刘红：越调越涨 房地产调控就像教育逆反的孩子

　　房地产调控以来，每一轮都以更大的反弹结束，并招致新的调控政策出台。房地产调控陷入了一个“调控-观望—缓涨—反弹—调控”的怪圈。

　　十年九调，十调九涨，个中原委，众说纷纭。市场派说，用行政手段管市场，从根子上就错了。策略派说管需求端管错了方向，应该增加供给。两种看法都不错，但是各有局限。

　　把市场的事交给市场没有问题，问题是我国房地产市场不是一个正常的市场，多年积累的问题使它“生病”了。当病体不能自我修复或者自我修复进程太慢影响整体健康时，就要进行干预。这和一个人的健康要自我管理不能靠医院，但病人有必要看医生是一个道理。

　　增加供给需要时间，而且受到资源条件限制。我国人多地少，资源有限，商业房地产不可能无限制地开发下去。数据显示，近几年我国每年竣工的商品房面积并不少，此外，政府还加大了保障房开发和棚户区改造的力度，对低收入群体进行保障。但增加供给并没有明显阻止房地产价格过快上涨。

　　综观调控这几年房地产市场的表现，给人的感觉是，房地产市场有点像青春期逆反的孩子，房地产调控也像家长教育逆反的孩子。

　　之所以这样比喻是因为房地产业对经济而言有诸多孩子的“特征”：房地产业虽然不是国民经济唯一的支柱产业，但始终是影响宏观经济稳定的重要因素之一;房地产业的兴衰与多个行业景气高度相关，资料显示，房地产直接或间接影响30%以上的GDP总量;房地产行业相关的土地及税费收入是地方财政收入的重要来源。一言以蔽之，房地产业与国民经济“血肉相连”。房企因为知道自己在经济中的分量，便恃宠而骄，想尽办法钻调控的空子。胆大的还会闹脾气，和调控斗智斗勇，减少供应、暂缓上市，或者干脆囤房不卖逼迫地方政府让步是常用的手段。实在压力大了，或者资金回笼有问题了，也只是拿出少量房产小幅降价试探一下反应。

　　而地方政府调控房地产与家长教育青春期逆反的孩子也有一比。父母对孩子有多少狠不下心，地方政府对房地产业就有多少下不去手。调控牵一发动全身，即使父母痛下决心也有诸多不舍，也要顾及到爷爷、奶奶、姥姥、姥爷的感受。所以尽管政策条款严厉，但是执行很难到位，通常是见到一点好就收，使调控半途而废，成果毁于一旦。更有甚者，对房产商对抗调控的行为睁一只眼闭一只眼，网开一面。而随着调控政策的边际效应递减，楼市又迎来新一波购销两旺，房价再现上涨。如此，房价怎能不越调越涨?

　　综上，房地产调控使用行政手段是必要的，大方向也不错，虽然调控政策存在有待改进之处。调控效果不明显，从某种意义上说，地方政府执行调控政策打折扣难辞其咎。

　　逆反的孩子就是听不进劝，怎么办?有一种经验——“冷处理”，很有效，即不搭理他，北京话是臊着他。孩子摸不着家长的心思，反而不踏实，冷静下来后会偷偷地观察父母的脸色，主动收敛自己的不当之处，乖乖地回到家长所期望的路上去。这个办法成功的关键是家长的态度要坚决，要求要明确，监督执行要严格，不打折扣。

　　现在的房价涨得太快，投资投机盛行，严重偏离了房产作为生活必需品的居住属性。借鉴家长教育逆反孩子的经验，房地产调控抑制投资投机性需求就如同冷处理，试想，如果购房者下降并持续一段时间，房地产商无奈也只能降价。不必担心这会让房地产业“崩盘”，根据研究机构的测算，“刚需”已经可以维持房地产业的正常发展，拉动经济增长。

　　沉疴难治，房地产调控决非一朝一夕之功，坚持尤其重要。这就像与被惯坏了的孩子博弈，胜负取决于谁沉得住气。政府若坚持下去，房产商就会调整;若政府先让步，调控便前功尽弃。