陈东海：关键要控制流动性才能从根源上控制房价

　　新国五条调控措施中的20%所得税政策，出台已两个多月了。在导致成交量上涨后，全国住房二手市场交易量急剧萎缩，但住房价格却没有下跌。20%所得税政策动机可能是帮助地方财政增收，直接目的是通过加税限制住房买卖，意图控制住房价格上涨。这项政策意图通过减少需求来达到目标，但在地方政府依赖土地财政的背景下，与过去的各种控制需求政策一样，是不可能导致住房价格下降的。

　　住房具商品和金融品两重属性。住房具有居住的功能，所以存在着真实的市场需求，因此可以通过房价收入比、租售比等来衡量住房价格是否合理。在住房价格偏离普通人群的购买力时，通过限制购买，压缩需求便会导致价格下降。所以，从2003年以来出台了不少限制购买的政策，如提高房贷利率、提高首付成数、限制购买的套数、限制外地人买房等等，这些政策都一度造成了几个月或一年左右房价某种程度下降，但是随后都有一次凶猛的上升。这说明商品属性导致的供需因素确实是影响价格的部分因素，对其进行控制 ，在一定时间、一定程度上有作用，但商品属性不是住房最主要属性，所以不久住房价格就会出现报复性的上涨。

　　因此很多人认为，是住房的金融属性导致了调控屡屡失效。因为住房价格具有上涨预期，那些资产雄厚的人，或者是通过各种手段得到多套房子的人，通过囤房可以获得资产增值的收益。在2011年双限之前，中国住房市场上确实盛行炒房，而在2011年推出双限措施以后，住房市场价格也确实下跌了约一年的时间，这证明炒作因素是导致房价上涨的一个因素。但从2012年6月起，双限政策依旧而房价指数又上升，说明炒作因素也非造成房价上涨的主要因素。

　　因而有人进一步指出，是流动性泛滥导致了房价节节上升。全球各国大放流动性，在新兴经济体造成了恶性的通货膨胀，出自对抗通胀的要求，那么居民必然寻找可以保值增值的东西。由于中国理想的投资对象极其有限，大宗的保值工具只有住房，所以必然选择住房作为对抗通货膨胀的工具。

　　把对抗通货膨胀作为房价上涨的主要原因，在逻辑上是非常站得住脚的，而且可以解释“十调九空”、双限之后房价再次明显上升的怪异现象。双限以后，市场炒作被遏止、改善性需求也被抑制，有限的一点刚需是推升不了房价不断攀高的，同时，繁重的税收也导致住房的金融属性变成鸡肋，然而这些因素都阻止不了房价上扬。这是因为，虽然中国的住房自给率很高，虽然不容易再买、不容易再卖，但居民把住房作为保值的工具，普遍具有惜售的心理：老百姓担心没有了房子之后，现金等财产会出现长期巨幅贬值，持有房子是维持自己资产不被“通货膨胀税”损耗的主要手段甚至是唯一手段。

　　在这种保值心理下，即使真推出所谓的房产税，也不可能导致房价下降。因为私有产权国家即使开征房产税，一般税率也不超过1%，这个税率与长期通胀相比是微不足道的。所以，即使实行“双限”、禁止二手房交易、征20%所得税和房产税，只要流动性不出现长期下降或平稳的趋势、通货膨胀没有出现根本性回落或消失，房价都是不可能下降的，任何调控都是难以长期见效的，也不可能有所谓的“长效机制”。

　　2000年1月，中国的广义货币M2是11.8万亿元，2013年4月超过了100万亿元，十余年间增长了8.68倍，而期间中国的一线城市住房价格大约也增长了这么多倍，这说明两者之间有密切的正相关关系，而且前者为因、后者为果。所以，房市调控必须正本清源，从流动性泛滥和通货膨胀这个源头因素着手。又有数据表明，外汇占款是中国的基础货币和M2增加的主要渠道，所以中国要控制流动性，必须严格控制外汇占款的增幅，而要控制外汇占款的增幅，则必须改变过去对于出口和顺差的强烈嗜好，改为重视内需，追求经济和贸易平衡，为此要进行相应的政策改革。因此也可以说，住房市场的调控是与流动性密切相关的，而根子则与贸易和汇率问题有关，要防止房地产市场的泡沫风险，必须致力于经济和贸易平衡。