宝能张晓东：宝能all city 创想深圳“奇遇之地”

    宝能是一个厚积薄发的企业，据我所知，公司目前在深圳地区的土地储备在本土民营企业中算是比较靠前的。通过十九年的发展，宝能已经把未来发展的主业和战略性规划勾勒出来了，目前以地产和物流作为发展主业，以深圳为华南地区的中心；以北京、天津为华北地区及长江中下游地区的核心，按区域分了四五个发展板块。

    主业中地产主要是以城市综合体、主题地产为主，包括刚开始的休闲度假、农业生态、观光旅游的地产方向；未来也会考虑养老型公寓，这主要基于国内房地产市场的整体发展、政策影响和企业自身的特点。物流业也是走向高端的，如涵括上、下游大宗商品的专业配套市场。

    对于深圳的商业地产，我也是门外汉，我们做商业地产实际上是赶鸭子上架。深圳走在全国地产市场的前沿，是地产市场的黄埔军校，也是实效性营销非常有创新的城市。

    但是，商业也好，包括高端商业物业也好，类似于酒店，老深圳都知道，一直到2001年左右，高端时尚品牌、国际知名五星级酒店品牌不进深圳的主要原因是离香港太近，总感觉有点受到压制。

    深圳的商业地产从2001年发展到现在整整十个年头，整体发展轨迹跟城市发展一样，由东向西延展，这些年的发展态势比较好，每一到两年就会有比较好的商业项目诞生。

    但是，大型购物中心的同质化比较严重，业态分布和安排的雷同性较高。这当中也有亮点，比如万象城，它的成功之处在于，第一个是定位，第二个是坚持定位。这在商业地产运营中是非常难得的。

    深圳商业的定位有点一厢情愿，软件服务和硬件支撑的资源平台不对称，消费者经常在非常好的shopping mall找不到综合性购物的体验感，原因在于可能较多的人偏重于硬件方面的勾勒和努力，在软性方面是远远不够的。

    还有一个特点就是对于整个城市的属性，以及目标客户群的研究，其核心还是定位不够，这样就导致供和需之间的脱节。我自己也是消费者，没有什么时间去逛街，深圳大型购物中心是家族式消费和目的性消费比如去吃一餐饭这种形式占了绝大多数。

    这个城市比较年轻，通常在一个shopping mall停留的时间与去的频率我们都可测算出来；现在深圳每一个shopping mall的影院都是人满为患，有句玩笑话“美国经济整体增长每下降一个百分点，票房大概就增加10个百分点”，影院已经是人们精神慰藉的冰淇淋。

    再比如深圳的零售品牌，之前也有很多主题商场，能在深圳存活、发展下来的，很多完全依赖购物卡，北京、上海也都是这样。 

    特别是2009年以后，深圳的商业地产有了更多创新，如华侨城欢乐海岸是一种情景式的人文环境购物中心，是新型的城市主题性大型综合体，把人造自然环境和多功能叠加在一起，比如，独立式建筑的商场、主题餐厅，它有规模优势，这也是一种创新。

    包括招商集团对海上世界片区的改造，我们去香港、新加坡或是日本神户考察，尤其是神户，它的滨海商业文化气氛非常浓厚，深圳有眼光的发展商已开始做这方面的尝试，这对于丰富和提升商业环境是非常有好处的。