深圳楼市投资占比迅速回落 房价后期走势或将平稳

　　深圳楼市短期上涨，给投资客带来巨大的受益。深圳商报记者了解到，不少投资客套现离场。中原地产统计数据显示，市场投资占比从6月的23%迅速回落到16%。少了投资客的“搅局”，业内人士认为，深圳房价后期走势或将平稳。

　　四个月赚了270万元

　　四个月时间，前海概念楼盘熙龙湾的价格从5.1万元/平方米涨到7.9万元/平方米。资深投资客“老刀”获利颇丰，就在前几天，他抛出了这套房，由于是卖家实收，这套房给他带来了270万元的净利润。

　　“老刀”对深圳商报记者说，在“3·30”楼市新政出台前，他的职业敏感性让他嗅出了暴风雨来临前的味道，马上借朋友的“房票”买了这套房子。果不其然，后来房价的涨幅让他看了都“有点不好意思”。按照约定，他给了朋友一笔丰厚的“房票钱”。

　　像“老刀”这样“见好就收”的投资客不在少数。另一投资客“辉哥”则在龙华斩获不少。同样是借“房票”，“辉哥”在今年1月份就买了两套龙华水榭春天75平方米的房子，当时的价格尚在3万元/平方米，8月初，他以5.3万元/平方米的价格“出货”，两套房子获利345万元。

　　“我们多选择热点区域，在相对低点入手，由于都是借来的‘房票’，怕惹出纠纷，短期收益不错就赶紧出手。”“老刀”如是说，限购让他在投资上变得更为谨慎。

　　深圳商报记者从中原、美联、安居客和Q房网等地产中介了解到，在7月底8月初，市场上悄然出现一批房源，这些房源大多低于市场价3-5%个点，据经纪人员介绍，这些大多数是投资客的房源，希望短期能够卖掉。

　　投资占比一个月降幅7%

　　7月，深圳五大国有银行将首套房首付比例上调至四成，利率均有不同程度上浮，效果立竿见影，市场成交量迅速下滑，投资客纷纷套现离场。这一点，在统计数据上也得到体现。

　　根据深圳中原地产研究中心统计的投资客占比情况来看，近几年在楼市政策调控下，占比一直在10%左右上下浮动，“9·30新政”之后部分投资客已经逐渐进入市场;“3·30新政”更是点燃了投资客的热情，占比开始急剧上升，2015年6月投资占比上升至近年最高值23%。

　　6月股市急剧下挫，楼市投资客亦闻风而动，7月投资占比为16%，出现明显回落，投资客开始退出市场，房价调整预期强烈，投资客逐利空间承压。

　　而从投资客在不同户型中的成交占比情况同样可以看出离场的趋势：小户型由于成交总价低、租金回报率高、资金回流相对比较快，一直以来都是投资客偏好的户型，尤其是45平方米以下的1房户型占比，高峰期投资客占比超过4成，45-60平方米的1房1厅也超过3成，这两种户型投资客表现最为活跃。

　　深圳中原地产研究中心经理王飞认为，在市场预期发生转变时，小户型投资占比回落的幅度也相较其他户型更大，投资客离场迹象更为显著，监测到的7月数据，上述两种户型投资客占比分别下降7.2和6.8个百分点。

　　房价后期走势或将平稳

　　在深圳，投资者占购房者的比例一直被业内视为楼市晴雨表。据悉，深圳楼市过去上涨最热闹的时候，投资客占比一度超过五成;而市场最为低迷的时候，投资客的比例则在一成左右。

　　“毋庸置疑，本轮深圳上涨行情中投资客发挥了显著的作用，启动了从投资到改善到刚需的整个链条，使得深圳上半年二手房成交量超过2014年全年总量。”王飞表示。

　　深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁称，投资客套现离场，在一定程度上对深圳楼市是好事，由于少了投资客的“推波助澜”，今年后期的房价有望维持稳定。

　　王飞认为，虽然7月深圳楼市备案数据仍表现为量价齐升，然而现实面临的经济环境以及收紧的二套房贷，都将促使深圳楼市在高烧之后要面临一阶段的调整，近期深圳中原报价指数已经经历了连续两个月的下调，从77%的历史高位降至30%荣枯线上下徘徊。显然，楼市仍需回归到居住属性为主的市场中去。

　　前文提到的“老刀”并没有完全抽身离场，他的计划是，下半年筹集资金，明后年去市场上“捡便宜”。