叶檀：深圳房地产市场被人造迷雾遮蔽

　　深圳房地产在迷雾之中，这层人造迷雾在有意混淆市场冷热。

　　来自市场的消息称，目前房地产价格与高峰期比已经趋于理性，购房者以自住刚性需求为主。数据打架使房地产迷雾更深：根据指数研究院最新数据显示，11月百城住宅价格最高的十个城市分别是：深圳、上海、北京、杭州、三亚、温州、广州、宁波、福州和南京。深圳以24601元/平方米继续排名第一位。但深圳规划和国土资源委员会统计显示，11月，深圳新住宅房成交均价为18061元/平方米，环比10月的21513元，下跌16%.

　　深圳房价依然处于高位，还没有恢复理性。从新房与二手房的成交量看，房价处于快速恢复的通道之中。房地产需求上升的指标之一是二手房成交量上升，刚刚过去的11月份，深圳二手房量价齐升。“深圳的房价是由刚需推动，房价略有下降，因此房地产处于理性的稳中略降通道”，此说法不靠谱。

　　根据《深圳特区报》报道，中原地产对其下属地铺11月住房成交统计时发现，八成五以上的购买力来源于自住需求，而不是投资需求。此报道依据的是，民众购买的是学区房，以及离工作地点较近的房产，购房主要不是用于投资，而是解决生活中的实际困难。

　　“投资性需求”的概念首先需要界定清楚。纯粹的投资性需求即购买就是为了出手，获取资产增值收益。但在深圳科技园区，置业者大都以改善型需求为主，比例达六至七成，纯粹投资客占10%左右。这些购房者大都拥有二套房产，随时可以从自住性需求摇身一变为投资者，两重身份泾渭并不分明。以海南为例，省外购房者居多，大多在当地购房以作度假所用，不会出售本地自住房。这些需求处于投资与自住需求之间，不能说是纯粹的刚性需求。

　　至于数据打架，也无法证明市场下行。中国指数研究院的高级分析师杨弈认为，每平方米24601元并非指成交价格，而是他们按深圳在售项目报价，根据不同的区位，占总体项目的概况这一原则进行计算的，而中原地产等认为此数据不是现实的成交监测数据，由于龙岗区有不少价格比较低的新房集中推出，而且成交较为活跃，因而拉低了全市的总均价。可见是人工降价的结果，不能证明房价处于下跌通道。

　　房价人造迷雾过多，比如控制高价房的开盘数量，比如多推郊区楼盘。而对于基础数据的定义不清，加剧了雾里看花的朦胧感，空置率的定义、投资性购房的定义全都模糊不清，让节节上涨的房地产拥有了理性的外衣。

　　此时惟一的办法是回归常识，看新盘与二手房的成交量，看同一性质楼盘的前后环比价格。通过常识对比，我们不难得出结论，深圳的房地产虽然没有回到疯狂的2010年4月前，但已经处于上升的通道，如果没有外力控制，市场将越来越热。