严跃进：消化楼市库存须四类市场主体通力协作

　　房企是最为关切库存去化的主体，因为高库存已经压迫了房企的战略扩张能力和盈利水平，进而威胁到了房企的资金安全。目前来看，房企若要在短期内加快库存的去化，最有效手段自然是营销力度加大和营销手段创新。从营销力度看，制造营销节点、充分利用开盘当日的营销时机，是提高认购转化率的有效手段。而从营销策略角度看，利用新媒体等工具来扭转购房者的观望情绪，是一种成本低、见效快的手段。如7月份以来，部分房企推出了微信购房季活动，客户会因为微信红包这样的优惠而积极选购楼盘。

　　购房者是消化库存的最终力量，因此需要转变过去“懒”的入市情绪，提高对市场的信心。过去很多符合购买条件的购房者会选择等待观望，是因为希望房价能够继续下跌。但实际上，目前楼市降温只是一个短暂的过程，部分城市在第四季度将出现一个房价的反弹。所以，购房者如果观望时间超过6个月，那么观望成本会很高，而且容易错失最佳的购房时机。科学的做法是，如果中意了某楼盘，则应该积极行动起来，主动捕获各类降价优惠。如果购房者能够以刚需而非投机的心态来对待置业，那么入市的脚步势必有理由加快。

　　本质上讲，消化库存的目标就是要把僵硬的库存转变为灵活的流动性。那么，千方百计消化库存，什么时候可以终结这样一项任务?或者说评判去库存战略是否正确，应该具备什么样的标准?从城市来看，一、二线城市的库存去化周期低于12个月、三、四线城市低于16个月，就应该认为库存量处于一个合理的水平。而从企业的角度看，大型房企的项目开发周期低于12个月，中小型房企低于16个月，就可以认为企业内部的库存水平处于一个均衡的位置。而从购房者的角度看，如果能够享有一个经济和行政成本更低、效率更高的库存去化环境，那么这样的成交水平自然也和均衡的库存水平相匹配。