卓越置业21日在港上市 深圳房企争发H股推高房价？

21日，深圳知名地产公司卓越置业将正式在香港上市，并发行新股，集资规模达63亿~78亿港元。而另外两家地产公司，华南城已于9月30日在港交所挂牌，集资额达31.5亿港元，花样年将于本月底招股，集资5亿~6亿美元(约39~46.8亿港元)。据此可预测，今年最少有三家深圳地产公司在香港上市。

上市助力：

中信证券落户深圳

据悉，卓越将于10月21~27日中午12时公开招股，10月28日定价，11月3日挂牌

一位业内人士分析，卓越其实在去年就准备上市，可是恰逢金融危机遇阻，今年中信证券落户深圳为卓越的上市起了重要作用。今年9月份，经过10年迁徙的中信证券确定正式落户深圳，并且斥资10.4亿元一举购下深圳福田中心区逾3万平方米的卓越时代广场二期写字楼。包括卓越时代广场地上建筑4至22层办公区域、首层大堂以及125个地下停车位，成交单价每平方米超过3.4万元，这在写字楼的交易上称得上是大手笔。

另一方面，今年卓越新落成的卓域世纪中心是个CBD商用物业，也让卓越大赚一笔。“业绩优良、资金充裕，上市就更加容易了。”该业内人士透露。

上市亮点：

保险巨头投资近4亿

卓越的招股文件透露，中国人寿斥2000万美元(约1.56亿元)及平安保险斥3000万美元(约2.34亿元)成为卓越基础投资者，共涉资5000万美元(约3.9亿元)。这两大保险公司的巨资涌入成为卓越上市新的亮点。

“今年新《保险法》首次允许保险公司投资不动产和买卖股票、证券等有价证券，这次是个集中表现。由于流动性过剩，没有其他更好的投资渠道，因此保险公司将大量资金投入房地产和股市中。”

金元证券资深分析师徐传豹表示，由于保险公司是用投保人的钱炒股，其根本是保险公司用投保人的资金为自己获取更大利润。这些资金大户的涌入将进一步推动房地产市场的火热。

而另一位专家表示，保险公司需要追求超额收益进行增值，以此抵抗赔付风险，而股市和楼市则是他们的投资渠道。然而房企上市不会直接推高房价，房价最终将由供求关系决定。

观点对碰

看涨派：

可能推高房价和地价

一位从事地产行业多年的资深分析师表示，今年由于经济回暖，房地产公司扩张欲望急迫，四处招兵买马，卓越置业今年的业绩不错，将势力范围扩展到深圳、东莞、杭州、长沙、上海，并且今年第一次进军上海。房地产市场的继续圈地需要更多的资金支持，因此上市成为最好的方式。

而卓越的招股文件也证实了这一点：文件表明集资所得的近50%用于收购土地。

金元证券资深分析师徐传豹认为，融资对于房地产公司扩大现金流、增强实力有重要作用。其主要影响可能会是推高房价和地价。

第一，推高房价，开发商主动降价的可能性变小。因为上市后有充足的资金，无须通过卖房获得周转资金。因此即使房子卖不出去也可高枕无忧，腾出手来将房价炒高。正如某些地产业内人所说的“房子不是卖的，而是炒的。”

第二，推高地价，产生新高价地。在没有充足的资金流时，卓越置业之前主要通过并购、接收历史用地等方式拿地，然而上市后可凭借财大气粗直接参与公开市场的拍卖，有可能在群雄角鹿中不断产生新的“高价地”。

谨慎派：

房企上市未必拉动房价

而另一位分析师表示，上市不一定会直接拉动房价，但会提高房地产买卖双方的心理预期，带动周边二手房价的上涨。

小链接

深圳房企香港上市

不超过10家

据业内人士介绍，在香港上市的深圳房企不超过10家，主要包括百仕达、鸿隆地产控股、深业集团等，而从整个广东省而言，在香港上市的房企则包括碧桂园、雅居乐、富力地产、合生创展等地产大鳄。

据介绍，上市融资能大大增强公司实力，有利于公司长远发展。而且香港是国际金融中心，在港上市对于改善公司治理结构和经营管理具有特殊意义。

深圳楼市房价会“跳水”？

专家表示楼市必然调整 但不会在今年

最近深圳的房地产市场扑朔迷离，首先是十一期间举办的深圳秋季房地产交易会，新房成交共计567套，这一数据不到春交会全市成交量的一半。而据置业国际研究中心数据显示，上上周（10.09~10.15）深圳一手房成交量出现反弹，价格也有小幅回升。楼价后市如何？业内专家认为，后市房地产市场的风向标不在房价上，而是在交易量上。活跃在市场上的少数人捧热少数盘，不能掩盖大多数人买不起房的事实。房地产市场必然会有相应调整，但今年年内难以有大的变化。

指标应看交易量而非房价

近期深圳房地产市场时冷时暖，一方面，高房价面前，“史上最长黄金周”市场反应比较冷淡。另一方面，长假之后，成交量急速上升，共成交新房2198套，成交均价也突破每平方米2万元。

房价也一直处于起伏跌宕之中，记者从中介公司了解到，最近新推的盘主要是小户型盘，定价相对谨慎。而豪宅的交易也一度拉高均价，据统计，近期深圳豪宅成交攀升49%，而内地资金成为楼市投资的主力，有实力的内地人纷纷赴港购置天价豪宅，豪宅热销一度将关内均价拉高至3.5万元/平方米。

深圳社科院城市营运中心主任高海燕表示，后市房地产市场的风向标不在房价上，而是在交易量上。因为随着房地产市场产品交易结构的变化，房价会有所波动，短期内豪宅还是小户型占主体，会影响房价涨跌，并非市场波动。

房产调整年内难实现

“高房价将大部分人逼出市场，这些买不起房的人与房地产市场没有关系，房地产市场的交易变成了少数人的游戏。”高海燕表示。

据统计，1~8月份深圳房地产市场的交易量为492万平方米，而仍有400万平方米的新房存量未释放。“活跃在市场上的少数人捧热少数盘，不能掩盖大多数人买不起房的事实。”高海燕主任表示，房地产市场的调整是必然的，但2009年内不会开始，他解释：

第一，开发商资金充裕。2009年上半年房地产旺销的局面作为基础，开发商资金充裕，不会采取价格调整的策略。

第二，开发商调价需时。作为房价的制定者，开发商即使发现市场发生明显变化也不会立即调整价格，从以往情况来看，开发商坚持房价的能力一般在半年以上。

第三，开发商对政策的惯性依赖。房地产与宏观经济的关系是最根本的因素。开发商坚持高房价，是对政策的惯性依赖度。只有等到宏观经济基本面走向稳定，政府才会着力解决房地产问题。