金岩石：黄金剩女推动房价上涨 楼市调控应双轨制

　　黄金剩女远远超过黄金剩男，驱动房价上涨;完善的房价体系应该是双轨制，即市场管商品房，越高越好，政府管保障房，越低越好……

　　知名独立经济学者金岩石就大家关心的房价问题，提出了自己的一些独特见解。

　　剩女多的城市消费水平高

　　“当我在飞机上看到新闻说厦门相亲女的多于男的一倍，我就知道这个城市的房价一定会上涨。”在对人口流动的观察中，金岩石得出了一套“黄金剩女经济学”。

　　何谓黄金剩女?29岁以上，硕士以上，未婚女;与之对应的是黄金剩男，即32岁以上，硕士以上，未婚男。

　　根据统计，实际上，黄金剩男会远远多于黄金剩女，但这个社会为什么不讨论剩男的问题?这是因为剩男憋不住，他会走出城市，把村姑带进乡镇。金男出城，而金女宁可被剩，也不愿下嫁。

　　“剩女多的城市，经济才有活力。”金岩石表示，剩女是社会进步的标志，“剩女”率与城市化率成正比。剩女在都市圈中流动，驱动消费升级。财富越多的地方“剩女”率越高，消费水平也越高。

　　在中国，房地产投资定律就是“中心”

　　什么是合理房价?相信这是大多数人都想得到答案的问题。

　　目前很多人熟悉的公式主要有三种，一是由收入决定，10年到15年的合理收入是房价的标准;也有人用租金回报率决定，认为合理房价应该是15年到20年的租金回报率;还有就是成本决定，成本加上10%利润。

　　如果用这三个标准来衡量中心城市的房价，得出的结论只有一个，那就是房价至少要跌50%，甚至80%。但是为什么房价持续上涨呢?

　　“决定房价的不是收入，也不是成本，而是单位空间的人口财富比。”金岩石解释说，房价的本质是城市空间的溢价，将伴随着人口流动和财富积聚而形成。

　　如何衡量城市的合理房价?金岩石提出了一个“均价天价比”的概念。他通过对全球几个金融中心城市的观察，大概得出了一个均价天价比：1：5。也就是说，用这个概念看北京四环，如果有5万到6万的均价，也就意味着天价25万到30万即将出现。

　　他认为，在中国，房地产的价值投资定律就是一个词“中心”，即“中心城市”、“城市中心”、“中心城市的城市中心”。

　　楼市调控应坚持“双轨制”

　　近年来，政府在楼市调控上频频出手，但成效并不理想，也让国人颇有微词。怎样的调控才是正确的方向?

　　在金岩石看来，现代城市楼市调控的基本准则应该是双轨制：市场管商品房，越高越好;政府管保障房，越低越好。

　　“高房价是城市的财富，保障房是政府的良心。”金岩石认为，一个城市，特别是北京、上海这样的城市，如果卖不出30万一平方米的天价，那是开发商的耻辱;但是一个城市如果不能够给低收入群体，特别是背包进城打工的人提供基本住宅，那是政府的耻辱。

　　他表示，让豪宅价格上涨、商品房价格上涨，然后抽取税费反过来投资于保障房，通过高房价，剥夺高收入阶层补偿低收入阶层，这就是高房价调节收入和财富再分配的社会机制。

　　富人为什么会心甘情愿支付高税费呢?在金岩石看来，道理很简单，高端房具有三重属性：奢侈品、信用资产、投资品。房价越高，信用资产产生的溢价就越高，投资产生的财富效应也越高，所以富人会心甘情愿支付高额税费。

　　“关键不在于谁支付费用，而是谁为穷人支付住宅保障的投资。”金岩石解释，在这样的背景下，政府只能管三件事：土地批复、立法征税、保障公租。要把从富人身上征得的高额税费，转移给穷人，解决穷人的住宅问题，这才是真正的公平。

　　而如果一个国家的政府放弃自己应当承担的责任，反而去干预商品房的机制，则是一种推卸责任，同时也会让更多的穷人买不起房子。