姚惠琼：星河集团试水“产权置换”模式 确定2015年完成上市

　　作为深耕深圳的本土集团，星河集团一直是人们关注的焦点。2014年，星河集团成立25周年，在这25年中创造了无数楼市传奇和精品项目的星河集团，未来将走向何方?

　　作为星河集25年大成的作品，星河WORLD又将在深圳创造出什么样的风潮?在此次采访对话中，星河集团总裁姚惠琼将向众人展示星河集团未来的战略发展计划，同时揭开了星河world的神秘面纱。

星河集团总裁姚惠琼

　　试水“产权换股权”新商业模式

　　房掌柜：星河world的产权换股权模式可以详细介绍一下吗?

　　姚惠琼：星河world是星河集团成立25周年来最大的一个项目，总建筑面积160万平方米、总投资额高达150亿，涵盖了总部基地、星级酒店、购物中心、资源豪宅等多种业态，是一个融合金融扶持、集成商务、智慧科技、教育体育、生态公园等多类配套的大型都市综合体。这不是一个简单的地产综合体项目，而是星河打造的一个产融互动的平台。

　　目前深圳有很多发展前景非常好的企业，但是由于处在发展期，企业并没有那么多的资金，但是他们需要办公场所，或者在准备上市阶段需要有一定的固定资产或物业，我们会对企业进行评估，然后以星河WORLD园区的物业进行投资，用固定资产的产权来换取这些企业的产权，希望通过这种方式，吸引一些更有张力、发展潜力，愿意跟星河共同发展、共同成长的企业。

　　作为深圳经济特区建立30周年60大项目之一，星河World一直以来都备受深圳市政府和龙岗区政府的关注，并且督促我们尽快建成并实施该计划，因为这样才能让更多有发展前景的企业安心把家安在深圳，全心全意把企业发展壮大，同时促进深圳经济的发展。

　　星河WORLD选择“产权换股权”标的的标准主要还是偏向于金融、高科技、信息化等高科技企业，以及一部分政府扶持的企业，或者是准备上市、有实力上市的企业，因为这些企业也需要有自己的写字楼，这些需求跟园区的定位是吻合的。

　　房掌柜：星河world的定位曾经数易其稿?

　　姚惠琼：2009年，我们开始做项目定位报告，并多次赴北京、上海、香港、台湾、新加坡等地考察。从09年至今，项目定位方案期间也进行了多次调整，毕竟我们也是摸着石头过河：要知道在中国，包括北京、上海、大连、深圳等地的类似园区都是政府主导建设的，没有一个园区由民营企业建设运营，要一家民营企业拿出100多亿来建设需要很大的魄力。

　　但深圳这座城市很特殊，发展非常迅速，企业的需求也在发生变化，我们的项目规划也得与时俱进。因此，经过多次调整后，星河WORLD定位为服务创新金融、电子信息、文化创意、现代服务业、新能源产业等企业的创新园区。

　　市领导对星河WORLD项目非常认同和支持，认为项目聚集产业、扶持企业、相伴成长，对深圳吸引优势产业和留住优秀企业做出了贡献。2012年4月，集团董事长就代表星河在市领导主持的重大项目推进会上，向市政府相关部门就该项目进行了专题汇报。

　　今年底，星河WORLD一期会有两栋写字楼推出，不会出售而是会采用出租或者“产权换股权”的方式跟入驻企业合作。目前已经有多家国内外大型企业准备入驻，在招租方面，两栋写字楼都有意向客户，而二期的写字楼目前已经在动工，已经要求施工单位加快建设进度。

　　从目前来看，很多企业都对星河WORLD的规划、配套、定位非常认同，特别是国内外一些更加追求生态、人文办公环境的大企业。

星河world效果图

　　设定退出机制 签署对赌协议

　　房掌柜：面对像企业存活率变低等这样的风险，星河world怎么去控制呢?

　　姚惠琼：具体到关于企业存活率低这个问题，我们会有专业的团队，对拟投资企业可以用净资产估值法、PE估值法等进行估值，那么一定面积的物业产权按其市场价格就可以确定相应的股权比例，比如企业估值9个亿，市价1个亿的物业产权增资入股后就对应该企业10%的股份。当然企业估值和产权价格也都是相对的，企业的估值可以谈，写字楼的价格也可以商谈，谈判的过程就是双方合作与妥协的过程，如果双方的价值观一致，就很容易评估。

　　对星河来说，置换时更需要评估这个企业将来它的前景怎么样?另外它与项目的整个定位方向是不是吻合等等。

　　至于退出模式其实有很多种，比如投资企业都有对赌模式，公司达不到目标必须如何做;如果公司上市了，过了解禁期可在股票市场出售;但并不是每个投资都非得退出，有一些符合定位的公司股份也可能长期持有。

　　房掌柜：星河world如何形成高端行业的聚集效应呢?

　　姚惠琼：星河WORLD项目还有着非常好的自然环境：在63万平方米的总占地中，除了20万平方米的建筑用地外，有三分之二的用地是自然景观，一山两湖，生态优良。

　　交通方面，南坪快速会有一个出口直通星河WORLD项目，项目内部还有深圳地铁10号线雅宝站，此外还规划有一个两万多平方米的公交站。不仅如此，项目门口的雅宝路也将很快通车。

　　但只有这些肯定不够，在硬件上，除了国际化大型园区的建筑设计外，星河WORLD还超前增加了智慧社区的配置。在软件上，将为入驻企业提供各种成长扶持，其中金融扶持是突出的亮点，进行资本推动和产融互动;还将通过互联网信息平台，整合形成高端的商务集成服务，不但有星河自主提供的服务内容，还能把入驻企业纳入服务平台，使入驻企业相互之间提供服务。

星河world效果图

　　“三驾马车”并驾齐驱 确定2015年完成上市

　　房掌柜：未来星河集团是否会加大对产业地产的投资和发展力度?

　　姚惠琼：第一，我们首先要把星河WORLD项目做好，从这个项目里探索研究一种商业模式。第二，通过项目锻炼出一个新的团队。这种方向跟现在大部分房企不一样，我们不会大肆地去扩张规模、拿地，星河是属于比较稳健和爱惜土地的企业。

　　当我们把这种商业模式做起来，培养了团队，就可以将这种模式复制到其他城市去。

　　房掌柜：之前星河提过说准备2015年上市，在上市这方面有没有一些新的进展?

　　姚惠琼：2015年12月前，星河集团是肯定会上市的。目前星河的条件都具备，现在在等一个最佳的时间窗口和最佳方案。上市有助于企业发展壮大、扩大品牌知名度，完善企业治理结构，吸引更多复合型的人才。

　　房掌柜：星河集团之前是住宅、商业、金融投资三驾马车，现在又多了产业地产，未来星河在战略上面会不会有所调整?

　　姚惠琼： 战略肯定会有调整的，没有一成不变的战略。面向未来，星河将努力在三驾马车的基础上，奠定新的发展格局，助力二次腾飞。

　　就星河地产而言，目前形成了资源系、城心系、精品系、总部系四大产品线。未来五年，为分享区域红利，我们将优先发展三大都市圈，选择合适的机会进入长江中游城市群，战略性深耕核心城市，为把握市场主流，我们将坚持精品原则。

　　就星河商业而言，正在经营和即将开业的八个项目已超一百万平方米，形成了包括Coco Park、Coco City、Coco Go、Coco Street、第三空间等在内的全商业产品链，并且体验式特色较为突出，具有在各线城市纵深复制的优势。未来五年，星河商业将在全国一二线城市主动发展，通过国际化提升、体验式品牌、产品线复制、轻资产输出和互联网应用进行突破。

　　就星河金融而言，目前已经介入股权投资、保险、基金、村镇银行、小额贷款、融资租赁等若干领域，开始改变单一金融投资的业务模式。

　　未来五年，将继续优化体系布局，形成股权投资、基金管理、银行信贷、金融服务等业务板块，通过业务延伸和并购重组等方式，加速形成金融产业集群，为集团一体化发展提供强大的造血功能，成为重要的利润增长来源，并使星河对客户和供应商的服务体系更加完善。

　　未来五年，在均衡做强三驾马车、培育新型业务的同时，星河还将致力于创新思维，跨界整合，依托互联网平台提供全方位智善生活。

　　携手创新投 坐享未来增值收益

　　房掌柜：您刚才提到的是战略投资，我们投资这么多家企业，有没有一些比较重点的方向?比如说哪些行业?

　　姚惠琼：在战略投资方面，星河还是新军，目前还没有特别侧重的行业。我们更多的是希望通过投资这几十家企业来学习经验。从目前来看，我们当时投资的一些成长性、有前景的企业，现在看来投资收益都不错。

　　房掌柜：刚刚一直有提起创新投，那创新投在“产权换股权”里面扮演什么角色?

　　姚惠琼：通过2010年和2011年两年的投资，星河对深创投的持股比例为17.39%，位列第二大股东,总投入超过10亿元。深创投是中国资本规模最大、投资能力最强的本土创投机构，已成功投资92家上市企业，目前已投资项目超过500个。

　　为了保障“产权换股权”这一新兴投资模式的成功率，星河选择了与深创投及政府部门强强联手，依靠深创投在股权投资、创业投资上的经验和资源以及地方政府的推动引导。

　　房掌柜：星河有没有考虑过地产和阳光保险合作?

　　姚惠琼：星河与阳光保险在养老地产研究等方面有过合作。至于商业房地产，保监会不允许保险做商业地产。2010年保监会发布的《保险资金投资不动产暂行办法》规定，不得变相炒地卖地，不得利用投资养老和自用性不动产(项目公司)的名义，以商业房地产的方式，开发和销售住宅。