叶檀：房产税未来应该更加严厉 不应该成为花瓶

　　房产税必须更有实用价值，不应该成为花瓶。

　　2月20日国务院召开常务会议，提出严格实施差别化住房信贷政策，扩大个人住房房产税试点范围，希望争论不休的房产税就此明朗，房产税成为大势所趋。

　　目前试点地区征收的房产税政策过于疲软，既未能有效抑制房价，也不可能填补土地财政的巨额收入。

　　上海地区的房产税征收范围，本地户籍新购且属于家庭第二套以上;外地户籍新购住房，人均面积60平方米以上部分征收，初始按交易价格70%、以后按评估价征收，高于市场均价2倍的税率为0.6%，低于2倍的降为0.4%。统计显示，自试点启动至去年三季度，上海认定的应征收房产税的住房约4.8万多套，约占已认定住房总数的19%。2011年，上海房产税收入为22.1亿元，完成预算的110.5%;2012年房产税24.6亿元，完成预算的109.3%。这一数据包括商铺与写字楼，因此，个人住宅只占了极小一部分。2012年超过预算主要是部分企业拓展发展空间，生产经营性用房有所增加，以及加强房产税征管。

　　2011年，上海土地收入1491亿元，即使加上商铺、写字楼，房产税收入只占土地收入的1.5%左右，土地收入占财政收入的比例高达43.5%。2012年上海土地出让收入大幅下降到960亿元，房产税收入上升到2.6%，同比上升，但仍然无法满足地方公共支出所需。

　　重庆也是如此。重庆试点启动后10个月内主城区确定应税住房8563套，征收金额超过9000万元，与土地收入完全不成比例。并且随着中心城区房价上升，重庆2012年房产税缴纳的应税单价，由2011年的9941元/平方米提高至12152元/平方米;从今年1月1日起，应税价格起点提高为12779元/平方米，较去年提高627元。重庆房价缓步上升，是不争的事实。

　　房产税有两大作用，填补地方财政空白，弥补地方公共支出不足;调节贫富差距，让高收入者为地方财政作出更大的贡献。征收房产税未必能够抑制房价，如果某个地区是经济引擎，属于人口与资源导入型城市，货币囤积严重，该地房价未必会因为房产税而下行，但有了房产税，当地的公共支出就有了源头活水。

　　有了对地方财政有实际价值的房产税，土地依赖症可以大幅减轻，也可以取代目前行政色彩十足的限购政策。各路人马来购房全部欢迎，买得越多，房产税缴纳得越多，对地方基础设施的贡献也就越大。

　　我国试点地区的房产税变成抑制房价过快上升的武器，而非基础税收与激励制度。地方政府试图努力压制社会对于房产税的反弹，因此征税范围非常狭窄，税率较低。以重庆房产税为例，征收范围是个人拥有的独栋别墅;个人新购的高档住房;在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套房子。税率很低，住宅价格在均价3倍以下税率为0.5%，3~4倍1%，4倍以上1.2%，在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套房(含第二套)以上的普通住房，税率统一都是0.5%。

　　目前试点地区房产税的特点是既往不咎，既往的投资者不咎，以微小的税率抑制新进入的投资者。这也就意味着，房产税无法平抑积存的资产差异，无法对地方财政做出多大贡献，无法形成正确的激励机制。

　　目前的房产税如同一只蝙蝠，由于房产税对地方财政贡献度低，土地收入重要性不可撼动，附着在房地产市场层层叠叠的税费也无法得到清理，最终房产税价值也就受到了严重质疑。即使存在种种弊端，房产税仍然抑制房地产过度投机。

　　房产税是地方税，反映地方政府的治理能力，对于缺少土地、人口众多的大城市而言，扩大征税范围、提高房产税率，能够解决移民进入之后的基础设施不足难题，而对于拥有大量土地的中小城市而言，以低税率吸引移民，不失为明智的选择。总而言之，作为基础税种，房产税需要正本清源，制订征税范围与目标以实现房产税的功能。最怕的是，在压力下听命而行，房产税成为税收体系中九牛一毛那根无足轻重的毛。