戴德梁行：大涨过后下半年深圳楼市有望趋稳

　　2015年7月7日，戴德梁行举办2015年年中发布会，深入解读2015年上半年深圳房地产市场发展特点，并展望下半年的市场发展。

　　“330”新政、降准降息等宽松政策刺激深圳上半年楼市量价齐涨

　　继去年“930”政策实施后，涉及房贷调整以及营业税减免的“330”新政的出台预示着楼市调控步入实质性宽松周期。同时，降准降息令货币政策呈现结构性放松。政策叠加效应之下，市场预期趋于乐观，开发企业推盘积极性显著提升。在这个利好背景下，上半年深圳全市住宅批准预售面积达到276.7万平方米，按年增长逾1.4倍。伴随住宅市场供应放量，加之房贷利率下调、公积金贷款可贷额度调整等宽松政策的推波助澜，前期积压的首套自住需求、改善性需求快速释放，投资性需求也纷纷伺机而动，令深圳楼市迅速回温：全市一手住宅成交量同比大增121.0%至314.6万平方米，创下2009年以来同期最高水平，其中龙岗、宝安和南山三个供应主力区域成交量占到全市总成交量的91.3%。

　　供需畅旺令全市住宅新房价格保持坚挺，深圳住宅新房成交均价同比大增20.3%至每平方米28,040元，其中6月份每平方米30,713元的成交均价更创下历史新高。对于房价上涨的热点区域，DTZ戴德梁行大中华区副总裁程家龙先生表示，受惠于前海蛇口自贸区挂牌及中高端项目入市，上半年南山住宅新房成交均价达到了每平方米49,248元，价格及涨幅均位列各区之首。宝安区成交均价录得高达13.4%的增幅，一方面，基于优越的区位优势，市场对龙华新城普遍看好，加之片区内高价地项目的入市，龙华新区今年以来房价大幅上涨;另一方面，前海因素令宝安中心区及周边住宅新房价格上涨势头不减。而受去年同期豪宅项目入市造成的高基数影响，盐田区住宅新房成交均价骤降27.9%至每平方米23,076元。

　　在政策环境进一步向好的背景下，深圳二手市场交易延续去年底以来的活跃局面，本年上半年深圳二手住宅成交面积达507.8万平方米，同比大幅增长129.8%。其中6月份单月成交130.8万平方米，创下2013年3月以来新高。价格方面，“330”新政后，二手业主报价普遍上浮。DTZ住宅价格指数显示，截至上半年，深圳中高端住宅售价指数及租金指数分别较去年底上升了16.2%和7.2%。

　　长期发展因素为深圳楼市提供支撑　短期内市场将惯性上涨后趋稳

　　中长期来看，深圳可建设土地资源逼近红线已是不争事实，土地资源日益紧缺导致的供需失衡仍将成为助推深圳楼市进一步上涨的主要因素，城市更新必将成为土地供应的主要来源。在深圳新增居住可建设用地成本及旧改成本持续走高的背景下，楼市增长预期难以逆转。除此之外，城市配套建设的完善以及城市综合经济竞争力的提升将增强深圳对国内外产业、人力、资本等资源的吸引力。目前包括前海深港现代服务业合作区、前海蛇口自贸区、五大总部基地、13个重点发展区域等在内的重点发展规划均已付诸实施，轨道交通三期也在建设当中，一系列发展因素将为未来深圳楼市提供强有力支撑。

　　DTZ戴德梁行华南及华西区研究部董事张晓端女士认为，尽管面临长期性因素的持续支撑，但经历需求的集中释放后，下半年深圳楼市料将有所降温。这一方面是由于上半年需求旺盛导致银行按揭额度趋紧，叠加高杠杆所累积的风险促使各大行纷纷上调贷款利率，购房者入市门槛提升;另一方面，随着市场监管趋于严格，如收紧住宅预售价格审批、严查“受捧盘”及捂盘惜售等，交易秩序或将更趋健康。从供应来看，伴随下半年住宅新房预售审批速度的加快，供应量增加将一定程度缓解供需矛盾，支撑新房成交量维持在较高水平的同时，分流部分二手市场需求且令市场供需紧张的预期有所缓和，加之此前持续高成交已然大幅推高二手住宅价格且有效供应紧缺，因此预计下半年需求放缓将主要体现在二手住宅成交量的减少。考虑到需求变化对于价格影响的滞后性，我们预计深圳住宅价格在短期维持惯性上涨后增幅将显著放缓。受市场监管及信贷收紧的制约，上半年楼市成交量大涨的局面将难以再现。

　　新增供应有限且市场需求活跃驱动甲级写字楼租金稳步上涨

　　截至2015年上半年，太平金融大厦和SCC中洲控股中心的入伙拉升全市甲级写字楼总存量至2,669,033平方米。新增供应及存量物业的持续消化令甲级写字楼累计吸纳量达到127,167平方米的同时，空置率保持在5.2%的较低水平。在持续活跃的市场需求驱动下，全市甲级写字楼租金比去年底增长5.7%至每月每平方米249.0元。其中，受前海规划利好持续发酵以及前海蛇口自贸区因素的影响，南山区甲级写字楼租金增长7.3%至每月每平方米191.4元。

　　从需求的行业特征来看，受持续推进的金融体制改革、前海金融创新实验以及深圳营商环境的不断改善等因素的支撑，作为四大支柱产业的金融业一直以来都是深圳甲级写字楼需求的中坚力量。其中基于政策及资金的支持，福田CBD金融类企业租赁活动尤为频繁。与之相反，甲级写字楼租金持续上涨带来的压力促使科技类企业从核心区域转移到CBD外围、南山、罗湖等非核心区域办公，主要是因为这些片区办公物业供应相对充足，且拥有明显的租金优势。此外，承租能力较强的咨询顾问类公司在甲级写字楼租赁中也占据了一定比重。值得关注的是，鉴于深圳写字楼市场较为活跃，除服务式办公提供商积极拓展外，包租客也伺机大举入市。考虑到包括创业型公司在内的小面积租赁需求旺盛，包租客对南山区新增写字楼供应表现出浓厚兴趣，上半年租赁成交有所增多。

　　交投方面，经过第1季度的低迷后，深圳写字楼买卖市场于2季度趋于活跃。数据显示，2季度全市一二手写字楼月均成交面积达到了5.7万平方米，显著高于上季度3.4万平方米的月均成交水平。在优质物业入市的刺激下，投资客入市积极性提升，市场不乏大宗交易出现，较为典型的是台湾玉山银行以6.6亿元总价购入卓越前海壹号一期A座27-31层作为其中国总部。由于越来越多的甲级写字楼以单一业权为主，未来具有分散业权的高端物业的发售料将吸引市场追捧。

　　对于下半年市场走向，经过上半年的快速增长后，短期内深圳甲级写字楼市场不会出现太大变动，租金料将保持稳中微涨态势，从中长期来看，未来四年深圳甲级写字楼可见供应量将达到555.4万平方米，为过去10年供应量的3倍，供应放量无疑将给租金带来压力。从区域分布来看，由于CBD商务氛围浓厚且配套成熟，市场需求对甲级写字楼有较强的吸纳能力，加之新增供应多以金融总部物业为主，对市场影响相对有限;南山前海及后海片区也将有较大体量的甲级办公物业投入市场，考虑到这些新兴区域商务氛围还有待培育，甲级写字楼租金将经受考验，空置率或将被进一步推高。

　　庞大的在建商业体量将为未来项目招租带来压力

　　受消费增速放缓的持续影响，个别购物中心零售业在2015年上半年间整体的招商情况不尽如人意，营业额也出现了一定程度的下滑。为应对来自电商及商业项目供应加大的压力，谋求差异化发展，深圳商业项目持续地进行品牌调整及转型升级，例如海岸城除引进众多轻奢及特色餐饮品牌外，对硬件及服务等均进行了更新与升级，还通过跨界合作，以创意策划丰富顾客体验;继海雅百货购物中心化后，茂业百货近年来也积极寻求转型，其中华强北茂业百货更是更名为茂业天地，通过大力非毛坯调整，为下半年引进潮牌、轻奢品牌作铺垫。

　　基于购物中心积极的品牌业态调整，上半年深圳购物中心平均租金稳中有升，罗湖区、南山区租金分别比去年底增长1.2%、0.9%至每月每平方米1,450元及814元。福田区大部分购物中心经营良好，餐饮业态表现尤为突出，该区平均租金增长7.2%至每月每平方米1,040元，带动全市优质购物中心平均租金微升3.7%至每月每平方米917.4元。购物中心整体租金走高同时，空置率进一步降至6.3%。

　　受到部分行业消费增速趋弱、个别项目经营平淡以及品牌调整的影响，深圳优质购物中心整体租金料将稳中微降。张晓端女士续称，尽管招商难度有所增加，但短期内开发企业对商业项目的招商及租金策略仍有所坚持，伴随商业项目入市带来的竞争压力，预计明年固有策略或将得到调整。中长期来看，鉴于购物中心内零售品牌呈现出的同质化走势，特色品牌将成为各大购物中心努力追求的目标。业态方面，除特色餐饮、电影院、亲子教育等体验性业态外，诸如多元化书店、艺术展览、医疗诊所、球馆等新兴业态也将成为购物中心大力招商的方向。

　　供不应求加速深圳优质物流设施租金稳步走高

　　在紧缺的土地资源制约下，近年来深圳鲜有仓储物流用地鲜有供应。伴随深圳城市更新的推进，部分现有的传统物流仓储也开始升级调整以提高土地利用价值。从需求层面来看，作为自贸区建设的最受益领域，物流货物转运、航运服务周转等业务都将得到支持与发展。无论对自贸区本身的保税物流仓储，还是自贸区周边乃至全市的物流园区及高端仓储，均将流入大量物流需求。其中，在政策支持下，电商的迅猛发展带动仓储物流产业不断壮大，而除了大型电商自建物流体系之外，中小规模电子商务企业依赖的第三方物流业带动了仓储物业需求增加。供不应求加速深圳优质物流设施租金稳步走高，截至上半年，深圳优质物流设施平均租金比去年底增长4.0%至每月每平方米43.9元，相应的空置率也进一步降至3.1%。目前可知的未来入市项目将以保税仓储功能为主，同时考虑到前海规划和产业升级，这些新供应或将预留一定发展空间，转型为拥有展示交易、研发检测、商务办公等多功能的综合物业。

　　受制于土地资源紧缺以及基于土地资源利用效率提升的内在要求，深圳产业用地出让更多以新型产业为主，同时为适应现代物流发展形势及特征，增设属于混合用地范畴的W0物流用地，可与C1(商业用地)、C2(办公用地)、R3(三类居住用地)混合适用，在土地使用规划上允许建设物流产业配套，料将有效推动物流仓储物业市场的发展。DTZ戴德梁行华南区工业及物流地产部董事严其发先生认为短期来看，在前海蛇口纳入广东自贸区的背景下，加之深圳仓储物业用地供应缺乏，供不应求将助推优质仓储物业租金持续走高。中长期来看，在多元化的货运业务需求以及对物流效率追求的带动下，深圳仓储物业功能也在逐步走向细分及智能化——智能物流的发展给物流企业提供了变革的机会，而大数据广泛应用也在推动深圳物流行业的智慧升级，届时深圳优质物流设施租金有望大幅提升。而基于仓储互联网的创新发展、金融仓储的规范化发展、优质仓储设施的市场需求及物流地产的稳定回报，除电商、快递、零担运输等物流企业对仓储保持稳定的投入外，各类投资机构或将加大对仓储物业的投资力度，诸如云仓储、智慧仓储、仓储金融或以仓储为核心集成各类服务的仓储生态系统很可能成为介入资本重点关注的方向。