实施有针对性的政策措施，新质生产力稳步发展，推动产业链供应链生态体系迭代升级，新旧动能转换取得积极进展。

　　2024年第三季度，深圳甲级办公楼市场租赁需求继续受到企业“降本增效”目标的推动。多数企业在租赁合同到期时优先选择续租，且更加注重租赁条件的优惠性和与自身业务经营状况之间的适应性，而部分租户则选择成本节约型搬迁。

　　三季度，深圳甲级办公楼市场整体净吸纳量约18万平方米，得益于部分企业的总部自用需求的支撑，净吸纳量较上一季度有所回升。据仲量联行监测，三季度租赁成交中单笔面积在1,000平方米及以下的需求占比近六成，其中四成以上位于前海新兴子市场。值得注意的是，跨境电商服务、出海型智能制造、教育培训与咨询等行业企业成为三季度的办公空间需求亮点，呈现出扩张或新设立的趋势。

　　新增供应方面，三季度有五个新项目入市，共计为深圳甲级办公楼市场增加约54万平方米供应，其中超过七成的新供应面积集中在前海。三季度，近四成存量项目空置率有所收窄，其中部分楼宇通过大幅降价实现了一定程度的去化。但是，面对较多的新增供应压力，加之部分中小企业租赁需求有所收缩，截至三季度末，深圳全市办公楼空置率仍提高至约26.5%。

　　仲量联行深圳商业地产部总监李文杰表示：“在整体供应充足而有效需求释放缓慢的背景下，三季度延续了租户市场的趋势。业主继续下调租金以吸引新租户，同时为现有租户提供更多租金优惠。”因此，深圳办公楼市场租金水平继续维持下行通道，三季度租金环比下降约2.4%。

　　展望未来，多数企业仍面临一定经营压力，将保持审慎的不动产策略，深圳办公楼市场供需结构性不匹配问题有待破解。预计到年末，全市还将有超过40万平方米的新增甲级办公楼供应入市，空置率可能继续上升，租金水平预计将延续下行趋势。

　　尽管办公楼市场仍处于筑底修复阶段，但当前宏观经济逐步回升，经济韧性强、潜力大等有利条件并未改变。仲量联行华南区研究部总监曾丽指出：“近期，为应对当前经济形势，多部委在九月底联合推出了多项金融支持政策，包括降低存款准备金率、降低存量房贷利率、创设多种货币政策工具等。系列新政策将释放更多资金流动性、降低融资成本，有助于实体经济融资成本下调，企业端资金支持力度将进一步加大，推动市场信心的恢复和预期的修正。中共中央政治局也于近期召开会议，分析研究当前经济形势，体现了中央对于稳增长的坚定态度。此外，随着新兴领域发展潜能不断释放，一些新行业新赛道有望不断拓展需求，进一步筑牢深圳办公楼市场恢复基础。”

　　注：深圳办公楼市场指深圳甲级办公楼市场，文中所述租金及售价均基于建筑面积。