宝能是一个厚积薄发的企业，据我所知，公司目前在深圳地区的土地储备在本土民营企业中算是比较靠前的。通过十九年的发展，宝能已经把未来发展的主业和战略性规划勾勒出来了，目前以地产和物流作为发展主业，以深圳为华南地区的中心；以北京、天津为华北地区及长江中下游地区的核心，按区域分了四五个发展板块。
主业中地产主要是以城市综合体、主题地产为主，包括刚开始的休闲度假、农业生态、观光旅游的地产方向；未来也会考虑养老型公寓，这主要基于国内房地产市场的整体发展、政策影响和企业自身的特点。物流业也是走向高端的，如涵括上、下游大宗商品的专业配套市场。
对于深圳的商业地产，我也是门外汉，我们做商业地产实际上是赶鸭子上架。深圳走在全国地产市场的前沿，是地产市场的黄埔军校，也是实效性营销非常有创新的城市。
但是，商业也好，包括高端商业物业也好，类似于酒店，老深圳都知道，一直到2001年左右，高端时尚品牌、国际知名五星级酒店品牌不进深圳的主要原因是离香港太近，总感觉有点受到压制。
深圳的商业地产从2001年发展到现在整整十个年头，整体发展轨迹跟城市发展一样，由东向西延展，这些年的发展态势比较好，每一到两年就会有比较好的商业项目诞生。
但是，大型购物中心的同质化比较严重，业态分布和安排的雷同性较高。这当中也有亮点，比如万象城，它的成功之处在于，第一个是定位，第二个是坚持定位。这在商业地产运营中是非常难得的。
深圳商业的定位有点一厢情愿，软件服务和硬件支撑的资源平台不对称，消费者经常在非常好的shopping mall找不到综合性购物的体验感，原因在于可能较多的人偏重于硬件方面的勾勒和努力，在软性方面是远远不够的。
还有一个特点就是对于整个城市的属性，以及目标客户群的研究，其核心还是定位不够，这样就导致供和需之间的脱节。我自己也是消费者，没有什么时间去逛街，深圳大型购物中心是家族式消费和目的性消费比如去吃一餐饭这种形式占了绝大多数。
这个城市比较年轻，通常在一个shopping mall停留的时间与去的频率我们都可测算出来；现在深圳每一个shopping mall的影院都是人满为患，有句玩笑话“美国经济整体增长每下降一个百分点，票房大概就增加10个百分点”，影院已经是人们精神慰藉的冰淇淋。
再比如深圳的零售品牌，之前也有很多主题商场，能在深圳存活、发展下来的，很多完全依赖购物卡，北京、上海也都是这样。
特别是2009年以后，深圳的商业地产有了更多创新，如华侨城欢乐海岸是一种情景式的人文环境购物中心，是新型的城市主题性大型综合体，把人造自然环境和多功能叠加在一起，比如，独立式建筑的商场、主题餐厅，它有规模优势，这也是一种创新。
包括招商集团对海上世界片区的改造，我们去香港、新加坡或是日本神户考察，尤其是神户，它的滨海商业文化气氛非常浓厚，深圳有眼光的发展商已开始做这方面的尝试，这对于丰富和提升商业环境是非常有好处的。
突破地域瓶颈 完善优化商业管理理念
深圳的消费力非常强，以前是奢侈品的购物人群到香港去，现在变成日用品消费人群、中高端也跑到香港去了，原因对大陆食品安全不放心，加上汇率、便利性、通达性的问题。深圳户籍居民可能每个人都有长期的港澳通行证。甚至现在赴港医疗也非常普遍，据我所知，一些中高端人士甚至体检或长期患慢性病的治疗都去香港，这也将成为一种趋势，深圳的城市容量摆在这儿，有消费基础。但相对国内一线城市的商业发展，深圳还是走在后面，没有形成像北京国贸、上海淮海路、南京路那样的集群效应，本地消费基本上占90%，而北京、上海的商业是区域性辐射。北京是首都，有很多商务、政务性消费，市场容量较大。
深港一体化是深圳一个非常大的利好，香港毕竟是弹丸之地，发展到现在，饱和程度已相当高。深圳的城市建设、城市化程度都比较高，深圳的发展是借鉴香港的管理理念、经营理念、服务理念，而香港也会提升和优化深圳。
商业是社会文明的重要标杆体现。我记得有一组这样的数据，大概是明朝时期，整个欧洲一年的交易量加在一起还不如一个泉州。商品流通靠需求，在他们不知道中国有什么好东西之前，也不会用鸦片和大炮把我们的国门打开，我们有丝绸，有瓷器，茶等有很多他们需要的东西。
深圳商业的发展，让城市的心态也在发生变化。深圳是一个比较急躁的城市，如果今天能赚一块钱，最好今天就实现。在整个房地产开发领域当中，商业综合体和酒店运作是最难做的，因为它包涵了房地产方面的所有专业，是一个系统性的工程。
但是心急就会忽略一些东西，举个简单的例子，男女洗手间的数量，在设计时没有考虑到实际需求，经常导致深圳大部分商场或公共区域的女洗手间门口人满为患，有时候实在着急了，问问男洗手间没人就会冲进去。
有很多弱势群体、残疾人到了商场之后根本没有办法完成没有其他人辅助的消费，这在国外是不可想象的。还有母婴室，哺乳、换尿布这些功能都很缺乏。
此外，对于车位的考虑、组织和管理等等，深圳有很多商业项目是在旧城区做出来的，比如万象城周边的环境非常糟糕，但因为城市原本规划就已经定格了，所以没有办法进行实质上的优化，这就变成了一个很尴尬的境地，这是城市规划前瞻性不够造成的。
未来像一些新区，比如深圳湾，可以解决很多问题，项目周边辐射的一级环境，周边的绿化、城市休闲和服务系统，包括公交车站、游人休憩区等都可以建设，好处是可以提升商业气场氛围，形成非常好的通达性和一体化，这对商业整体经营和氛围的营造都有帮助。
深圳的草根情结很重，像我就是大学毕业装了几百块钱就来了，也算是扎根了，家也安在这里，现在我开始让自己的生活节奏慢下来。深圳有很多像我这样心态的人，大家会从忙碌的生活、茫然的状态中慢下来，慢下来之后就有了思考，有了思考就有了新的要求，商业的人文性、艺术性和圈层性就可以有了，这种差异化是市场主动要求的。
目前，餐饮业在深圳也很热闹，而且很有创造性、爆发性，它的核心就是不断考虑、不断研究，不断改良和优化。深圳的人为嫁接功能非常强，因为这个城市的包容性非常强，全国33个省份和地区的人都有。我觉得未来十年是深圳商业的黄金十年。
人口结构变化 开启深圳商业“黄金十年”
之所以这样说，最核心的原因就是人口结构的变化，现在很多深圳第二代出生的人已经进入社会了，他们都有非常好的教育背景，都受过良好、系统的国际化教育，视野高度不一样。优化型的人口结构会使得深圳商业有比较好的客户承接，而且深圳三十年的时候，城市归属感慢慢建立起来了，以前深圳人春节都回家了，没有把这里当成家，我现在离开深圳，不管是自驾还是坐飞机，一进到同乐关或梅林关，就有很深的“回家情结”。四、五年前，到任何一个城市都会觉得城市的便利性跟深圳差距非常大，晚上饿了想吃点东西都找不到。
现在很多国际知名品牌、投资商和发展商开始重新审视深圳这座城市的商业价值，之前可能是没有的。记得90年代初，深圳能够买到中高端产品的商场只有罗湖的西武、天安的迪生和免税店；现在，基本上所有一线国际品牌都已进到深圳，而且更多新锐发展起来的品牌也在关注深圳。对于城市的商业价值，他们的评估是比较严谨的，比如麦当劳、肯德基一定会预算这个区域的人流量、公共写字楼或企业数，这些人的消费习惯和消费水准，他们从商业顾问公司和咨询团队已经得到了数字。
另一方面，深港一体化促便利性和通达性在提升。虽然深圳不断地提升和发展口岸通关便利性，但人流量非常大的皇岗口岸，在节假日如果不是乘坐私家车，徒步过去的话，从深圳出发到香港目的地需要4-5个小时，把时间成本和购买成本计算在里面他都认为值。这里面一个原因是国内相对较高的奢侈品税，另一个原因是购买信心的问题。国家也注意到了这一点，海南就是一个例子，随着海南奢侈品税的下降，北京、上海、深圳未来两到三年，国家会在税费方面进行调整，这样可以把高端消费人群留在国内。
刚才提到商品类别全球都同步化，深圳很多Fast Fashion（快速消费时尚品牌）已经做到同步，每到换季时，新的购物中心会吸引新品发布。现在有一个趋势，全世界最好的车已经在北京车展、广州车展首发，中国已成为国际第一大奢侈品消费市场，超过了日本，未来增长速度可能会更快，因为我们“穷孩子突然间乍富”，报复性消费的心态非常重，这也是正常的现象。
中国挽救和进一步提升了国际知名消费产品的发展，70、80年代，日本能够支撑整个国际奢侈品近50%。海湾战争之后，石油输出国的高端消费又进一步把它做了一个提升，然后是新兴发展中国家，巴西、俄罗斯、印度等“金砖四国”的整体发展也将导致国际消费力提升。
另一个因素是“城市更新”，深圳有很多城中村改造给周边带来了巨大的变化，城中村改造后建起的京基100给高价地大厦、万象城商圈注入了新的元素。深圳每年城市更新的项目都会对片区整体商业发展有所提升，这样使比较分散的商业会集中起来，再加上深圳的轨道交通进一步发展。到2015年，从深圳经济特区1800平方公里这个范围来讲，发展潜力还是很大的；还有国家政策方面的导向，我们从服务业占GDP的比重可以看出一个国家所处的发展阶段。以前深圳的高科技、房地产居于全国领先，如果我们能把更多的核心消费人群留在深圳本地消费，同样能够促进深圳的发展。
还有一个是气候因素，现在深圳春节候鸟式的探亲在逐步走弱，因为城市综合成本非常昂贵，中低收入阶层的生活成本很高，迫使一部分人离开，这就要求中低收入阶层的收入要提升、政府的保障房安排，其实从良性循环上来讲，这次的城市更新不仅仅是城市角度的改善，对人口结构、人口素质方面的改善都会有帮助。
这些因素结合起来，深圳商业未来起码是能让一个喜欢都市多元生活的人觉得很舒服。前两天有一个银行的人跟我聊天时说很喜欢上海的情调，我说未来深圳也会有。有朋友说国际化程度最简单的衡量标准是“中高端酒店、餐饮是长期居住的鬼佬们愿意去的地方”。
中国人一直不是很讲求物质文明，90%以上的人都是靠天吃饭的，所以中国人比较压抑自己的欲望。到了近代仍是如此，如果没有改革开放，在计划体制之下，每个人的幸福感都会比现在强，因为大家都没见过好东西。
这也是国家在发展转型过程中的必经之路，每个人都要经历这个过程，其中社会所倡导的价值观是关键。现在都在说90后怎么样，其实，从他们身上可以看到深圳未来的发展，他们的综合素质和视野、价值观念是一个新兴城市未来发展的动力源泉。
以差异化创新 打造深圳“奇遇之地”all city
万象城的成功是定位与坚持定位。all city的核心定位，一个是对于目标客户群的研究和思考，另一个是对目前深圳商业现状的反思，把这些结合在一起，考虑要将它打造成“奇遇之地”，希望是在合理业态组合安排下的差异化创新。
可能大家都在做时尚品牌，但是跟时尚品牌的沟通、交流非常重要，比如在all city的南区有很多国际最知名、最畅销的快速时尚品牌旗舰店，这个旗舰店会有什么样的特点呢？
第一、货品的完整性，要求当前每一季的所有新品都要有。 第二、可能一两个旗舰店对目标消费群体起不到好的羊群效应，但同一商业里做到五个以上，来购物的消费者“逛”的心态就会提升，他们会时不时来看看。实际上很多乐趣不一定是在最后购买中产生的，而是在消费过程中，我们就要把消费者进入购物中心“逛”的感受进行“质”的提升。前几天在发布会上，宋总已经对此作了一些介绍，我们有很多关于这方面的尝试，有很多很有意思的东西，比如我们会有自己的小邮局，来这里逛街，可以为过生日的朋友或值得纪念的日子，领一张当天的贺卡、明信片；我们也会设置旋转木马、音乐阶梯等等，从客人的感受方面作一个提升。 第三、让一些还没有进入到深圳，对于深圳的消费者群体有足够吸引力，和我们的定位比较契合的新品牌在allcity做一些新的形象店。
此外，还会增加城市艺术和人文气息，商场里面会有画廊、心理咨询点；可能我们还会做慈善公益商店，这在国外很普遍。
还会针对深圳的城市特点，建立亲子中心；我在没做父亲之前，对这方面不是太关注，做了父亲之后，和我太太去香港看得最多的是婴幼儿用品，这个市场非常大，基本上没有人在这方面较真，考虑便宜还是贵，只要能对小朋友有好处就行，包括未来系统的幼儿启蒙教育我们也会考虑。
深圳的家庭结构基本上都是上有老、下有小，整个家庭去消费时，除了餐饮、电影院这种消费老少咸宜外，all city还有专门针对老年人的区域，老年人的生活节奏比较慢，对于物质支出比较保守，针对这个特点，我们会让他们有占便宜的感觉，比如说设立年龄达到多少岁就可以免费进入的区域，这样的话一家人的消费就有了保障。
实际上all city的定位，我想跟消费者还是相互学习、沟通的过程。没有哪一个商业的定位是一成不变的，一般是三到五年会进行调整，all city所在位置毕竟是一个新区，城市陆路交通、轨道交通、公众设施也要考虑到，怎么样才能使得我们的辐射效应更大。当然，硬件方面我们有很多支撑的地方，比如跟地铁的无缝连接，all city的停车位超过市民中心，有3300个车位。
我想，未来的解决之道会有很多，首先，深圳未来对于整体道路交通的规划会进一步限制机动车的过度增长；另外，定价机制会有一些调整，比如深圳中心区就是个热水袋，大肚子、小口，难入难出，当时规划有一些问题。现在就深圳湾片区来讲，核心交通出口是滨海大道，我们现在也在呼吁，从深圳湾这条大道出来之后，通往滨海大道的交通组织和安排应该再做调整。
目前从规划上来讲，我们周边的一级环境有很多创新，比如说人工河、轨道式观光游览车，还有很多城市新兴人文配套。停车的问题可以向香港学（香港商业周边在繁忙时段，停车费一小时一百元），采用繁忙时段停车费用比空闲时段高的形式，这就会迫使很多人放弃自驾出行，而使用公共交通工具，这个时候价格杠杆就可以起到调节作用。
其实名字不一定有很强的属性和代表，而是通过内在气息、气质和经营来体现。以前我们会觉得“万象城”这个名字很土，现在提到“万象城”，会有时尚、奢侈、向往的含义。其实，最初我们不是定“all city”这个名字，这还有一个地名核准的问题以及是否已被注册的问题。
我们要通过未来的经营、整体的打造，不断优化，能让大家产生对all city的印象，把all ?city变成一种时尚的象征，变成让购物者心情愉悦，小朋友经常想去的地方，闺密、姐妹淘愿意去的地方，这样我们的目的就达到了。我们现在做的是一个适合于整体目标客户群的组合，将团购、网购、预约式以及会员制服务集合在一起，目前，深圳还没有做预约式的商业，这种方式对某类型的客户群体会有一定帮助，比如说家居式消费，自己列一张单子，想买什么样的产品，我们会照单提前准备好。取“all city”这个名字，也是希望能体现出国际化都市的活力，一种琳琅满目的感觉。
锤炼专业团队 打造有层次的“人本商业”
在深圳湾片区，我们的商业体量已经决定了all city是商业的核心引擎和动力，目前我们希望营造出来的商业环境应该是深圳商业业态的补充，其实我们也不断向同行或向商业发展非常成熟地区学习。我们到日本最大的体会是日本商业的软性服务，产品本身赋予的非常贴近于消费者的人文气息给了我很大的冲击，包括它的细致程度。我觉得商业的核心还是人本，能够做到人本的商业，既买的放心，又买的开心，而且还舒心，它的吸引力一定是非常大的。
这一定是良性的竞争，因为香港的商业区域中心，比如尖沙咀、中环到金钟购物中心的通达和连接性非常强。在香港城市规划里有一个很重要的因素，要有非常强的通达性和各个层次的连通性，如地铁，楼宇和楼宇之间的连廊。我们目前最大的问题是政府、发展商都缺乏这种意识。
举个简单的例子，在深圳福田中心区，你想从COCO PARK走到天虹，必须横穿马路。太古城南北两个区域中间就是一条工业八路，我们规划连廊正是因为考虑到这一点。什么东西一扎堆，一集群，规模效应就出来了，欢乐海岸是个特例，它自成一体，在自己的区域自给自足，所有的消费功能都具备。
其实，很多城市的更新、旧改项目，一定要考虑与周边项目、公共设施的关系。哪怕是巴士站，深圳很多巴士站修得不够便利，巴士站后面是封闭绿化带，行人一定要绕一段路才能走过来，在炎热的夏季大家在步行当中就会觉得很辛苦。就是在规划时没有考虑人文关怀，如果解决了人本问题，楼宇、项目之间有一些好的纽带，实际上就等于疏通了血管。
商业不存在恶性竞争和同业追逐，因为商业进一步发展时，就会有非常明显的市场细分、消费群体的定位。商业的最大特点就是它不是固化的，今天可能是100平米的LV，明天就变成200平米的GUCCI，这种可能性是存在的，所以发展一定是不断优化，不断循环再提升的过程。
我们是一个全新的团队，我想首先还是靠团队，其最核心之处在于一定要有专业化的基础经验，比如我们有来自台湾的商业管理精英，曾供职于台湾SOGO、马来西亚太平洋百货，本身又是学建筑规划出身的，参与过五星级酒店的打造，在国内有十年经验，由他来负责营运和商场综合区的管理。从设计单位，一直到营运和管理，我们希望能打造出自己的专业团队。其次，既然做商业，还是要有开放式学习思维，我们会不断地吸收一些东西，看到哪些东西有利于或适合于发展，符合需求的，我们就会毫不犹豫的吸收。 第三、我们有比较好的创新鼓励机制，集团也很支持我们的想法。也做了很多尝试，我们愿意在商业打造过程中做一些创新。
当然，未来也要跟政府有良好的沟通机制和桥梁，比如刚才我说的一级辐射范围，我们在退红线之外的公共部分跟城市区域怎么结合，城市的配套、城市发展中跟项目息息相关的元素，怎么样做良性的补充。
做好一个项目需要天时、地利、人和，我们还在不断地摸索、探索当中。整个团队经历了非常长时间的自我锤炼，现在各方面工作都已进入正式实施和推进阶段。有了努力和好的想法，能够好好实施的话，我们做出来的shopping mall将不会让大家失望。
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