李应利：地产调控应该疏堵结合 降低土地财政的依赖

　　近日社科院等发布的房地产蓝皮书称，2013年房地产市场调控难度加大，部分城市房价可能出现较大幅度攀升。

　　我国的城市化进程依然处在加速的过程之中，需求依然非常旺盛，因此，房价客观上依然具有超预期上涨的现实基础。保障合理的住房需求，遏止投资投机需求是调控的基本思路。这需要堵疏结合。投资投机需求旺盛的原因一方面是民间资金积累到一定程度需要寻求新的投资渠道，另一方面也是应对通胀。要引导这些投资投机资金很好地参与经济建设，可以考虑放宽民间金融机构的门槛，以及引导民间资金参与农业现代化建设等，都是非常好的疏导渠道。

　　在控制投资投机方面，也需要不断完善调控措施：限购是抑制需求非常有效的措施，在房地产市场供需矛盾取得平衡之前，可以坚持下去，并且需要不断的完善;限制购房贷款是十分必要的措施，限制贷款一方面可以遏止投资投机需求，更重要的是能够防止发生金融危机的悲剧。此外，构建全国性房地产市场统一信息平台、征收房产税、完善所得税征收方法等，都必须加速推进。

　　此外，增加供给是更加根本的措施。除了已经采取的有效措施外，如加大土地供应，加快保障房建设等，还需要思考新的增加供给的措施。在土地供应方面，可以考虑在科学规划、不影响农业安全的前提下不断支持农村土地自主入市;鼓励城市居民和企业对1980年代以前的老旧房屋、工厂等建筑设施在科学规划下自主改造，增加供给。

　　调控重心要从开发商身上转移到地方政府身上。推高房地产价格的根本力量不是开发商，而是多种力量的结合，其中地方政府扮演非常重要的角色。过去，对开发商的融资渠道进行限制，其用意是令开发商降价促销，这值得商榷。除了2008年出其不意的调控有点效果外，开发商越来越适应这种局面。随着融资渠道的不断收紧，小开发商不断退场，大开发商活得越来越滋润。一开始调控，开发商就放缓了开发节奏，从而导致供应减少，而需求在不断积累，这种状况持续一定的时间就会引发报复性上涨。这也是每次任志强打赌都能赢的原因。而开发商放缓投资节奏，还可能会导致经济陷于停滞。可取的措施是对开发商的监管有松有紧。一方面放开开发商的融资渠道，鼓励开发商加快开发节奏;另一方面是严格监管开发商可能的违法行为，对于出现违法囤地、囤房等现象，要给予严厉的惩罚。

　　地方政府的执行力将是关键。当务之急是构建各种有效监督地方政府的制度。人民群众是最可靠的监督力量，而全方位的信息公开是有效手段。从长远看，必须通过合理的财政制度安排以及转变政府主导的投资拉动型经济发展模式，逐步降低地方政府对土地财政的依赖。