社科院专家尹中立：楼市面临拐点 未来房价或不断下跌

　　北京、上海等一线城市的住房总量相对于人口总量来说虽然没有出现过剩，但价格太高，已经超出一般居民的承受能力。换句话说，如果价格保持不变或居民收入水平没有大幅度改善，这些中心城市的住房也难以出清。

　　经济杠杆率过高

　　楼市繁荣一定会刺激投资者提高金融杠杆，但金融杠杆扩张过快往往是崩盘的前兆。中国经济总杠杆率在2008年以后经过两次快速上升的过程。第一次是2009年前后，我国政府为了应对全球金融危机实施积极的财政政策和扩张的货币政策，对应的是信贷与货币的快速扩张，总体杠杆率在一年左右的时间里从1.27上升到1.7，上升了40多个百分点。第二次是2012年第三季度至2013年底，杠杆率从1.7上升到2以上，再增加30多个百分点。在过去的5年里，经过这两次杠杆的快速上升，我国的总体杠杆水平提高了70多个百分点。在几年时间里杠杆率大幅度飙升，曾经在1985-1990年的日本出现过，只是当时的日本的杠杆率上升的幅度比中国小。换言之，过去5年里中国负债扩张的速度超过了日本泡沫经济时代。

　　资产负债表的快速扩张必然反映在金融体系上，整体杠杆率的快速增加一定对应着金融体系的快速膨胀。2009年至2013年间，银行资产增加了一倍多，以信托为代表的各种“影子银行”快速膨胀，信托资产总量从3000亿元迅速增加到10万亿元。根据有些部门的统计，各类影子银行的资产总量已经超过30万亿元。最值得关注的是这些资产的质量。当前我国资本收益率只有3%左右，而影子银行的融资成本在10%左右，有些甚至超过20%，这是一个典型的“庞氏骗局”。为维持这样的游戏，影子银行必须给予投资者更高的收益率，并且保持刚性兑付，即不出现违约事件。2014年初，一些到期的信托和债券出现了违约，市场的风险偏好明显降低，投资开始成为惊弓之鸟，影子银行扩张将难以为继。

　　在我国这两次杠杆率快速上升的同时，房地产价格都出现了快速上涨。2010年至2011年社会融资扩张的速度稍有放缓，房地产市场很快进入了不景气。展望未来，随着影子银行风险暴露，经济整体将步入“去杠杆”的过程，楼市繁荣将难以为继。

　　因此，如果美联储QE政策退出，意味着2001年以来持续上涨的中国楼市面临方向性转折，由此引发的金融风险将是巨大的，有关方面应该未雨绸缪，早作预案。2001年以来，我们出台了很多房地产调控政策，目的都是为了遏制房价上涨，未来可能变局是房地产价格不断下跌，政策导向将是如何阻止房地产价格的过快下滑，与过去正好相反。因此，已经出台的很多政策应该需要修改，并且还要根据新的情况出台相应措施。