央行否认房贷利率松绑 房企降价动力仍旧在减弱

    昨天，在央行、银监会否认房贷放松的背景下，房地产板块应声而下，下跌0.94%，成为继家具行业之后的第二大领跌板块。然而，虽然三部委接连辟谣，但降息之后，楼市反响热烈已经是不争的事实，展望下半年，房企降价动力明显减弱。

    降息之后的首个周末，各地楼市反响热烈，特别是新开盘项目，深圳、南京、杭州、上海均出现了排队购房现象。据中原地产研究中心监测数据显示，截至14日，北京6月新建住宅签约套数为4061套，同比微涨1%，二手房住宅签约套数为5496套，同比上涨21%，成交量再次出现明显上涨。

    新房成交保持相对高位

    在限购总体调控不变的原则下，包括利率下调、首套房8.5折等信贷政策，以及各地促进刚需的政策，均已经证实楼市政策的松动，而市场对政策的理解就是转化为购买行为。

    “出现屡次辟谣的主要原因还是政策基本面依旧出现微调，市场出现恐慌性心理。购房者担忧再次错过房价低点，屡调屡涨的价格使得购房者对价格下调的期待降低。”北京中原市场研究部总监张大伟在接受记者采访时表示。

    当前，新房成交已连续3个月保持稳定的相对高位。不过，目前的成交水平与2009年市场热闹时的成交相比仍有近30%的差距。

    上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，先别高兴得太早。当前宏观经济政策宽松程度有限，而5月份CPI 虽创近23个月新低，却仍高达3%，这制约了今年货币政策放松的空间。另外，2009年新增贷款近10万亿元，今年预计只有8万亿元左右，在此形势下，个人房贷的放贷规模及政策优惠，注定难与彼时比肩。

    “降息是为了救经济这是毋庸置疑的,如果房价不涨而成交回升,这是有利于稳增长和控房价的。”知名地产专家韩世同表示，人们担心房价因此会上涨的心情是可以理解的。但过度热炒降息来拉升房价会适得其反，使得中央政府不敢进一步调整亟待调整的限贷限购政策，错失稳住和保住经济的有利时机。因此，一阵热炒之后，三部委的辟谣紧跟着就来了。

    房企降价动力减弱

    不过，辟谣并不能改变楼市回暖趋向。而此次楼市回暖也并不是“降息”一家之功。

    来自易居房地产研究院对10家上市房企的监控发现， 5月份，10家上市开发企业中有9 家企业销售面积同比上升， 其中金地销售面积涨幅最大，同比增长69.9%，恒盛地产涨幅也高达60.8%。

    与此同时，国内楼市销售均价在下降，10 个大型上市开发企业商品房销售均价约为10200 元/平方米，环比4 月份下降了0.3%，比去年同期下降12.1%。

    研究员吴晓君向记者表示，3、4 月份的销售量大增使得开发商“试探性降价”的策略有所收敛，5 月份龙头房企打折促销力度比4 月份有所减弱，预计，未来一段时间“以价换量”依然是市场成交的主流模式，但降价力度可能会有所减弱。

    克尔瑞研究中心评论员黄健华向记者表示，由于3月至今交易量强势回升，预计下半年企业继续调价空间不大。理由有三：其一，2012年市场上在售或者将要入市的项目其土地基本都是在2009年、2010年楼市高速增长期时购得，土地成本普遍偏高；其二，相当一部分房企、尤其是全国性品牌企业，去年以来的降价幅度已经较大，几乎达到自己的底线；其三，随着楼市的逐渐回暖，且政策环境逐步放松，未来楼市向好的预期在加深，房企也缺乏继续降价的动力。

    不过，楼市降价动力减少，并不意味着马上涨价。“预期的作用的确很大。”韩世同表示，但是“我不认为单靠首次和二次置业的购房需求可以推高已经很高的房价，除非全面放开限购限贷。”

    在杨红旭看来，央行放大个人房贷的打折尺度，反映出对于刚需的保护，而二套房贷仍得看中央“脸色”。“即便是针对首套的房贷，今年7折绝不可能成为普遍现象，8.5折成为主流的可有性较大。”

    希腊即将举行大选，这对于全球金融市场影响深远。希腊大选结果以及相关的欧元区问题，成为左右金价以及汇市中、短线走势的最重要因素。然而，即使希腊二次大选传来好消息，也无法解决欧元区目前存在的诸多问题，因此中长期欧债危机依然会困扰市场，使得大宗商品易跌难涨。另一方面，国内债市受到的直接冲击并不会太大，大选结果不会改变债市的长期趋势。