盐田崛起东部新地标 万科壹海城将建成深圳的RBD

“看到这高楼一天比一天高，又要建成盐田的中心区项目、深圳东部的地标性建筑，我的心里有说不出的高兴。因为这片土地从沧海到桑田再到现代化的变化，我是亲身的经历者，所以有特别的感情。”站在盐田区行政文化中心广场的台阶上，遥看着对面高高的施工架，在沙头角工作和生活30多年的肖添泉老人抑制不住内心的激动。

谁能想到，30年前，照片上的绿色植物覆盖部分还是海滩，后来成为工业区。两年后这里将崛起深圳东部新地标。贾少强 摄

填海填出工业区

“1982年我来到沙头角管理区时，这里全都是海滩。当时，从现在的海涛路以东、深盐路以南，一直到盐田港一带，都是海滩。包括现在的鹏湾一村(小区网 论坛)、二村、诗宁里、海景花园、保税区等等，都是在填海区建起来的。”肖添泉向记者介绍说，1983年，沙头角管理区开始在中英街镇内填海，将中英街的面积由0.06平方公里增加到0.12平方公里，扩大了一倍，在镇内开始创办一些“三来一补”加工厂，1984年开始在深盐路南侧填海，当时的深盐路就跟现在到葵涌的那条海边公路一样，紧靠海边，路也很窄。

1985年左右，填海填得差不多了，开始筹划建厂房，创办鹏湾工业区。现在的盐田中心区项目一带，就建了24栋厂房，因为是在填海区上建的，考虑到地基问题，所以建的厂房大都是两三层，厂房建好后，1986年开始引进工厂。

肖添泉向记者介绍说，当时，他就在沙头角管理区经济办下面的引进办，主要就是进行招商引资工作。鹏湾工业区引进的第一家来料加工厂叫“中港联来料加工厂”，是生产表壳的。

“这家企业一直都在鹏湾工业区，直到工业区拆迁才搬到中山去。”中港联来后，鹏湾工业区有了一些起色，带动了一些工厂搬来，金狮表厂、协宏鞋厂等一些较大的企业也入驻。当时的经济还不发达，市里、各管理区也没什么钱，所以在招商引资时，也都定了一些刺激经济发展、增加财政收入的政策，比如“工缴费”制度等。

起初，鹏湾工业区的厂房面积大概有10万平方米，在沙头角管理区算是较大的工业区。厂租最开始是每平方米15元，后来在鼎盛时期曾经涨到30多元。

引进企业时，规定企业按照每7平方米要有一名工人（中英街镇内按3平方米一个工人），每名工人每月按90港元由管理区向厂房收取管理费，企业的外汇结汇管理区要收10％的管理费。

为不增加企业负担，如果企业每7平方米超过一名工人，也只按一人算。肖添泉向记者介绍说，“当时的整个沙头角管理区只有30多个人，在中英街镇内办公（现在中英街管理办那个小楼），引资办要负责田心工业区、鹏湾工业区、太平洋工业区、金斗岭工业区、海鹏工业区、中英街镇内等工业区的招商引资，这些工业区加起来，有39万平方米，148家企业，工人有6万多人，每年带来的厂租有大约600万元，管理费50多万元。工作量相当大，当然，有了这些工业区、有了企业，也使得沙头角的经济开始发展，为后来的发展奠定了一定基础。

1986年，管理区搬到了老区委的地方，有了新办公楼。后来，沙头角管理区并入罗湖区，为了管理方便，罗湖区工业局设立了沙头角派驻点，我继续留下来和这些工业区打交道，一直到1998年盐田建区，成立招商办，我又转到盐田区的投资服务中心。一直到我退休，跟这些工业区打了30多年交道。”

建区之后首次国际规划招标项目

肖添泉向记者介绍说，1998年盐田建区后，就提出搞劳动密集型企业不合适，要进行老旧工业区的升级改造问题。1999年提出要搬迁鹏湾工业区。当然，经过了10多年，鹏湾工业区的厂房也比较老旧了，里面的企业还是加工贸易企业，有些企业也有些污染。

“我们就开始一家一家地找企业做工作，有的企业厂租到期后就不再续期，有的企业在北山工业区置换新的厂房，这个工作一直持续了好几年，到2005年上半年时，鹏湾工业区里的工厂已经搬迁完，当年年底区里对厂房进行拆除，2006年初，对这里又进行了临时绿化，等待再一次腾飞。”

2010年12月9日，沙头角中心区6宗地块（原鹏湾工业区所在的地块）在深圳市土地房产交易中心捆绑挂牌出让。万科公司以底价29.63亿元拍得该批捆绑地块。这6宗地块，包括4宗商业服务业用地和2宗地下空间，总占地面积约137250平方米，总建筑面积约345270平方米。

在4宗商业服务业用地中，有2宗容积率分别不高于5.29和5.48，该2宗用地规划有10万平方米的写字楼、10万平方米的商务公寓、3.2万平方米的商业以及5.5万平方米的五星级酒店等，共计建筑面积约达31万平方米。

为了将盐田区中轴线规划建设成为深圳东部地区经济商务中心、商业旅游服务中心，展示深圳东部地区城市形象的国际化精品工程，1998年以来，盐田区和市规划等部门先后邀请国内外规划专家，针对轴线区的目标定位和功能导向，共组织举行5次高规格、高质量的规划和设计活动。

通过反复论证讨论，规划部门逐步明晰盐田中轴线建设的目标定位、空间布局和开发建设模式，在建设开发中提出要对中轴线地块整体考虑，以进行高水准方案设计、高水平实施建设。同时从细处着眼，将功能定位和建设模式要求充分反映到用地出让的规划设计要点之中，在建筑功能安排、建筑覆盖率、建筑高度、连廊、骑楼设计等各方面均提出细化要求，力争通过高标准的规划建设，打造具有现代化国际化元素和气息的良好片区。

在盐田区中轴线项目规划建设中，盐田区和市规划国土部门积极推行“全过程”国际化精品战略，即在全部过程中都以国际化规划、国际化眼光、国际化水平推行盐田区中轴线项目建设，美国5＋Design公司、美国SOM公司、美国PCPA公司、英国Sparch公司等知名公司都提出了设计方案。

盐田区中轴线项目也是盐田区成立后第一次进行规划国际招标的项目，经过多次论证、修改，规划部门邀请国际专家举行评审会，为盐田中轴线项目规划设计工作出谋划策，通过高标准的城市规划和设计，打造滨海主色调，彰显山海城区风貌的城市空间新地标。

盐田区委书记郭永航、区长杜玲多次听取规划设计汇报，提出中心区的规划眼界要

放宽、放长，要以精品意识来发展城市，要牢固树立滨海意识，走品质提升的路子，做到有品位、有品质、有内涵，把项目做成精品，做精、做细、做好、做优，做出特点与特色，不留遗憾。

为了保证将规划落到实处、保证开发质量，将这里建设成精品，盐田区和市规划国土等部门对参与竞拍此次地块出让的开发商提出了严格条件，如具备10年以上城市运营和房地产开发经验；具有开发城市综合体项目的成功案例；注册资金在60亿元以上且2009年纳税10亿元以上；建成后将企业总部迁至该中心区并对纳税额做出书面承诺等要求。

盐田中心区土地挂牌出让后，2010年12月20日晚，盐田区人民政府与万科企业股份有限公司签署了盐田区沙头角中心区地块项目《产业发展协议书》。为更好推动、协调盐田中心区开发建设，充分体现项目开发的公共效益，盐田区政府成立了专门领导小组，政府主要负责同志领衔，经促、建设城管、规划国土等部门为成员单位，负责加强与开发单位的沟通联系，对项目规划设计、施工建设等全程监督，协调解决项目实施过程中出现的问题和困难。

万科项目开工后，郭永航、杜玲也多次到万科总部，和万科高层座谈，共同协商如何确保盐田中心区项目按时、保质完成，并协调解决相关问题。区人大、区政协也组织区人大代表、区政协委员对工程建设情况进行视察。

“南静北动” 将成深圳的RBD

盐田区一位领导曾说，盐田中心区项目是盐田区历届区委、区政府都非常关注的，决心要么不做，要做就做成精品。为什么一直把它放在那里，就是觉得如果不把这个项目做好，对不起历史、对不起盐田的群众。

据介绍，中标这个项目，并不是开发商想怎么盖就怎么盖，必须按照规划来，商务楼盖好后，也不是想卖给谁就卖给谁，必须要经盐田区产业主管部门同意才可引进，盐田区也是想借这个项目吸引更多的如纳税大户、物流总部等进驻。

另外这个项目还规定需配套艺术空间和五星级高端酒店，以丰富产业区的文化和商业氛围。这个项目按照土地出让约定，要在2015年竣工，这也是政府为防止地产商拿到地不开发而采取的方法。

“目前万科在盐田中心区建设的壹海城项目，6个地块都已开工，今年预计投资8亿元，销售额估计可达22亿元。其中1号地块今年年内完成竣工验收，明年年底业主入住；2号地块的结构已经封顶。”今年3月14日，郭永航率队到万科总部调研时，万科总裁郁亮等介绍道。

万科联合招商地产，联合开发盐田中心区后，将该项目的推广名定为“壹海城”。据介绍，项目中的1号地块（临近马庙街），将建公寓240套、面积约3.5万平方米；写字楼办公面积3万平方米、商业面积2.8万平方米。2号地块（临近海山路），将有艺术中心1万平方米、商业面积1.8万平方米，预计年底竣工。3号地块（临近东和路、海景二路），有办公6.4万平方米，商业4.1万平方米，其中有一座五星级酒店、约200米的盐田地标性商务楼，另外还有公寓6.5万平方米。

4号地块（临近海山路南段），商业面积0.7万平方米，有8栋别墅型商业楼。5号地块、6号地块位于中间地带，地面部分不出让，只出让地下部分，地面均为市政公园，5号地块的地下将是一个大型的商业综合体，并预留与地铁的接驳口，6号地块地下将是一个大型停车场，将提供约500个车位。这些地块在海景二路下面将是连通的。

“万科在盐田中心区建设的壹海城项目，将建成深圳的RBD。”在盐田区政协组织委员视察盐田中心区项目进展情况时，万科深圳公司总建筑师蒋春阳向参加视察的政协委员们介绍道。

蒋春阳介绍说，RBD是Recreational Business District的缩写，中文译为“游憩商务区”或“休闲商务区”、“旅游商业区”，RBD既不是CBD，也不是RMB，它是当今国际中心城市推出的与其商务中心功能相呼应的新兴产业区，将休闲娱乐、主题旅游、精品购物等各类项目加以整合，形成与商务相结合的旅游休闲产业，从而创造现代都市新亮点，具有服务功能、休憩功能、集散功能。

壹海城项目在海景二路北侧部分，将营造活力、时尚、悦动、偏都市、体现滨海RBD商务氛围的格调。在海景二路南侧部分，将营造浪漫、体验、闲适、偏度假、体现滨海RBD休闲娱乐氛围的情调，形成“南静北动”的空间布局。