香港楼市调控也很“头痛” 加息或令入热钱退却

　　香港特区政府对于楼市高烧的情况一直采取的是强势调控政策，但成效似乎并不显著。比如，香港金管局日前宣布正式推出“按揭信贷数据库”，目的是要打击炒楼大鳄，要求其披露按揭数据、阻止其搅乱市场。不过，上述措施并未迫使楼市炒家知难而退。另一个值得关注的问题是：香港政府自去年11月为遏止楼市炒风推出的额外印花税(SSD)政策也将面临新一轮考验。

　　笔者近日从香港地产中介行了解到，香港两大地产龙头长实和恒地近期在推售新楼盘时，不约而同地采取了降价、折让等优惠措施。

　　其中，恒地在推出位于沙田的“名家汇”楼盘时宣布减价约一成，并向买家赠送税费和价值数十万港元的车位；长实也别出心裁，在推出位于元朗洪水桥的“尚城”楼盘时宣布，如果新买家愿意多付1%的楼价款，并且在入伙后继续持有单位的话，将最高可获相当于总楼价6%的回赠。

　　地产商折价让利，这对于备受高楼价煎熬的香港市民来说，无疑是一个好消息。但是，如果仔细分析上述楼盘的交易数据，可能很多香港市民并不会感到压力减轻。比如：“名家汇”日前通过地产代理发售的入伙单位全部位于中低层，虽然推售价较去年有8%的减幅，但总楼价均超过1300万港元，平均呎价在9000港元（即每平方米售价约9万港元），这仍是一个让香港中产阶层都会望楼兴叹的高价位。

　　另据香港政府土地注册处日前公布的统计数据，今年3月份送交注册的所有种类楼宇买卖合约共计13501份，按月上升8.9%，按年上升6.3%；其中，楼宇买卖合约总值694亿港元，按月上升26%，按年升19.4%。特别值得关注的是，在上述买卖合约中，住宅楼宇的买卖合约占10456份，按月上升0.6%，按年下跌3.7%；但住宅楼宇买卖合约的总值高达519亿港元，按月上升13.7%，按年上升7.3%。由此可见，3月份香港住宅楼市的交投实际上呈现出量缩价涨的态势。

　　其实，香港特区政府对于楼市高烧的情况一直采取的是强势调控政策，但成效似乎并不显著。比如，香港金管局日前宣布正式推出“按揭信贷数据库”，要求银行对那些拒绝披露按揭数据的置业者提高信贷成本。根据金管局公布的指引，如果遇到不肯披露按揭资料的买家，银行可选择采取以下四项措施：拒绝贷款申请、收紧按揭成数不少于一成、收紧贷款申请额不少于一成、上调贷款利率不少于一厘。

　　显然，金管局这次出招的目的是要打击炒楼大鳄，迫使楼市炒家披露按揭数据、阻止其搅乱市场。不过，上述措施并未迫使楼市炒家知难而退，原因是炒家绝对不会自觉摊牌，因为一旦披露就有可能终身被记录在案；并且他们通常都有较充裕的资金做后盾，要想让他们自觉披露按揭资料并非易事。而在诸多制度的限制下，按揭成本的增加将最终转嫁到置业者手中，同时银行的按揭业务也多少会受到新政策的影响。如此，今后香港的按揭数据库中可能根本就寻不到炒家大鳄的踪影。

　　另一个值得关注的问题是：香港政府自去年11月为遏止楼市炒风推出的额外印花税(SSD)政策也将面临新一轮考验。根据有关措施，在2010年11月20日以后在香港置业，有关物业在持有6个月或以内被转售的话，就必须缴交15%的SSD；在12个月和24个月内转售，则分别要缴交10%和5%的SSD。

　　但业内人士透露出的实际情况是，自SSD措施出台后，香港各区楼市的成交量明显减少，不过业主放盘叫价却见涨不见跌，有时甚至还高出市价20%~30%，显然业主是希望以高价出手去弥补在SSD上的损失。市场人士预期，到了5月底之后，由于SSD将由15%减至10%，或可削减部分买家压力，受限期间楼价的升幅也将可弥补因SSD带来的大部分损失。

　　毋庸置疑，SSD措施在香港楼市出现热炒狂潮时起到了一定的调控作用，令不少炒家难以在短期内获利，同时也让有刚性需求的置业者可以在这段“炒家真空期”内入市。不过，随着6个月的期限将至，香港楼市的炒家很可能将陆续恢复元气，届时，港府的楼市调控将再次面临新的考验。

　　好在近期中国人民银行和欧洲央行先后宣布加息，令市场预期全球加息周期将至。或许，这一政策预期能令入港的热钱退却，暂时缓解对香港楼市调控造成的压力。