青忠贵：“限购令”下 房地产需求必然“外溢”

    九月底开始，“限购令”陆续出台，至今差不多两个月，其间议论颇多，藏否不一。主流的支持观点认为，房价继续快涨，必然放大泡沫、冲击经济，同时导致民怨载道，累积严重的经济、社会矛盾，所以重手调控是必要的选择，其结果会使房价明显下调。反对的观点是，在成熟的市场经济体系中，使用严厉的非市场手段解决市场问题，会南辕北辙，后患无穷，结果是房价会不降反升。然而，事实胜于雄辩。在被称为“史上最强”的房地产调控政策——“限购令”下，两个月后的市场真实反映则是“僵持”，即交易量有所下降，但房价未见明显松动。这样的形势并非如当初“限购令”出台时的主流预期。

    这又为什么呢？首先是，宏观经济面发生巨大变化。今天的经济形势与前两年不可同日而语，可以说已经摆脱“金融危机”的阴影，重新走上经济快速增长轨道，居民收入明显增加，有效需求（有购买力的需求）不断累积、释放。其次是，房地产调控政策前所未有地严厉，严厉到“有钱也不让买”，也就是“限购”的地步。这样，一方面是有经济增长和收入增加支撑的有效需求不断累积，另一方面是房地产调控政策愈加严厉，预期更强，两方面角力从而导致市场“僵持”。此外，还会引发一些新情况发生，比如房地产需求外溢等，即“限购”城市的房地产需求转移到周边地区。在深圳，“被限购”的房地产需求已然向周边城市外溢，并扩散到泛珠三角地区其它城市。

    其实，道理并不复杂。打个比方，深圳等城市的房地产市场就像一条江河，房地产需求如同江中之水，在正常情况下，需求主要在所在城市内得到满足，如同水会在河道内流淌一样。当然，需求也会随经济形势和收入变化而变化，就像水流会随季节变化而变化一样。而房地产市场出台“限购令”，如同突然在江河中拦腰筑起大坝，需求不能得到满足就像江水不能流淌，当然就会不断积蓄，如果没有分流河道，就必然漫过河道，向低洼处外溢。目前，在外溢的房地产需求中，主要还是投资性需求，居住性需求尚未成熟。中国普通老百姓在投资理财方面，已经被股市忽悠了二十年，赔的多，赚的少，而房地产投资一再被证明是受益最高、风险最低的主流渠道。因此，如果投资渠道以及收益不能多样化，老百姓的投资主要还是房地产的“华山一条道路”的话，期望房价下跌只能是痴人说梦而已。

    当前，中国房地产市场形势愈趋复杂，并与其它经济、社会问题纠结在一起，也就更加复杂，解决起来当然会是难上加难！