杨乐渝：新型城镇化是解决中国高房价的根本之策

　　近日，在“在第二届全国园区地产开发运营经验研讨会”上，全国房地产经理人联合会执行主席杨乐渝在接受地产中国网独家专访时表示，新型城镇化主要是为了解决资源集中在大城市配置的问题，如果在一个小镇上，有同样的教育资源、医疗资源，就像美国很多小镇一样，大家就不会涌入大城市了。如此一来，土地价格、其他的资源价格就会下降，房价也随着会大幅下降，这也是治本之策。

　　全国房地产经理人联合会执行主席 杨乐渝

　　此外，针对园区地产的发展，杨乐渝表示，目前园区地产正处于黄金发展阶段，也面临着各种挑战，比如人才问题、资金问题以及相关政策问题。“因此，要做好园区地产，就必须调整心态，要使自己成为产业的运营商和城市的运营商，而不是卖了产品就走人，而需要扎根在这个地方，做三五年或者七八年的培育和运营，才能有所收获。”

　　新型城镇化是解决中国高房价的根本之策

　　地产中国网：从去年年底到现在，城镇化成为各方面讨论的焦点，那么，您是如何理解中国新型城镇化?

　　杨乐渝：新型城镇化是“十八大”以后，提出来的一个新的国家战略，也是对原有城镇化的全面认识和更进一步的升级。原来的城镇化最大的弊端在于，行政对资源配置起主要作用。比如目前人口集中向大城市聚集，三分之二的大学生毕业后也留在了大城市。实际上，这跟资源配置的状况息息相关，因为北京、上海等一线城市都集聚了中国最好的资源，比如行政、教育、医疗等各方面的资源在这些城市都高度集中。这种模式就产生了一个问题，大部分资源都向大城市或者省会城市集中，这其实是行政性的资源配置模式。

　　如此一来，就造成了地区与地区之间发展不平衡，城乡之间发展不平衡。比如在北京，城市的承载力不堪重负，房价上涨，基础设施严重不足，公共服务无法满足需要，因此有了限购政策的出台，这也反应出了集中配置资源的模式已走到了尽头。

　　但原来为什么要高度集中的去发展大城市呢，主要在于为了实现经济高速发展，就需要大城市作为火车头去带动，但这种模式不可持续，实际上新型城镇化意味着中国经济发展和资源配置的一次重大变革，就是要可持续发展，均衡配置资源，也是从行政化配置资源向市场化配置资源的重大转变。

　　地产中国网：如您刚才所说，原来的城镇化其实就是一些大城市的城市化，在这个过程中，房地产业也进入了黄金发展期，那么，在新型城镇化背景下，房地产是不是一个受益的行业?

　　杨乐渝：有机遇也有挑战。因为在新型城镇化的背景下，会对房地产的开发商模式提出新的要求。原来的大城市化，房地产其实就是不动产，换句话说，就是有房有地，但没有产，这个产，就是指产业、资产，而且随着某个区域的产业的不断发展和成熟，资产也随着升值。

　　今后，房地产将会变成一个平台，就是承载产业发展、整合资源和服务产业的平台，所以从角色变化上来说，很多房地产开发商要变为城市运营商。比如，目前，不少开发商做了园区地产以后，他们的角色就变了，成为替政府做产业规划、土地规划、城市规划和后期运营的服务商了。这就要求这些企业要懂得产业的规律，要去培植产业，园区经营的越好，租金才能不断升值，从而实现资产打包上市。这就意味着，房地产商就成为一个更长线的、长周期的运营商了，而不是原来的销售商。

　　原来开发商建完房子卖掉就完事了，这是短周期、高负债的发展模式，在新型城镇化背景下，对房地产商提出的更大的挑战就是如何转型和升级，当然其中的机遇更多。这就需要开发商摆正心态，做平台、做服务、做金融等方面的支持。而且随着产业、城市的发展，各种资产也会随着升值，这就是未来房地产发展的本质。

　　地产中国网：对开发商来说，新型城镇化是挑战与机遇并存，但对于广大的购房者而言，最关心的还是房价问题，那么，新型城镇化能否平抑高房价?

　　杨乐渝：从长远来看，新型城镇化无疑是从制度层面、结构层面解决中国房价问题的根本方案。

　　实际上，房子的价格，从本质上来讲，并不仅仅是代表了居住价格，也是暗含了各种资源的价格。比如，在北京，买房子买的就是各种资源，教育资源、医疗资源等各种公共服务资源，因为这里集中了全国最好的资源，所以价格也比较高。如果一些资源被撤出北京，房价就会有所下降。

　　而新型城镇化主要是为了解决资源集中在大城市配置的问题，如果在一个小镇上，有同样的教育资源、医疗资源，就像美国很多小镇一样，大家就不会涌入大城市了。如此一来，土地价格、资源价格就会下降，房价也随着会大幅下降，这也是治本之策。

　　对过去的房地产调控持否定态度

　　地产中国网：其实，目前的房地产调控还在治标的过程中，那么，各地的“新国五条” 细则落地之后，会对房地产市场有什么影响?

　　杨乐渝：目前的调控方式，都是一种短期的行为，对市场的影响，也是短期的。“新国五条”主要强化了20%个税，旨在用税收的手段来抑制目前的投机性购房。其实，抑制投机的方式非常容易解决，在新加坡等其他一些国家，对抑制投机性购房有很强硬的税收政策，比如买房后，半年出售的，就要征收90%的税，如此一来，炒房所得的90%都被国家拿走了，就不会有人来炒房了。以此类推，一年后出售的征收80%，两年后出售的征70%的税等等，就会对炒房者形成最彻底的打击，所以，在这些国家，就没有投机性购房。但投资性购房就不应该打击，比如说为了抗通胀，长期持有不动产是可以的，国家也应该鼓励。然后，长期持有者可以把房子租出去，从而解决租赁市场的需求，而不是仅依靠国家来提供保障房。

　　地产中国网：正因为过去的调控方式，基本是“治标不治本”，就形成了“且调且涨”的局面，对此，您有何看法?

　　杨乐渝：其实，这都是不改革造成的。改革就是要满足各种需求，要建立更多的渠道来疏导这种需求。但过去的调控都是“堵”，而不是“疏”，但要知道堵住了一时，堵不了一世，导致水越长越高，压力也越来越大。

　　而改革意味着资源疏导，比如，土地制度的改革，让更多的土地入市，然后形成有效的供给，形成市场配置资源，但过去10年，这方面没有解决，导致了需求不断上升，房价也一路上涨。这跟开发商没有什么关系，因为需求大，房价上涨的动力也大。所以，中国经济发展的问题，本来就是一个制度性的问题，房价也不外乎，也就是说，各地的发展模式就是靠土地财政。如果不扶持新兴产业，就会不形成新的税收，从而只能依靠土地财政去发展，但这种方式是不可持续的。所以，我对过去的房地产调控，是持否定态度的。

　　产业地产迎来了黄金发展期

　　地产中国网：从某种程度上说，密集的调控也促使着开发商不断成长，比如，一些开发商向商业地产转型，向产业地产转型，那么，在新型城镇化大背景下，园区地产发展趋势是怎样的?

　　杨乐渝：目前，园区地产迎来了黄金发展期。因为中国经济要转型、要调整结构，还有新型城镇化，这些都必须依赖于产业做龙头，从而引导新兴服务业的发展、新兴产业的发展，但这些产业不能生长在空中，必须要依赖于土地，所以这就是园区地产的价值。

　　园区地产通过整合土地、产业资源、城市资源，并把彼此的价值放大，然后创造出产业融合的新模式，从而把产业功能、城市功能都集合起来，培育新的产业、新的城市发展。以此为平台，就形成了园区地产，也形成了新型城镇化模式。所以只有产业导入，才有新型城镇化，才有人的城镇化。因为这种模式能够带动就业，也能够把人才吸引过来。所以产业地产也好、园区地产也好，在中国经济结构转型和升级以及新型城镇化过程中，承担着这样的核心作用。

　　地产中国网：在您今天早上的致辞当中，提到了全经联在推动园区地产发展中的一些工作，您能否具体谈谈这些事情?

　　杨乐渝：现在主要在做建设实战教学基地的事情。就是把那些做的好的园区地产，比如大连的软件园、北科建的一些园区等等都是我们的教学基地，从而加强发展商之间的交流与合作。首先，要学习别人是怎么做的，这个产业园区对行业及社会经济起到了什么作用，对政府、对产业、对发展商来说，都实现了怎样的共赢等等，这些都是值得我们学习的。

　　另外也学习一些失败的经验，避免大家走错路子;同时，也形成一个更强的联合体，整合资源，打造更好的产业新城，这是我们最终目的。所以，我们就要做行业的智库、资源及合作平台，从而促进整个行业的发展和中国经济发展方式的转型。

　　地产中国网：在这个学习过程中，您认为产业地产目前面临的困难有哪些?

　　杨乐渝：对发展企业来说，最大的困难就是缺乏产业资源、也对产业不太了解，所以有时会带着开发住宅的思维去开发园区地产，也不排除有的开发商以产业的名义去圈地。因此，要做好园区地产，就必须的调整心态，要使自己成为产业的运营商和城市的运营商，而不是卖了产品就走人，而需要扎根在这个地方，做三五年或者七八年的培育和运营，才能有所收获。

　　其次，产业园区的发展，目前还有许多政策和制度方面的限制，这些问题都需要去解决。比如产业用地如何去供给，政府在产业园区发展当中应当担当什么角色等等都得有一个明确的规定。所以李克强总理反复强调，市场在资源配置上要起基础性作用，也要以市场化的方式去解决这些问题，因为市场化能够最大化的节约各种成本。

　　最后，就是发展资金的问题，如果没有资本支持和不断的金融创新，就没有发展的动力。此外，还需要专业的运营团队，如何提升自身的能力及服务等等都是当前园区地产发展亟需解决的问题。