中国城市进入综合体时代 “港派”运营更具优势

　　在北京，嘉里建设参与开发的国贸至今仍是北京顶级商务地标;在上海，新鸿基开发的国金中心是陆家嘴租金最高的甲级写字楼之一;在广州，太古汇被称为难以复制的城市商业样板;而在深圳，嘉里建设广场项目领涨商务租赁市场。

　　京沪穗深四地“港派”综合体表现抢眼并非偶然。数据显示，中国城市地产已经进入综合体时代，2013-2015年，城市综合体新增数量以50%～100%速度递增，其中深圳现有综合体22个，未来三年将新增7个。在此背景下，“港派”综合体凭借其运营优势，后劲十足。

　　“港派”综合体领衔楼市

　　资料显示，新鸿基开发的上海国金中心综合体项目，包括服务式公寓、商场、写字楼、酒店，总投资额达100亿元。至今，该项目甲级写字楼仍是陆家嘴租金最高的物业之一。商场部分自2011年开业，首年租金收入就达4亿元。

　　嘉里建设参与开发的国贸三期是目前北京规模最大的综合性高档商务服务综合体之一，它与国贸一期、二期一起，构成110万平方米的建筑群。国贸三期办公楼的月租金更是突破了1500元，会聚了汇丰银行、美国银行、美国电话电报公司、AXA、苹果等大批知名企业入驻。

　　位于深圳CBD的嘉里建设广场由三幢高层甲级写字楼组成，和同属嘉里集团的福田香格里拉酒店构成目前深圳最大的商务综合体之一。其中一期自2008年入市以来，出租率一直维持在95%以上。2011年推出的第三座，更是整个深圳市写字楼租金的标杆。

　　在城市中心土地资源日益稀缺、开发成本不断提高的背景下，“城市综合体”表明房企的全新选择逻辑。这种综合了商业、办公、住宅、酒店、休闲等多种元素为一体的“城中之城”，是中国城市化进程的下一个爆发点。

　　世联董事长陈劲松就曾经提及，中国目前“在建中的综合体规模是建成的4倍，规划综合体的规模又是在建的4倍。”数据显示，2013-2015年城市综合体新增数量以50%～100%速度递增，其中深圳现有综合体22个，未来三年将新增7个。换言之，井喷式的供应、同质化的模式复制也将使城市综合体面临着招商、运营等众多难题。在此背景下，“港派”综合体的价值正逐渐彰显。

　　港企的“先天”优势

　　不同于万达等内地房企分割出售的模式，香港有限的土地和成熟的商业环境，让许多香港发展商并不像内地地产商那样依赖于销售，在他们的理念中，商业地产尤其是综合体开发，最需要的是稳健和持续。

　　来自香港的太古地产，从2002年至今每年各类物业的租金收入占营业总额保持在六成以上，除了2003年到2005年外的其余年份，比例都高于85%。

　　嘉里建设也是一家以稳健著称的港企，年报显示，嘉里集团的资产负债率一般保持在30%以下。2012年年报显示，嘉里建设拥有大量持有型物业。其中已竣工投资物业组合所录得租金收入及经营溢利分别为9.65亿港元及5.95亿港元。

　　“现金流一定要健康，一个优秀而有经验的设计团体，加上开发商要有足够的忍耐力……” 在内地商业地产市场耕耘多年的嘉里置业(中国)投资有限公司区域市场总经理邝奕珺曾对媒体表示，这是成功运营综合体的三个必备条件。而在外界看来，这些都是港企的“先天”优势。成功操盘广州太古汇的资深综合体专家郝继霖就认为，对比内地房企，港企具有多年开发综合体物业的经验。“内地对手们是摸着石头过河，而港企至少有成功模式可循。”

　　在深圳，中心区商务物业开发的房企并非嘉里一家，然而像嘉里建设广场这样的统一业权的超甲级写字楼，市场存有量不足10%。更多的开发商是在快速销售写字楼套现，因此也对后期楼宇租金造成影响。来自戴德梁行数据显示，目前深圳福田中心区甲级写字楼平均月租为193元/平方米，而嘉里建设广场高层租价却悄然突破了300元/平方米。目前，已有包括苹果、思科、微软、汇丰、戴尔、高盛、穆迪等在内的顶级高端客户进驻。在这些企业看来，单一业权意味着更好的物业的素质和更专业的物业管理，因此多数巨头们选择了5年以上的租约。

　　有观点指出，“在选择写字楼的大户型时或者扩租时，客户可以有较大的自主性。同时，单一业权的物业能够有效地控制进驻企业的业态，从而实现更好的租户组合，形成优质企业的聚集效应。这是单一业权物业备受国际大公司和龙头企业青睐的重要因素。”但是，这也同时意味着开发商需要付出更多的时间和耐心，以及更大的现金流成本。

　　持续性收益是考验

　　和内地动辄数百亿，甚至超过千亿的公司相比，港企在销售数据上的表现并不突出，而是看重持续盈利能力，尤其在综合体物业的开发运营上。

　　资料显示，目前新鸿基地产在内地的独资项目中，经营性商用物业占60%~70%，出售型住宅物业则占30%~40%。上文中提及的投资额达100亿的国金中心，公司预计的年租金收入7亿~8亿元，年租金回报率达到8%。而号称“十年磨一剑”的广州太古汇，是广州迄今为止最高端购物中心的标杆，业内对其回报率同样看好。由此也验证了郝继霖“商业地产需要养”的说法。

　　在深圳成功综合体中，也不乏“养”的案例。数据显示，深圳嘉里建设广场一期早在2008年正式开始招租，目前的平均租赁价格为260元/平方米。项目第三座2012年第一季度竣工，当年年中已租出约37%。目前二期中低区的租赁的价格在280元/平方米，而高区租赁价格超过每月300元/平方米。从项目起租时间租金分布来看，项目与客户之间，经历了双向精选的过程。此外项目与集团旗下香格里拉的完美结合，也被视为港企的专业操盘实力。

　　有机构分析人士指出，选择超甲级写字楼与五星酒店的组合，打造偏商务功能的综合体，从而成功避开了福田中心区集中商业型综合体的贴身肉搏。“这也是港企综合体经验老道的体现。”