2010年楼市拐点意外爽约 房价局部下挫震荡继续

本月２５日，中原地产２０１０年新春媒体交流会上，深圳中原董事总经理李耀智向媒体表示，虽然政策调控、房价高企很可能使２０１０年深圳楼市成交量有较大幅度的下滑，但鉴于房企资金充足、通胀预期等因素，２０１０年深圳的房价仍然会维持在一个较高的水平，仅是部分物业价格有所震荡。

拐点意外爽约

王先生刚刚在景田片区购置了１２０平方米左右的二手房，单价在每平方米２．２万元，他说景田的房子还要涨，理由是未来这里是多条地铁交汇的地方。关于调控，王先生的看法是“关内房价很难跌，２００８年就已经检验了”，何况今年调控看起来要比两年前“温柔”得多。

事实上，对比２００８年出台的一系列房地产调控政策，今年的“组合拳”并不温柔，严格首付不低于四成，抬高开发商的拿地成本以及提高营业税，分别从信贷、开发和税收方面对高房价敲山震虎，沿用了两年前的调控思路，但是从目前的市场情况来看，楼市“大拐”并没有如预期般到来。

对此业内流行几种说法。其一认为开发商对于同样套路的调控手段已经有了免疫力，至少做好了迎接房地产调控的准备，不会像２００８年那般措手不及。另外置业者对于深圳房价的承受能力也明显提高了一个档次，在２００８年的楼市低潮期，深圳关内的房价尤其是福田、罗湖等成熟片区的房价，依然坚挺，这就给了深圳置业者一个明确的信号：关内房价很难降。

而最后一种也是最为流行的一类观点是：经历２００９年的楼市热闹，开发商不差钱，调控“组合拳”无法给开发商造成立竿见影的资金链压力。日前中国银监会主席刘明康就对外界表示，预计中国今年新增信贷会低于去年９．５９万亿元的历史最高水平，但仍将达到７．５万亿元，换而言之，银行信贷并未对开发商亮起红灯。

博弈难分难解

实际上，进入２０１０年频密调控下的深圳楼市充满着博弈气氛，这不仅是传统意义上买卖双方的博弈，也有政策与市场的博弈，甚至是开发商内部的较劲。

２００８年楼市拐点初现时，正是万科王石等一众业内大腕的带头“吆喝”，加剧了一线城市房价的下跌，而现在的情形大相径庭。有开发商营销负责人告诉记者，在其项目所在区域内，价格区间还很牢固，还不到打破市场，降价出货的时候。

然而地产研究人青忠贵却认为，首先要明确中央今年调控房地产的目的，“扩内需仍然是一个重要经济工作主题，调控就真的想把房价打下来？”有分析人士指出，在房地产行业所占地方财政收入比重居高不下的前提下，类似２００８年这样的房价大幅下跌并非是中央及地方政府愿意看到的，中央屡次提及的“稳定房价”，实际上就是遏制房价快速上涨的势头，而回到相对稳固的状态。

对置业者而言，最敏感的依然是价格，但是观望期明显缩短。中原地产香蜜湖片区的小黄说，最近业主挂牌价格并没有明显下跌，但只要是有少数单位以稍低市场价出售，就很快能吸引成交。“龙华１万５一平方米不算贵。”小叶在福田上班，最近买了龙华的房子，他说从公司到龙华开车也只需十五分钟，加上未来龙华地铁和新火车站的利好，房价很难下跌。“在宝安中心区和龙华买房，与置业关内没有太大差别。”

不容忽略的是，历年农历年前后都是楼市淡季，这也给消化调控政策、楼市各方博弈预留了充足时间。

房价局部

尽管拐点不显声色，但是并非意味深圳局部房价不会有所调整。

而另有业内人士则指出，部分开发商定价还是缺乏理性，动不动就拿香港做参照。比如说坚持深圳最好区域的房价应该接近香港中等区域的价格，所以前海就有开发商喊出“超越５万，目标７万”的口号，正是这一定价思路的结果。就城市化程度和区域价值来说，这一定价思路是明显不理性的。

有专家建议，个别概念目前有过度炒作透支的危险，例如熟知的大运会和地铁概念，究竟两项利好有多少会落实到房价上去，这也需要置业者的仔细甄别。