锦峰城霍保刚：打造“企业自身的核心竞争力和商业模式”

　　大型房企的紧逼是资金实力、商家资源、运营水平、区域占位等综合能力的比拼。若以深圳本土商业地产企业的生存环境判断，外来的“过江龙“有中粮集团“南山大悦城”项目，凯德置业“南山来福士广场”项目，广州天河城公司罗湖项目等，以其影响力和品牌力还不至于对深圳本土企业和商圈带来什么冲击。因为深圳各大商圈相应比较成熟，商圈内的项目比如：喜荟城、金光华、万象城、KK MAIL、中信新城市广场、福田COCO PARK、怡景中心城、欢乐海岸、欢乐颂、海岸城等招商与运营收益越来越好，本土百货企业：天虹、茂业、海雅、岁宝等，都有其较为稳固的市场地位和消费群。

　　【记者】：很多住宅开发商进军商业地产是因为现金流，但做商业地产也需要大量资金投入，且资金回流周期更长;另外，就是人才的问题。对于这两个最重要的部分，应该如何解决?

　　【霍保刚】：先说人才：熟悉商业项目调研、定位、招商、运营管理等全程操盘的人才是稀缺的，开发企业必须组建自己的招商、经营管理团队和商业管理公司;资金：还要到市场中获得，合理的租售比例，可售物业的推售节奏(包括各期产品类型-写字楼、公寓、街铺等组合，)去化率要求、回款周期要求等。我的看法是完全取决于开发企业的专业化操盘水平。

　　【记者】：商业地产热潮现在逐渐由一线城市向二三线城市扩张，这是否表明未来二三线城市是商业地产的主战场?

　　【霍保刚】：相对而言，一线城市中商业项目中的产品线更加精细化，表现1、产品类型更加多样化和精细化，以某个商圈内的商业项目分类说明：会有购物中心、百货卖场、社区商业、裙楼商业和商业步行街等组成，同类型项目差异在目标客群和档次上，二三线城市商业项目类型则较为单一。表现2、零售品牌的组合以及品牌落位差异上，由国际一线(及副牌)、国际二线(及副牌)，国内一线、国内二线、地方一线品牌商等，高端和中高端品牌商家大多会选择一线城市，二三线城市由中档商家等品牌组成;表现3、各业态和档次商对区域市场的拓展意愿和进驻要求，一线城市布点要求和进驻意愿较为强烈，二三线城市较为严格和保守;4、一线城市商业项目已经出现过度开发和价值透支的隐患，二三线城市规划超前，商业价值处在高速成长期，进入需谨慎;5、一线城市商业项目开发和运营企业相对成熟，商家资源选择性强二三线城市则相对盲目，缺少科学专业的操作团队和经验，“危”与“机”共存吧。

　　【记者】：目前，CBD出逃记愈演愈烈。过高的租金压力导致大中小企业纷纷换写字楼或者缩小办公面积。您觉得写字楼租金还会不会继续下跌?这会不会影响未来写字楼的投资空间?

　　【霍保刚】：写字楼的租金和售价的涨跌取决市场供求关系。引用专业公司的几个数据来辅助说明一下：有数据显示，“从2012年开始，未来5年深圳1万平方米以上集中商业供应量将达504万平方米。以200米以上的超高层建筑为例，规划或在建的共有74座，将超过香港的40座和上海的63座。今年深圳至少将新增加5座甲级写字楼，其中福田CBD依然是供应的主战场，分别有嘉里建设广场第三座、荣超国际、世纪汇和深圳证券交易所大楼。随着京基金融中心和深圳证交所共34.5万平方米的写字楼进入租赁市场，深圳甲级写字楼存量将达到287.8万平方米。” 成交均价方面，今年上半年福田区一手写字楼最高，为41854元/平方米，南山其次，为40936元/平方米。深圳中原市场研究部认为，随着城市规划的西移，南山写字楼供应不断增多，更会有总部大厦项目建成，南山将成又一写字楼密集区。租金方面，则呈现下滑趋势。由于较多企业受经济环境影响，承租能力减弱，并且，租金下滑的现象在全市已经蔓延。中原地产数据显示，今年上半年，全市二手写字楼平均成交月租金为135元/平方米，同比跌10%;福田租金同比微跌2.6%，罗湖和南山则分别下跌0.84%和1.78%。写字楼的库存压力明显加大。中原地产数据显示，截至今年6月底，统计到的深圳市一手写字楼的存量为76万平方米，环比上月增长3%，同比去年增长67%。存量中对外招租的写字楼面积约为12万平方米，约占总存量的15%;目前可售的写字楼面积约为48万平方米，约占总存量的63%。

　　初步的判断是：伴随着供应量的加大，全市整体均价和租金会下探，福田中心区空置率会增大，客群会外溢至其他区域，租售比失衡，投资空间缩小。

　　【记者】：有人说，商业地产经过了早期阶段的摸索，现在已经进入升级时代，应该有所突破，寻求企业自身的核心竞争力和商业模式，对此，您如何看待?如果不是，为什么?如果是，我们升级应该延寻什么样的路线和策略?

　　【霍保刚】：打造“企业自身的核心竞争力和商业模式”，我觉得讲到了根本上。

　　若把“升级”深化成个性化定制开发或者多产品线综合开发就完美了。交流个案例吧!我的看法是：比如说“个性化定制开发”的案例—深圳绿景“佐邻商业中心”，定位是社区型购物中心(共发布了6个项目)，做项目所在区域适合市场需求的SHOPPING MAIL，体量4万㎡——7万㎡，灵规划开发思路清晰。另外就是多产品线综合战略龙头：华润集团下属的“万象城”、“欢乐颂”、“五彩城”品牌项目以及“华润万家”等十余个零售品牌，商业旗舰类型的。

　　所以说：产品的路线和策略完全取决于开发企业的实力和资源综合配置，找到市场空白，打造盈利模式，才是重中之重。