深圳住宅成交刹车 写字楼商铺商业地产成交增2成

自去年１１月１７日商业“限外令”正式取消，至今已有两个月了。深圳商业地产市场表现活跃，根据中原地产的监测数据显示，写字楼、商铺价格普遍涨幅达到１５％罗湖个别项目甚至上涨３０％，成交量也攀升近２０％。专家认为，此前深圳商业楼市价值被低估，必将为投资带来新的机遇，但由于投资门槛较高，变现度低，租金回报率仍存在不确定性，对于资金实力有限的普通投资者来说，一定要警惕商业地产的潜在风险。

投资由住宅转向商业

在住宅市场调控政策频出以及商业限外令取消等因素影响下，一手和二手商业地产价格攀升其实也是情理之中的事。知名地产专家半求就算了这样一笔账，二套住宅首付从２０％翻番提高到４０％，将投资的杠杆效应缩减了５０％。原来住宅之所以比商铺、写字楼更具有吸引力，就是因为商铺、写字楼的首付比例在５０％。如今，二套住宅的首付也提高到４０％，住宅、商铺、写字楼的杠杆效应就被同化了，在这种情况下，租赁回报更高的商业地产的吸引力就会比住宅大１００％以上。

不难得出这样的结论：住宅刹车，写字楼、商铺开始发力。

２０１０年入市或将要入市的写字楼物业较多，而主体供应量仍在福田和罗湖两区，福田约占２５％，罗湖约占６０％（下图）。

中原地产写字楼部总监范进佳分析称，深圳写字楼价格的上涨在２００９年得到了政策上的支撑。而商业地产限外令取消，为外资购买写字楼物业打开了新的窗口。根据北京、上海以及国际大都市的现状，深圳商业地产价值普遍被低估，同一地段的写字楼比住宅的价格低很多，加之写字楼多位于核心城区，属于稀缺资源，升值空间大。

对住宅市场影响有限

近期，国家对住宅地产市场的调控政策频繁出台，广大投资者再度陷入观望，而出于对通涨预期和投资需求，一些置业者将目光投向了商业地产。中原地产工商铺部总经理何世胜预计，商业市场将吸引住宅市场中１０％的中立投资者，但对住宅市场的影响非常有限。

然而，商业地产的投资门槛较高，需要首付５０％以上，贷款利率也没有优惠，因此屏蔽了一部分资金承受能力较弱的投资者。而且商业地产的投资回收期比较长，不易出手，变现度低，对于注重短期投资回报的投资者，吸引力还是较为欠缺，所以，何世胜预计，对普通住宅市场的影响不大。

警惕投资回报风险

相比住宅，深圳投资者对写字楼市场的认识还有待挖掘，范进佳建议，如果自身资金允许，可以趁早购买投资。

但是，目前销售的回暖速度之快出乎大多数人预料，袭人的暖意中已经带有几分炙热，对于一般的中小投资者来说潜藏风险。部分专家认为，２０１０年住宅市场的调控将对整个楼市的人气必将产生影响，而商业地产不可能置之度外。戴德梁行深圳公司写字楼部主管罗进良指出，目前写字楼的投资回报率仅为３％—５％，他表示，３％的回报已经是一个底线，写字楼存在投资风险，预计２０１０年，租金虽然会上升，但是也会相当温和，随着价格上涨，租金回报率可能反而有所下降，因此投资风险会更大。