深圳来福士一期项目“公园道”投资价值全解析

　　近日，位于南山中心的“公园道”项目引发市场关注，经过近2年在深圳市场的低调潜行，中国最大房地产外企凯德置地在深圳的来福士项目一期揭开序幕，9月份期间先后开放的“公园道”项目样板房和营销中心受到市场热捧。

　　品牌房企力作 来福士效应席卷深圳

　　在楼市调控政策持续从严执行的市场背景下，购房者对入市项目的“出身”的关注度激增，开发商品牌背景日渐成为购房决策的重要考虑点。作为亚洲最大房地产公司之一——嘉德集团在华全资子公司凯德置地，在华南的首个城市综合体——深圳来福士项目的外资身世就吸引了诸多关注。其承袭26年的来福士品牌精髓、自然渗透的国际DNA和全球布局的商业视野，成为深圳市场上无法效仿的国际典范城市综合体。

　　来福士英文名为“Raffles City”，“Raffles”象征其源自狮城的经济繁荣和文化，“City”预示“城中之城”。来福士1986年发源于新加坡，始终坚持一些“铁”的定律，如每座“来福士”必居城市中心;必具有综合性、多元功能的特点，融合住宅、商场、办公楼、服务公寓、酒店等多种业态;都出自国际知名建筑师手笔;成立强大的来福士中国基金作后盾等。这些定律，是凯德在各大城市布局商业地产的谋略规则，深圳来福士项目也是这些价值的聚合体。

　　自来福士项目进驻深圳以来，来福士效应和光环正在为深圳城市升级孕育一场值得期待的商业盛宴。

　　位踞城中央的公园商务综合体

　　“公园道”项目位于南山经济和文化中心区，联动前海深港金融合作区和后海金融总部，承载未来深圳最大金融中心枢纽使命。作为深圳来福士广场项目的1期，公园道由商务公寓，商务办公和零售商业组成，以满足商务综合需求为主，为企业定制理想的商务空间。项目2期为深圳来福士广场，由凯德持有运营，今年8月底已盛大开工，为购物中心、国际甲级写字楼、酒店式服务公寓定下了明确的时间表，未来将成为“公园道”项目丰富的共享支撑资源。3期为高端公寓和写字楼，尚处于规划建设阶段。整体项目总建造面积近40万平米，业态融合了大型购物中心、国际甲级写字楼、商务公寓、酒店等，意在为深圳构筑多元城市空间，打造国际潮流聚集地，提升区域商业价值。

　　深圳来福士项目无缝链接了近10万平米的南山城市公园，将此区域打造为集购物、办公、娱乐、休闲、居住、城市文化、商务往来等功能于一身的“都市客厅”，实现全景式公园生活、商务休闲和娱乐，引领“生态商务办公”新模式。该公园为南山的市政公园，业态纯粹，在政府和企业的护航下，将成为城市的永久“绿肺”。

　　炙手可热的商务公寓、写字楼产品

　　“公园道”由两栋商务公寓组成，其中主力为写字楼，提供主力户型73-110平米的定制式创意办公空间，写字楼整层面积达1100平米。另一栋主力户型45-82平米的城市商务公寓，由香港名师度身定制的高级非毛坯修。业类专家如此点评“公园道”亮点：1、办公加商务居住的产品组合，恰好满足城市精英人群的多元需求;2、无可比拟和无法复制的全公园景观办公和居住体验;3、近9米挑空写字楼大堂，和5部高速高轿厢电梯的国际商务体验——这恰恰是来福士项目一直得到市场追捧的产品策划法宝，细心的到访者更能亲自寻找到更多值得称道的亮点。

　　目前深圳市场上的商务公寓目标租客主要为外企高管、外商、和国内大型私企的老板、高层人士等高阶人群，他们追求高品质的生活，亲睐于在市中心或交通便捷地区生活，租住一些租金不菲的商务公寓。“公园道”打造的非毛坯商务公寓产品，正是能提供这种兼具家居的私密和舒适，又具有与高档酒店媲美的环境和商务氛围，位居黄金地理为主，完美满足他们的居住需求。这类目标租户大多以商务长居为主，且大多由公司担负高额的房租费用，因此租价普遍较为稳定和可观。

　　公园道的写字楼产品以满足高成长型企业或创意型企业为主，如一些律师事务所、设计工作室、投资顾问公司、创业广告公司等，这类公司需要有便利的工作环境和商务氛围，可以根据企业自身发展需求，定制自己理想的商务办公空间。“公园道”项目借助来福士的复合经济影响力和商业氛围，将处于国际商务生活异常繁盛的区域，比邻国际甲级写字楼，坐享成熟完善的交通商务生活配套，为入驻企业的腾飞和发展给予极大的推动力。

　　高实用率宜商宜居

　　目前市场上，纯粹的商务写字楼实用率一般只有65%左右，但“公园道”的实用率，A座的商务公寓部分是75%，甚至可以媲美超高层住宅，这一实用率数据令“公园道”产品在写字楼市场中的竞争优势明显。据销售现场供客户查阅的预售测绘显示，其A座商务公寓部分，建筑面积45平米的一房一厅，套内面积34平米，实用率达到75%。另了解到，整体A座商务公寓208套，B座写字楼240套，继十一揭开神秘面纱以后，旋即引发市场“来福士效应”。据了解，营销中心开放不到一月，到访客户逼近2000人。

　　为了促使购买的业主能够在未来使用中的纯粹性，保证整个物业的价持续升值。凯德将“公园道”项目从功能上分成两栋，1栋作为非毛坯商务公寓，1栋作为写字楼。正是这种“宜商宜住”的产品规划，“公园道”成为市场上稀缺的、具有复合业态和功能的产品，受到各类商务客户的追捧，在市场上具备了极强的生命力，整体具备了稳定的投资价值。

　　国际资本护航的增值盛宴

　　凯德是中国领先的房地产外企，是中国领先的购物中心开发商、拥有者及管理者，是中国最大的国际服务公寓业主和运营商，是业界领先的房地产基金和信托基金经理。集团业务遍及20个国家110个城市，一向以稳健的经营方略和与金融结合的创新资本通路见长于业内。

　　深圳来福士的三期产品中，1期“公园道”是征战市场的头号作品，是整个项目中较为稀少的对外销售的部分，2期推出的来福士广场为凯德自主持有和运营的部分，不对外销售，3期的销售计划也未确定。从整体项目来看，1期整体待售的套数有限，后续也不会再推出同类产品，属于稀缺的产品类型。

　　“公园道”作为来福士项目首次面市的产品，抢占了先机，且投资门槛低，依托项目的购物广场、国际甲级写字楼、高端奢华公寓、国际酒店式服务公寓等业态，和大型市政公园配套，未来的增值潜力居大。同时，凯德秉承一贯专业的资产运营方略，以国际资本护航，率先推出的“公园道”为客户预留了值得期待的升值空间。