王雪松：房地产市场将会在2015年前遇到极大危机

　　原文标题很想用崩盘二字，但因为崩盘的过于敏感同时兼有了哗众取宠的感觉，因此放弃改成了衰退，尽管崩盘二字可能不太确切，但衰退二字更不确切，总之本文标题是想简单的说明房地产市场将在2015年前遇到极大的危机，而危机之后，是否还会有接下来的繁荣，从目前来看，或许在20—30年内，我们难以看到这种景象。

王雪松

　　房地产市场自启动以来，还并没有经过严格意义上的回调与回落。2008年以前唯有一次的行业危机出现在2001—2002年间，那个时候笔者认为两点形成了市场的寒潮，一是整个世界经济正经历经济危机，纳斯达克泡沫，以及香港东南亚的金融危机，让世界货币短缺，各国政府面对短缺，也并没有采取今天这种大规模印钞票的手段来拯救经济;第三则是人口红利正处于起始阶段，还没被放大到极致。全球经济在2002以后掀起的繁荣，其本质是人口红利的反应和再现，这6年时间，世界科技没有发生出让人印象深刻的变革。因此那时的房地产市场的寒潮，可以说是真正的寒潮，是市场原始的寒形态的反应。

　　指望一个上涨行业通过行政调控来实现主动或者被动调整，这不符合经济规律。经济规律是供求两条线的相互博弈，而调控只能局部或者间断性改变瞬间供求关系，但这些被改变的供求关系会在另外一个时段，又集中向市场反映出来。经济是一场永不谢幕的均衡搏斗戏，故事永远没有结局，也不会长时间处于单边市场，当然对市场而言，供需双方通常是一荣俱荣，一损俱损的连体市场。

　　任何一个行业都会有周期，房地产行业也不例外。与朋友开玩笑说，房地产市场崩盘的三部曲：开发商疯狂(二级供应商与二级需求市场)，大概2007—2011);购房者疯狂(需求市场2009—2012);政府疯狂(一级供应商)。当然这也比较符合行业经济与组织惯性行为，为什么是开发商先于购房者疯狂，这在行业经济学中是可以得到解释的，将任何行业推向高潮的都是供应市场，供应市场在看到市场机会时候，会放大未来可以得到的收益，由于地产行业在这个阶段，技术和经济规律以及经验均已经成熟，开发商对未来盈利模式的准确测度，导致他们在土地市场的激进与狂飙。购房者的疯狂更多的是源于开发商的诱导与经验的运用，在这之前，房地产市场涨幅让购房者认为，房地产市场就是一场傻瓜财富盛宴，只要你参与其中，都能赚大钱;最后疯狂的是政府，一方面是政府机构本身反映迟钝，二是政府本身不是盈利性动机为主要目的;三是政府谨小慎微到不到万无一失决不冒险的组织惯性。这有点象郁金香泡沫中，最后进场的那两个教授。政府被烘热的供应市场和需求市场所感染。也进入了抢钱梦想中。

　　本文开始讨论2002年市场背景一样，为什么笔者认为是2015年这个节点，理由其实是一样的。2002—2008基本算一个完整的经济周期，6年;2008—2015年是7年，比较符合一次经济周期的时间。中国经济改革35年时间，大致经历了6个经济周期;这与19世纪与20世纪资本主义世界的经济周期规律保持着高度的一致。即市场象一个和睦的家庭，但没过几年和谐的两口总会出现一些矛盾，闹出一些小小的危机。所谓婚姻七年之痒并不是说第一个七年会出现问题，而是说每隔7年时间大概都会经历一次小小的危机。如果这是规律，那么真正难受的肯定不是2012，而是2014.