楼市量价齐飞美梦难圆 调控将死守限购限贷防线

    “稳增长”放在更加重要的位置。企业期待新一轮刺激政策之后房地产业迎来又一个“量价齐飞的2009年”。接受证券时报记者采访的业内专家认为，当前经济、政策等环境与2008年底、2009年有很大差异，此轮“稳增长”政策措施不会重复三年前“保增长”刺激计划的老路。当前“稳定”房地产调控并不意味着调控放松，中央仍将坚持限购、限贷政策，而对于首次置业需求则开始定向宽松。

    2009年的量价齐飞不会重现

    2008年底，国家出台了一系列鼓励购房的“救市”政策，使得2009年全年商品住宅交易量同比增速大幅回升，2009年二季度房价重拾涨势，2010年二季度房价同比涨幅达到14%，为1998年以来的最高点。

    “当前的形势与2008年末的 4万亿 刺激计划启动之时相比，表面上有相似之处，但实际有根本性差别，2009年的疯狂情景不可能再现，开发商的期待多半是一厢情愿。”中国房地产学会副会长陈国强（微博）接受证券时报记者采访时说。

    陈国强认为，从房地产角度看，上一轮经济刺激计划中，房地产虽然未被列入十大产业振兴规划，但却成为刺激经济的重要抓手，大量资金流入房地产行业。而目前，房地产仍处在严厉调控的政策背景下，这次不会像上次那样通过刺激房地产来带动经济，不存在重现2009年市场逆转的可能性。

    “这次与2008年底那轮肯定是不一样的，那时对房地产的救市力度非常大，是很强的正向政策，而现在政策还在调控中，根本谈不上救市，只是调控力度趋松，打压的严厉程度有所放松，仍是负向的政策，虽然趋势是好的，但和全面救市是两回事。”国泰君安证券房地产行业分析师李品科说。

    中国指数研究院常务副院长黄瑜也认为，目前的经济、政策等环境与2009年有很大差异。首先，2009年房地产刺激政策不断出现，现在中央仍强调坚持调控，限购、差别化信贷、税费等抑制性政策仍在执行当中；其次，存准率仍在近20%的高位，银行放贷能力不足，4月广义货币量（M2）增速不足13%，而2009年从年初的20%左右快速上升至30%，目前的货币环境宽松度明显弱于2009年；最后，目前货币政策放松仍针对“铁公基”，房地产业能获得的贷款肯定远低于2009年。黄瑜认为，短期成交量逐渐企稳回升仍属“弱市反弹”，期待“量价齐飞”为时尚早。

    稳定调控不意味着放松

    温总理最近指出要“稳定和严格实施房地产市场调控政策”，与此前的“房价远未回到合理水平”、“坚持房地产调控政策不动摇，决不让调控出现反复”的表述有所不同，这让业内对楼市调控放松有所期待，特别是各地方政府近期对楼市微调政策不断出台。

    在社科院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立看来，当前中国经济困境的关键问题是房地产，因其投资减速导致了相关产业的产能过剩。“房地产是涉及中国经济运行的核心问题。如果不把房地产投资刺激起来，搞铁路公路等其他投资都不成气候。”他说，但问题是房价已经很高，刺激房地产要知道后果是什么。

    黄瑜则认为，为刺激经济增长，货币政策或加大预调微调力度，但对房地产利好有限。当前房地产调控政策的重点是“稳定”，以往的差别化住房信贷、税收政策和限购政策仍要继续严格实施，明显放松楼市调控政策、打破政策稳定预期的行为仍不会被允许。

    “ 稳定 意味着政策既不放松又不加码， 严格 意味着坚持调控不动摇。两组词放一起略显重复或矛盾，由此也反映出管理层的纠结心态。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，中央死守的是抑制投资投机性需求，也即坚持限购、限贷政策，而对于自住需求，尤其是首次置业需求，则开始定向宽松。