房地产分析：在调控背景下 向下汲取何时遇到边界

　　这两年，在住宅调控的背景下，以城市综合体为代表的商业地产发展迅猛，不少业内人士认为已经存在泡沫，供应量过剩。万达王健林预测，商业地产将在三年以后大规模陷入困境，一拥而上的后果会是“一拥而下”。

　　笔者最近从几个二线城市得到的信息却是，在售商业地产十分热闹。原因包括：和商业开发相配套的小型化住宅的旺销;写字楼价格相对于住宅来说偏低，有补涨需要;对商铺的投资需求强烈。但也有开发商坦言，相对于商铺售价，商铺租金回报水平很低，买铺的并不在乎租金回报，而着眼于资产升值。某省会城市去年最畅销的商业地产项目，超过一半成交来自省内其他城市买家。该项目负责人告诉笔者：“我们在全国多个省会城市都有类似项目，外地买家的比例一直在升高，说明省会城市作为地方中心，有综合优势和强大的集聚效应。”

　　但笔者由此想到的另一事实则是，中心城市房地产的热闹，和“向下汲取”大有关系。省会城市高房价一定程度上依靠四周城市的购买力支撑，四周地级市的价格又依靠再下一层县镇的购买力支撑，越往下的购买力因为外流越是不足，也是一种“马太效应”。而对中心城市工薪阶层来说，这种“马太效应”并非好事。笔者在呼和浩特就曾听到上班一族抱怨，由于鄂尔多斯富人在呼市大量置业，推高房价，带动物价，一般本地人的生活水平反在下降。

　　综上，笔者要问的是：如果租金回报差，预示实体经济和实际消费不高，靠资产升值能靠多久?如果“向下汲取”有一天遇到边界，即下层购买力无法再向上支撑，上面叠床架屋的资产结构会不会瓦解，进而拖累商业地产的债权人?

　　资产管理公司PIMCO创始人格罗斯不久前撰文批评美国的负债模式，他说美国的负债已经变成了一只体型失控的怪兽，现在每增加一美元信贷能提供的热量(GDP)和真实增长越来越少。靠更多地对未来负债支撑增长，就好比热力学中的“熵增效应”，增到极限后便不断自我收缩，过去猛烈的“大爆炸”会在未来变成“大冰河”。

　　中国不是美国，没那么高的负债率。但须知30年前美国还是世界最大债权国，两年后就变成债务国，到2006年终于成为最大债务国。