国五条错杀深圳学位房 逼深圳家长转战星河丹堤求公立学位

　　2月26号，国务院办公厅出台“关于继续做好房地产市场调控工作的通知”，也就是新国五条实施细则，最近成了悬在所有人脑门上的达摩克利斯之剑。在这其中，人们最关注的莫属二手房和学位房。因为“国五条”细则明确，二手房交易中个税按个人所得的20%征收，部分房价上涨过快城市还将进一步上调二套房首付和贷款利率。

　　■国五条降温效应未显现，一线房企上调今年目标

　　“国五条”出台已有一月，政策的降温效应并未明显表现出来，一些房地产企业依然对市场满怀信心。包括万科、保利、金地、招商在内的一线房企在2012年业绩基础上，纷纷上调了2013年全年销售目标。

　　链接地产研究部的数据显示，万科、保利、招商、金地、恒大、中海、华润置地、碧桂园、龙湖、富力等10家典型房企在2012年销售总额为6691.61亿元，平均同比增幅25.6%。这10家企业中，目前已经有8家制定了2013年销售目标，除中海以外，其余7家都有一定幅度上调，且平均上调幅度为12.8%。

　　从各大房企公布的2012年业绩报告中可以看出，相对于2011年的低谷，2012年房企整体经营状况、财务状况改善明显。而央行日期公布的2013年第一季度储户问卷调查报告显示，超3成调查居民对一季度后房价预期看涨。房地产投资占比逐渐上涨，并且持续时间和增长速度都超过了排在投资首位的“基金和理财产品”。有分析称，若政策环境不发明显变化，需求能够继续充分地释放，2013年房企业绩将持续维持一定幅度增长。

　　■广东出台国五条细则，严格征收住房个人所得税

　　3月25日，广东新国五条实施细则率先全国出台，记者从广东省政府网站获悉，广东省将严格落实国务院关于房地产市场调控的通知，从制定新房价格控制目标、严格执行征收住房交易个人所得税、增加中小房型及保障性住房供给、提高商品房预售门槛等五个方面调控市场。

　　对于新国条出炉后备受争议的“征收个税20%”，3月25日，广东省政府办公厅下发的《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》中并无具体执行标准，但明确表示：“严格执行国办发〔2013〕17号文关于出售自有住房个人所得税的征收规定”。亚太城市房地产业协会会长谢逸枫认为，这体现了地方将在税收政策上调控加码，各地严格执行个税20%规定无悬念。

　　此外，《通知》中明确规定“广州、深圳、珠海、佛山市要继续严格执行住房限购政策，原出台的住房限购政策与国办发〔2013〕17号文要求不符的，应立即作出调整。” 这意味着“广州、深圳、珠海、佛山四市的限购范围，由主城区扩大到郊区，由一手房扩大到二手房。” 谢逸枫称。

　　而对于此次广东版的国土条细则，方圆地产首席市场分析师邓浩志则认为，细则并无新意，诸如二套首付比例、个税征收标准等仍存在悬念，但可以看出是广东省表态不会在政策上一刀切，可能存在差异化征收，但对于房价居高不下的深圳而言，二手房及学位受影响已是必然。

深圳东星河丹堤鸟瞰图

　　■“国五条”错杀深圳学位房，倒逼深圳家长转战星河丹堤求公立学位?

　　按照老政策，二手房征收个人所得税有三种情况：如果出售房源为交易满5年、为家庭唯一住房的，免征个人所得税。如果非家庭唯一住房，或者按照交易总额的1%缴纳，或者按照差额的20%缴纳。实际交易中，一般都按照“总额的1%”缴纳个人所得税。

　　以一套现在售价为200万元的房子计算，原来购买的价格为150万元。如果按照老政策，须缴纳的个人所得税为：200万×1%=20000(元);按差额20%计个税，即房产收入现值中，减去房产原值、合理费用、转让税费等费用后的净所得额，再乘以20%，其中合理费用包括住房非毛坯费等。如果按照新政策，须缴纳的个人所得税要增加不少，这是难以接受的，并不是每个有学位需求的家庭都可以轻易承受的。

　　知名地产评论人邓志旺先生对于国五条错杀学位房这种现象发表了自己的看法：首先眼下从全国范围来看，在一线城市中深圳对学位房的需求缺口是最大的;其次，内地城市的孩子读书一般都有些裙带关系，在深圳这里几乎都是移民，大家没有啥关系，只能依靠买房来解决学位问题;新国五条的出台，对于那些想买或者想卖的深圳家庭而言，一方面他们卖掉现有房屋时必须降价才能尽快促成交易，另一方面，换房时又必须承担新增的交易成本，可谓“两头受压”。

　　面对此种情况，想购买学位房的深圳家长们该如何?业内人士认为，与其受限购、资金、房价及国五条的影响，不如把目标放在深圳周边有优质公立学位的房子上，尽管距离稍微远了点，但确可以用深圳1/5不到的价格就可以买到梦寐以求的好学位，何乐而不为?在谈到，深圳周边有哪些好学位房值得买时，业内人士则表示，位于深圳东星河丹堤的9年公立名校——华南师大附中惠阳附属学校，是目前想要买学位房的深圳家庭一个非常好的选择。

　　据了解，华师大附中惠阳附属学校，位于深圳东星河丹堤，是由星河集团投资4亿，由华南师大、星河集团与惠阳区政府合作办学，全部交由华师大管理团队运营管理的9年公立名校。与广州华师大附中，番禺华师大附中和汕尾华南师大附中一样，均为华南师大的直属系列学校。未来将建成包括18个幼儿园班、54个小学初中班、48个高中班的超大规模名校教育基地，为深圳及周边地区提供状元学府学位和华南地区目前仅有的一站式顶级名校资源，实现孩子3-18岁前15年的一流名校教育。目前，华南师大附中主体部分已经破土动工，预计2014年可以开学招生。另外，华南师大附中惠阳附属学校校长人选即将在4月份确定，为期半年的教师封闭式培训也将于年中开始。目前星河丹堤【华附】学位房正在热闹申请中，所有购房家庭均可免费申请，免费申请热线：0752—3186666。

华南师大附中惠阳附属学校意向图