朱树英：土地出让金改年租批租并存可抑制高房价

　　建筑房地产法律专家、上海市政协常委朱树英在29日举行的“律师专业法律服务可持续发展研讨会”间隙接受中新网记者采访，对改革中国商品房土地批租制度提出建议。他认为，将土地出让金改为年租、批租并存，可有效抑制高房价。

　　朱树英表示，目前，中国对商品住宅的土地有偿出让实行的是招、拍、挂方式下的土地批租制，政府对商品住宅有偿出让70年的土地使用权，一次性收取出让期内各个年度地租的贴现值总和即土地出让金。从实际效果看，这种制度强化了市场竞争，也确有其预防和减少腐败的正面作用，但同时也存在着巨大的负面效应。土地出让“由价高者得”这种方式在中国的住宅用地资源匮乏的现实条件下，可以说是商品住宅用地出让金越来越高、并导致房价也越来越高的一个重要动因。因此，必须改革现行的商品住宅土地出让的批租制。

　　朱树英提出，在目前情况下，采用与批租制相对的年租制成为改革的最佳路径，将出让金的支付方式由单一的批租制改为批租、年租并存的双轨制势在必行。

　　据他解释，实施土地年租制是将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者使用，但开发企业无需一次性交齐70年出让期限内的所有土地出让金，而是按一定年限分期支付使用土地的出让金。土地年租制应成为国有土地有偿使用的一种形式，它既是对现行土地有偿使用的类型创新，也是对批租制方式的必要补充。

　　实行年租制有利于降低住宅开发的一次性投入，控制房价。因为售出时的房价由建筑成本和分年度的土地成本价构成。如果没有了土地出让金的一次大额资金支付的门槛，开发商的融资压力减小，金融风险降低，在一定程度上减轻了投资人建设和用地方面的双重资金压力，提高其投资的积极性。

　　租金的分期付给，在租期内租金会按照一定的期限和比率进行调整，有利于政府对土地资源利用的调控。地方政府寅吃卯粮，低价征地、高价出让的现象也会得到抑制。购房者降低了一次性支付的资金压力，将提高整体的购买能力与水平。整个房地产巿场，由于将一次性地价支付从总房价中剥离，使政府直接管制属于垄断市场的土地价格即土地租金，更易于对市场的结构进行调整，对房价进行调控，从而达到合理降低房价的目的。

　　朱树英还对如何实施土地年租制度提出建议：首先应立法，确保年租制的法律地位，明确年租制下的产权界定;第二，把握好推行土地年租制的适用范围;第三，合理地确定土地的基准地价和未来的土地租价;第四，确定逾期交付土地年租金的应对方式;第五，先在有条件地区试点，取得经验后全面推行。