余丰慧：要向德国学习 理直气壮地限制房价上涨

　　5月1日,德国新租房法正式生效,其中对房租的涨幅做出更严格的限制。要求3年内租金涨幅不超过15%。

　　5月1日正式生效的德国新租房法有以下特点：首先，租房法对房租上涨限制越来越严，此前的旧法规要求3年内的涨幅不得超过20%。修改后,新法规要求3年内租金涨幅不超过15%。

　　其次，对于违犯房租限涨令的法律处罚越来越重。例如房屋租金应该按照各地政府的“指导价格”,超过这一价格的20%,算是违法行为,房客有权将房东告上法庭;超过50%的,房东被认为赚取暴利,可入狱三年。这种坐牢判刑处罚实属罕见，特别是在市场经济体制国度里的纯市场经济行为竟然要负法律责任并要坐牢，似乎有点不可思议，也超越了大多数人的正常思维。

　　再次，新租房法之细微、操作性之强让人慨叹。“房客不得因为房东对改善住房条件(例如安装外墙保温、新的采暖系统)的行为而要求减租。他们必须忍受噪声、灰尘以及屋外的脚手架。但如果安装过程超过三个月,房客可以要求补偿。”一项法律如此之细微，对合同双方利益如此细致入微的保护，着实给人启发不小。

　　最后，新租房法实施区别对待，差异化特点显著。比如：这部新法将会在柏林、慕尼黑首先生效,其他大城市如波恩、科隆仍在审议中。没有采取一刀切的做法。

　　人们不仅会问作为市场经济体制国家的德国，竟然使用非市场的手段来干预市场化程度很高的住房租房市场，原因何在呢?实质上源自于德国政府把住房、租房一直看作是生活必需品，是实实在在的民生，如果不采取强硬的甚至是非市场手段进行干预就会影响到民生，进而引发不稳定因素。德国这几年房租上涨较快，民怨沸腾。买不起房是一回事,但如果连房租都付不起,事可就闹大了。在德国汉堡市等地区,引发了不断的因房租上涨过快而进行的示威游行。示威者将自己套在“房枷锁”里,抗议房租飙升。对此，政府岂能不管呢?

　　无独有偶。莫斯科房价曾一度高居世界第二，普京2009年在一次政府会议上强调，房价已远远超出民众的购买能力，政府应在房地产建筑业发挥更大作用，普京认为，房价应该至少让40%的民众能够负担得起，于是俄罗斯政府采取各种措施降价，制定缓交房贷计划，打击开发商捂盘等行为。俄检察机关委托联邦反垄断局于对莫斯科和圣彼得堡等大城市的高房价开展了专项调查。据英媒报道称莫斯科房价一年内下跌了近60%。

　　德国不惜动用刑法手段限涨房租和俄罗斯政府采取强硬行政措施遏制高房价，对新兴市场体国家控制房价居高、房租飞涨有很大的启发和借鉴意义。看来，任何国家的房地产行业特别是住房市场都不能用纯而又纯的市场经济来解释，更不能依靠所谓的纯市场手段进行调节。诸如：限购、限价、限涨、限贷等行政手段是不可或缺的。一些所谓的市场派人士声嘶力竭地指责这些行政手段，说明其不仅不了解住房市场的特殊性、民生属性，更是对现代经济规律包括市场经济规律的无知。

　　理直气壮地采取行政、法律和市场相结合的手段调控房地产、抑制高房价、遏制房租上涨不应该有任何彷徨和犹豫。